房地产黑铁时代地产的未来是什么

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的房地产黑铁时代地产的未来是什么整理了以下内容，希望能够有助于您了解房地产黑铁时代地产的未来是什么。

上一篇我们说到，中国房地产已经进入到一个新常态，过去靠人口增长、城镇化提高的人口红利和城市化红利下的高速发展已经成为历史，那么接下来房地产这个改革开放以来最蓬勃发展、全民参与的产业，未来将怎么走？

一、回到低负债率时代，高负债率运营的房地产公司将迅速死掉，中国将有80%的房地产公司消失

众所周知，中国房企一直是高负债运营的，近些年更是在以凤厂为首的高周转策略下加杠杆，导致负债率平均都达到了70%以上，甚至有的企业已经达到了100%多，全世界的房产商，负债率没有超过50%的，我国未来的地产企业，之后只有将负债率降到低于50%的水平，才有可能能够存活下来，否则只有死路一条。中国现有的9万多个房产公司也将死掉80%甚至90%。

二、高价买地高价卖房、大规模造城的模式终结

1.原来那种不惜代价买的，甚至出现面粉比面包贵的情况将一去不返，剩下的是是理性判断市场、合理测算规模、去化模式、将地产开发回归到正常节奏得企业，再也不会出现“345”或者“456”那种开盘即收回初始投资的企业和项目，营销也将成为后期的常规工作环节，无需神话。反倒是前期的市场研判、项目定位、产品定位将更是企业应该更加重视的部分（这也是最不被重视的地方，一直以为是销售的功劳其实过去的销售大牛都是市场给与的）。只有潮水褪去，才发现谁在裸泳，现在看来，过往的业绩神话不是销售厉害，而是市场只把这部分功劳安在了销售身上。

2.动不动造城、大规模远郊片区开发模式将消失，比如华夏幸福、宏泰等，本身就是吃一线城市外溢人口红利的项目，都不会再有什么发展，除非能够优先大规模导入劳动密集型产业，那开发配套住宅和商业才有机会，但是这个逻辑与他们之前原有的逻辑是违背的，因为原有逻辑是地产先行，现金流补贴产业开发，产业开发通过落地投拿利润的逻辑。玩儿不转了。但是不代表这类企业完了，他们在产业规划、服务导入、园区管理上依然有很强的业务能力，轻资产输出也会是一个不错的方向。

三、专注于擅长领域，原来跨界步子太大的，总会扯着蛋的

近些年地产企业跨界太多，玩儿足球（恒大、华夏幸福、富力…）造车（恒大、宝能等等，据说有十三家房企之多）、矿泉水（恒大），养猪（恒大、碧桂园、万科、富力等）、机器人（碧桂园，还弄了一堆博士天天在那写自己的毕设）。

可见地产企业都已经飘太多了，这一点上我们要好好学习一下港企同行，无论是恒隆、嘉里，还是新世界，都在自己最擅长的领域不断深耕，没有被高周转的诱惑吸引，如今他们手里握着大量的的优质资产，反倒是活的潇潇洒洒，虽然没有在高周转这条赛道上吃到快餐，但是也没在这条路上栽了跟头，真的是应了那句话啊，“总在江湖漂，哪能不挨刀啊”。

四、国央企、地方城投接盘，稳住地产行业，不崩盘，软着落

既然会有80%到90%的房企会死掉，那么势必会带来大量的债务违约，烂尾楼项目，怎么办？第一：变卖资产卖身求生，毕竟负债率在80-90%，打打折能出清出清，将原有的项目搞定；第二：申请破产，现在也不在少数，破产之后变卖，由接盘的人定向接盘，但是这个势必会伤害很多购房者。第三：政府平台或者金融公司给予支持，不过是定向直接到交楼阶段，这样确保购房者能够稳定拿到房子，不过一定不会按期交楼，也不会按照购买时那个期待的品质，能够在70分位拿到交房水准，不用去闹了，知足吧。