总价500万上车京城传统富人区这张门票你要不要

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前几天，有个朋友咨询我购房问题：北漂，互联网行业，在朝阳区工作，总预算500万，就想在东北边儿看看，买哪儿合适？

一千个人眼中有一千个哈姆雷特，这个问题的答案确实不一定适合所有人，但是我认为符合他的情况的答案就是合格的答案。

要是我，会优先考虑顺义后沙峪。

可能您要问了，为什么是顺义后沙峪呢？答案很简单，首先是因为它离望京近。

纵观北京近20年发展，城区内的几大商务中心已经非常成熟，而作为北京第二个CBD的望京国际商务区，区域价值逐年跃升。一是依托其连接各大经济板块的核心纽带优势，以及成熟发达的交通运输系统；二是借助于产业规划与发展的提升，望京区域得以成为与北京CBD、中关村并行的经济“金三角”。

由于没有产业支撑，一心发展住宅，东北四环外的望京曾经是鼎鼎大名的“睡城”。2011年，“大望京科技商务创新区”被正式写入北京市“十二五”规划，定位为高端国际化科技商务创新城市综合体，总投资近300亿元。

随着望京SOHO，绿地中心，浦项中心，这些摩天大厦迅速撑起了望京的高度。奔驰、西门子、索爱、摩托罗拉、松下、微软、三星、LG这些世界知名500强外企共同构筑了望京的繁荣。2016年9月,阿里巴巴北方运营中心正式落户大望京科技商务创新区。此外，还有现代汽车金融、中航等近百家知名企业已经入驻，累计注册资金超过150亿元，其中注册资金亿元以上企业就超过20家。如今，望京成为了吸引名企的金字招牌。

众多国内外企业都选址望京，这和望京自身的区位优势密不可分。望京距离机场车程约半个小时，是北京东北部最大的居住区和高新技术产业带。路网密布，交通便捷，且教育、医疗、金融、商业配套齐全，正因如此，望京地区的房价也一直领跑朝阳区。像前些年望京的这些高收入群体入住的楼盘，如融科橄榄城、朝廷公寓、大西洋新城、鹿港嘉苑等，现如今二手房均价最低也在约8万左右。

据悉，位于朝阳区电子城北区的阿里北京总部计划于今年底开工，斥资约69亿元，建成后望京地区又将新增2万中高收入群体。消息一出，有媒体报道称周边中介乘机炒高房租。而作为望京后花园的顺义后沙峪，不仅邻机场高速，又靠望京、顺义两大商圈，地理位置得天独厚，综合优势备受瞩目。在产业发展过程中，后沙峪板块以临空、金融两大特色产业为主，正在逐渐成为众多企业总部落户的首选之地，在京城经济发展中起着举足轻重的作用，但是目前房价却比望京亲民的多，这也是后沙峪板块房价的潜力所在。

众所周知，500万在北京买房是个门槛，而这个门槛想跨过去其实并不容易。

那么，总价500万的预算，在望京可以买到什么样的房子呢？

我们先来看下望京房价“排头兵”——以品质著称的望京“三杰”，东湖湾3月二手房均价约10万，融科橄榄城均价在约10万左右，保利中央公园的均价甚至达到约12万以上。如此高昂的价格，确实让普通购房者望尘莫及。

（数据来源：安居客）

如果对品质没有要求，500万左右的二手房也不是没有，但是房龄多是十几年或者更老旧的。买这样的房子不仅没有良好的物业管理，也要也要面对很多由于房子老化带来的各种修理问题，日后生活隐患着实不少。

（数据来源：安居客）

而同样预算内选择大品牌开发商的品质新房，住起来就会舒心不少。但是这个预算不要说望京了，就是放眼整个朝阳区，也很难找到这个价位的新房，因此，这也是我要选择后沙峪的原因之二。

说到后沙峪，不得不提中粮祥云小镇。依托中央别墅区和北京临空经济核心区两大板块，中粮祥云小镇经过2年多的发展，已经成为拥有近200家入驻门店、集餐饮、零售、娱乐及儿童教育为一体、体量近20万平米的大型商业综合体，其“国际化、高品质、慢生活”的体验定位，逐渐成为一个全新的商圈坐标和时尚达人的打卡圣地。

借力中粮在此板块的开发实力，由中粮、旭辉、天恒以及恒基四大品牌开发商联手打造的祥云赋项目就紧邻近中粮祥云小镇。自地块出让至今，祥云赋在北京限竞房圈就一直备受瞩目。

祥云赋作为总价500万置业京城东北部的首选，我认为主要是其作为望京十公里范围内交通通达、环境最好、配套最全、升值潜力最大的地方。

第一，京城东北部上班族最便捷的通勤之选。

祥云赋项目位于中央别墅区内，距望京仅7个红绿灯10公里。区域拥有地铁15号线、京承高速、京密路、机场高速等路网，“六高速、五横、三纵、双轨道”便捷到达望京、机场等多个商圈，往返于酒仙桥、西二旗等互联网企业聚集地都较为便利，所以日常通勤不是问题。

第二，别人要苦等10年的未来就是你所享受的现在。

祥云赋项目位于顺义中央别墅区内的罗马湖畔，是机场和CBD的黄金地段交界处。迄今为止，中央别墅区已开发了20余座别墅项目，北京70%的国际学校坐落于此，还有7家国内外医院、8大商业购物中心、4大艺术生活馆、6大马术俱乐部，16座高尔夫球场等。特别是区域内优质的学校教育资源，不仅有位居北京前列的优质公立学校，如北师大附中（在建），北京四中等，还有鼎石国际学校、ISB国际学校、北京英国学校、北京市新英才学校、培德书院、哈罗国际学校等世界名校，可以解决很多在京无户口的新中产子女教育问题。

北京市面上大部分新房都是靠讲预期兜售未来，购房者入住多年才能享受真正的城市配套，但祥云赋可谓出生就含着配套的“金汤匙”，与市面上的多数限竞房项目不可同日而语。

第三，低门槛捡漏进阶高区域。

中央别墅区一直以来都以高端别墅产品为外界熟知，因此，偶然出些洋房产品一定会变成抢手货。在这个有着26年历史的传统富人居住区、二手房多以四五千万起的北京知名别墅群落中，祥云赋却以总价约470万/起建面约90平米的三居和约1500万/套的临湖合院产品横空出世，给近年来鲜有新盘的中央别墅区注入新鲜血液。

祥云赋虽然是限竞房，但无论是中央别墅区的黄金地段、26年沉淀的高端成熟配套、罗马湖稀缺水景资源，还是背后中粮、旭辉、天恒、恒基四大高端产品品牌的营造基因，都决定了祥云赋“被限制的是价格、未被限制的是价值”的“高品低价”的核心优势。

第四，千栋别墅环绕的核心，离湖最近的住宅。

在闹市中择一块幽静之地临湖而居，是不少人所追求的高品质生活。祥云赋紧邻罗马湖畔，而罗马湖这块核心自然资源也被政府重视，2018年将投入约9822万元进行罗马湖湿地公园改造，包括水源净化工程、湖底清淤工程、生态湖岸工程等9项治理工程，未来将建成4大观景平台、3大亲水平台、115个免费车位，形成西湖2000平米生态浮岛和东湖50000平米水下森林。

占据了天时、地利因素的祥云赋项目，其开发团队在最大化发掘地脉资源优势的基础上，于产品端更加注重使用功能和生活空间的营造。祥云赋洋房的设计上，更多的是从人的角度出发，90平米户型最大程度考虑面宽，以近3.8米起居面宽和近3.6米卧室面宽，做到了目前市场上同类产品的面宽极致，并打造了市场上三居产品鲜有的生活阳台，从多方面照顾了购房者的居住体验需求。