到底公寓值得买吗「公寓为什么不升值」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的到底公寓值得买吗「公寓为什么不升值」整理了以下内容，希望能够有助于您了解到底公寓值得买吗「公寓为什么不升值」。

话不多说了，直接来讲。

1，长沙的公寓量在18年后上马项目特别多，以至于19年以后，公寓量大涨，存量去化周期都达到70多个月，根本卖不完。多就意味着不值钱，以至于同行开玩笑说，今年的公寓只怕是要按钢筋水泥的重要来称，按多少钱一斤来卖啦。

2，在长沙公寓不是没涨过价，17-18年，公寓的价格涨得都要超过了住宅。但当时的背景是，住宅市场从12-15年横盘几年，16年初出台去库存政策，住宅大卖，市场住宅供应量跟不上，刚好又出台限购政策，好多人买不到住宅也没资格买住宅。所以在天时地利人和的背景下，公寓价格涨了一大波狠的，超过了当时的住宅价格。

但是像这样的机会窗口还会有吗？

过了那两年好的光景后，住宅供应量上来后，公寓也同时大量供应，竞争激烈的情况下，有了第一个跳水降500的，后面就有降1000的，再降2000的，直到降5000的。。。。。。现在长沙市中心城区的公寓6000多，已成常态，核心城区原定位的高端公寓8000多的，已经是这些项目当初面市时差不多5-6折的价格了。最开始降价的时候，连我们这些业内人士都感觉，这个价格差不多了，再降就要亏本了。结果是什么，结果就是连我们这些业内人士都狠狠地抽了自己几耳光。而且一降再降，降到每个人心里发慌，都不知道什么价格是个底。去年星沙就打出3字头，均价4000多的公寓，望城高铁西也打出了3字头的公寓。你敢相信吗？这个价格水平已经回到了长沙10年前的价格水平。真是买错一套房，10年都白忙。

4，公寓量大了以后，能够收割的消费力，几乎在这几年都收割完了。甚至连一些外地的消费力都收割得差不多了。最主要的是，这些买了公寓的几乎全部高位站岗，没一个因此赚到钱的，不管是出租或是卖。这样的情形下，直接导致没有投资价值的舆论满天飞，当下就是如此。试问身边人买公寓的都是一把鼻涕一把泪的，你还敢买吗？

以上原因只是市场最终的表现形式，形成了看得见的多米诺效应。那真正推倒第一块的骨牌的动力又是什么呢？

1、住宅随着城市的发展与人口的流入和生活品质的提升，总是不断存在改善与置换以及资产配置的需求。而公寓于住宅有先天的劣势，比如说产权年限只有40年，水与电都比住宅贵，没有学区，而且因为是商业性质，所以公寓的用途也特别杂，自住，公司，工作室，酒店，麻将馆等等，而且这些都是允许存在的，不像住宅你可以投诉。所以公寓的这些特性，先天就决定了他不是用来自住的，而是过渡自住与商用。所以不管是过渡还是投资，都不会像住宅那样会有源源不断的需求产生，投资过一两套以后，估计以后就再也不会再投资公寓了。而住宅有些人可以一生要买好几套，换好几套。

2、既然是商用，那就会回到需求上来。自住的需求刚说了是伪需求，都是过渡。出租的话，现在住宅空置率都这么高，同样的地段，住宅都住不满，试问公寓什么时候才会住满。而且公寓与住宅的量都这么大，空置期一长，房东必然降价，就如同公寓的开发商打响降价第一枪一样，后续租金价格根本上不去，空置降租，有可能还不如拿着钱存银行定期或买理财的话，那投资还有什么价值。

商用的话，就得看这个城市是否容得下这么多公寓，很明显就是城市容不下这么大的商用需求，才会开发这么多公寓，要不然就不会有那么多商业性质用地，不设计写字楼和商业，而改成公寓来销售啦。这也是公寓量增多的主要原因。政策规划的时候，想利用商业提升城市形象与引进商家和企业，解决就业，税收等问题，所以规划了太多商业性质用地。但商业跟本没有市场，也不是把楼盖起来，商家和企业就进来了，进不来空置，卖不掉。那就干脆建公寓，收割城市中产人群。

3、还有压死骆驼的最后一根稻草，就是商业性质的公寓二手交易相关税费极高。因本人没有相关的交易经验，所以在网上查了一下，网上也众说纷纭，但基本都说在成交价的16-20%左右。原本这个交易税费高与低与公寓的价格可能直接影响并不大，只要大市在涨，无非就是少赚一点。问题就出在，公寓他涨不动，因为前述的原因，投资回报率低，新房公寓大跳水。如果交易费用还这么高，那就更没有钱赚了，所以就更不具备投资价值。

最后，现在的公寓价格这么低，如果你是公寓的刚需客群，那恭喜。