北京房产置换政策「北京换房首付比例」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的北京房产置换政策「北京换房首付比例」整理了以下内容，希望能够有助于您了解北京房产置换政策「北京换房首付比例」。

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好！仔细拜读了您星球的文章，获益匪浅，现请您指点置换思路;我家情况是孩子在朝阳大屯附近读小学，估计还会在这里读书4-7年。目前想出掉家里位于安贞里的房子，再加上一些资金，预算能到1000左右用于改善。夫人特别希望有个小花园或者露台。我有两个思路，一是在学校附近买二手，可提升每天居住的舒适度，请问有没推荐的盘？

目前在润枫德尚苑有一套意向房。二是在北边往外围找一套洋房或者别墅，新房或者二手都可，日常还在大屯附近租房，周末和假期去外围改善房居住，提升生活质量，请问有无可推荐的盘？目前有考虑在昌平北七家的王府花园买一个项目做改造工程。或者有更合适的新手盘？这两个思路是否妥当，请给予指点，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!从投资角度看方案一效率更优;但润枫德尚苑楼盘一般,涨幅很弱,热度和流通性也一般,这个盘在亚运村排名属于尾部;亚运村比较好的盘是保利金泉,但户型很烂,不如看看北侧的奥森板块,纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺;整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块作为投资比较稳健;

1000预算如果改善至少是个三居;能选的盘有上元君庭、澳景花园、澳林春天一期;这三个盘属于区域中等,能跟上区域行情;方案二不太建议;王府花园投资属性为0,这种类型的盘我一般都是建议高峰期出货,整个北京的别墅洋房值得买的很少,1000左右的预算很难买到能涨价的,因为这个预算在别墅洋房产品里属于尾部,而别墅产品的购买力大多都集中在顶部,这种尾部的产品购买力很弱,买过来基本就砸手里,卖的时候很难且价格没有优势,能保住原值已经很不错了!

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:您好想在朝阳王四营中心小学附近找一套开车大概2 3十分钟，近地铁能保值的房子，预算500以下合适600以下勉强可考虑，请问京总有推荐的么（房子如果能南北通透更好）谢谢。

A:回答;您好,感谢信任!距离王四营比较近的商圈豆各庄，这个板块的第一梯队楼盘排序是:富力又一城C区、B区、A区，第二梯队是万科青青家园，青荷里南山园小区，京城雅居，剩余的都为杂盘，豆各庄的不足还是比较明显的，主要配套一般，只有一条地铁，西靠东五环，东临通惠河，区域北侧是小工厂和禁毒基地，居住的人群结构也比较一般，

500-600的预算可以重点淘淘富力城C区90平南北向的2居，其他盘居住体验很差可以对比看看不建议做首选，虽然这个地方的升值属性偏弱，但价格比较低保值性还可，如果能淘到C区低于市场价的盘还是很划算的，区域价值提升后这个盘会是领涨，买入的价格低卖的时候溢价权也在自己手里，

如果要求距离豆各庄较为合适，如果能接受一定距离可以往百子湾板块看看，从区域价值上优于豆各庄，金海国际南区的小两居600以下可以搞定，美丽山500以下但户型差点，百子湾的盘从流通性以及保值增值性都优于豆各庄，如果能在豆各庄富力C区淘到低于市场价的笋盘可以优先考虑富力，如果淘不到可重点看看百子湾。建议认真阅读精华栏的文章，北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！

Q:提问:您好，现在手里有资金380万左右左右，打算年内在昌平购置一套三居自住。我18年在大山子购置过一套老破小，所以这个算二套房，总价被限制在500万以内。孩子2024年上学，两口子工作地点分别在上地和望京，家里还有老人，无车。所以自住需要考虑学校距离，楼层，交通等诸多因素。看过立水桥，霍营，回龙观几个板块，基本满足要求的都是几个老破大，94到96年的房子，佳运园460万的96平三居，华龙苑南里500万110平的三居，龙华园500万100平的三居，等等，基本都能较好满足居住体验及学区和通勤需求。

看过您建议过的保值属性较好一点的北京人家，云趣园，流星花园，矩阵，溪城家园等，要么价钱偏高预算不够，要么高楼层上楼太困难，要么套内60多平的三居，居住体验实在太糟糕。请问，以上三个居住体验略好的老破大值得入手么，五到十年后会沦为不良资产难以流通么？作为刚需住宅来看，可以为了居住体验适当放弃一部分投资属性，还是应该为了投资属性，适当牺牲一部分居住体验呢？

A:回答:您好,感谢信任!1、从您现持有的房产情况看,大山子的老破小行情并不是特别好,目前的市场可以说是楼市的下半场,投资客逐渐退出;同一个板块居住体验较差的楼盘从长期看金融属性和流通性会被弱化,从资产保值的维度考虑应该注重房屋的保值性,压缩面积上优质盘;越是刚需越要注重房子的升值性,现在外地断供潮沸扬;从经济学的角度解决断供潮加剧通胀,让房价再涨一波问题迎刃而解;长远看优质房产还会上涨;如果选择尾部盘会失去板块行情,

2、立水桥，霍营，回龙观都能享受到产业红利,区域排序应该是优选回龙观、其次后者;回龙观的第一梯队楼盘是金域华府系(优先排序:三期、二期、一期)、首开国风美唐系(优先排序:一期、三期、二期);第二梯队:公园悦府、融泽嘉园、新龙城、流行花园三区;第三梯队:北京人家、云趣园一区、龙泽苑东区、首开智慧社、龙博苑二区、剩余的基本上算是尾部楼盘,

涨幅平均值低于同区域涨幅,如果同比以上楼盘则很弱;回龙观当下和未来都会持续吸收市场上的购买力,西二旗非产住结合,所以才成就回龙观包括东侧的立水桥;500以内可以压缩面积看看回龙观的第二梯队;流星花园三区、北京人家2居室500出头,立水桥属于溢出区域,溪城家园保值性很好;但升值性不如回龙观;如果必须选一个三居室溪城家园尚可,如果有条件能选回龙观优先回;建议认真阅读精华栏的文章;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!

Q:提问:京总，你好。前几年捡漏入手了一套双井富力十号的下跃大平层，房本面积410平左右(另有不含面积约两个院子）。扣掉房贷支出，目前大概有20%左右的溢价。最近物业换成碧桂园后，我感觉小区的状况比以前差了很多

目前小区单价15万左右（下跃户型比较稀缺，目前没有报价，但应该比平层要低一些），我感觉它将来的价格涨幅不会太高，甚至有可能跑不赢富力城D区，所以想把它卖掉换成两套投资性比较强的。但我先生跟我持相反意见，他觉得富力十号的居住舒适度特别好，将来价格还有空间。我想听听您的分析，谢谢！

A:回答:您好,您的思路是正确的,见好就收没有坏处,富力十号属于顶豪,顶豪产品讲究的是区域圈层,双井的顶豪产品比较孤立;独木难成林,而双井的顶豪产品能拿的出手的没几个并且都零零散散,不像朝阳公园形成一片很容易对外界形成口碑印象吸引更多的购买人群来推动区域房价;像北四环的霄云路八号定位顶豪,但一直卖的很烂,就是这个盘比较孤立的原因,从效率方面考虑,换为2套平层产品更有优势;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问!

Q:提问:京总，您好！我们只有在通惠家园有一套04年电梯板楼，100平米，有贷款记录，宝宝2027年上小学，感觉通惠家园这边学区对口日坛小学和中学的分校都太差，想换学区。通惠家园卖掉之后首付可以凑到450万，但亦庄河西的学区已经涨得非常快了而且现在认房认贷的政策导致只能贷款两成。我们目前非常纠结：

方案一，按照北京公布的人口普查的结果，2026之后入学适龄儿童减少，学区房可能有拐点。赌2023-24年的时候通惠家园的房子跟得上或者略跑赢大盘亦或是房贷政策调整贷款比例有机会提高（我们收入还可以，也比较稳定但也觉得希望渺茫），再重新规划。但担心河西人大附中学区目前换房还能够到70多平米两居室，到时候学区差异拉大更够不上。

方案二，换河西核心学区小两居，不追求次新；或同样2000年左右的90平米左右的小三居。但目前能够买的河西学区非常的少，有价值的次新很难选到，套内面积也比目前缩水很多。主要担心是学区政策调整，再就是如果选不到亦庄河西核心学区的次新，在我们已经牺牲居住和通勤体验的前提下，能够买的房子的保值属性是否比得上我们手上的通惠家园（小区少有的全南带电梯板楼户型，该小区成交也比较活跃感觉）。

方案三，考虑亦庄非河西区域的其他次新二手房，这部分选择面稍稍多一点点。但赌的是亦庄整体划片学区的政策，纠结的是学区政策更大的不确定性;希望有幸得到您的指点。非常感谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、认房认贷是阶段性的政策,这个不是一成不变的,现在受政策影响只能贷款2成加不上杠杆,您给我发私信,我告诉您具体的操作方法;

2、您们的小孩2027年上小学,距离现在还有5年,没必要过早买入学区房,如果您现在买过来,这5年期间发生的变化太多了,一旦政策改革可能损失比较大,学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;我看好的学区房不多,

一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;像您所提到的亦庄河西品质房,学区房是高危投资品,不要刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;

学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;比较稳健一些!

3、通惠家园的成交量虽然很活跃,但涨幅很差,这几年几乎是没有涨幅的,中间还微跌过,双桥属于朝阳偏冷的区域,包括管庄这一带，西靠五环，东朝通交界，北临京通快速，北三条环线夹在中间，加上区域有大量公房和回迁，南临通惠河加城中村。四不占界面狭小内部居住环节较差，没有商圈，缺乏优质配套。所以价格一直起不来,近几轮涨幅中表现比较弱;如果从效率优先原则考虑,应该把通惠家园房子出掉,换为纯投资盘,吃5年板块红利,孩子上学前再把房子上涨的部分套现出来以最低总价买入学区房即可

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问!