今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的深度I地产人说地产——醒醒吧商品房预售制才是中国经济的命脉整理了以下内容，希望能够有助于您了解深度I地产人说地产——醒醒吧商品房预售制才是中国经济的命脉。

2022年全国房地产持续低迷，再加上恒大、融创等民企房地产企业暴雷所引发的交房、停贷危机，造成媒体对房地产前景一致看衰。于是许多人甚至在不清楚什么是商品房预售制的情况下，就开始大肆鼓噪“取消商品房预售制”。

作者在北京头部房企工作10余年，历经3个头部房企、10余个项目的营销管理，算个“非资深从业者”。房地产不仅关乎国家经济，也与几乎所有人的居民财富息息相关，因此，作者感觉有必要和大家聊聊这方面话题。

先说结论——商品房预售制肯定不会被取消。

因为现阶段，商品房预售制就是房地产行业的命脉，而房地产行业就是中国经济的命脉，其重要程度真可谓是牵一发而动全身。可以毫不夸张的说，了解了商品房预售制才能了解中国房地产行业，了解了中国房地产行业才能了解中国经济。

下面我就来和大家聊聊商品房预售制的前世今生，它对中国经济的重要性、以及它是如何深远影响中国经济的。

1、

房地产行业对中国经济的重要性

聊起房地产，首先要说说1994年的分税制改革，因为这个分税制改革对房地产行业乃至中国经济的影响都极为深远。改革开放初期我国奉行地方“财政包干”政策，此举极大激发了地方政府的改革积极性，却也在客观上造成了“地方富，中央穷”，财政秩序混乱的现象，后来中央为了扭转这一局面出台了分税制改革。

分税制改革建立了国税、地税两大系统，实行垂直化管理，通俗来讲就是把“好收的税种给中央，难收的税种给地方”，而且事权逐级下放，造成的结果就是地方收的税少了，但支出却增加了，地方财权事权严重不匹配。数据统计显示，2008年时地方的财政收入占全国收入的48%，但却负担了全国79%的支出。所以分税制改革很明显会造成“富中央，穷地方”的现象，那地方政府自然不干了，后来经过艰苦卓绝的协商，作为妥协或者说回报，中央允许地方通过“预算外收入”来缓解财政压力，那什么是预算外收入呢，实际就是“卖地”。从此以后地方财政与土地财政高度绑定，也为日后房地产的飞速发展，甚至强大到足以“绑架”中国经济埋下了伏笔。

此外众所周知，在改革开放过程中，中央与地方施行“政治集权，经济分权”制度，中央政府有权通过政绩考核决定地方官员的任免和升迁，而改革开放后经济建设成为了国家工作中心，GPD自然成为了反应干部绩效最受欢迎的指标。想提高GDP如何最立竿见影？当然还是卖地。卖地除了能通过土地出让金带来大笔直接的财政收入外，还可以通过廉价出让工业用地招商引资获得财政收入。地方政府获得财政收入后投资基础设施建设，营商、人居环境改善，再以更高的价格卖地，这样就形成了逻辑闭环。所以分税制改革和政治集权实际上造成了房地产与地方政府在经济和政治层面上双重且高度绑定。

这些年我去过中国许多城市，可以很肯定的说，中国没有一座城市不依赖土地财政，区别只是依赖程度的高与低。比如北京、上海这种超一线城市对土地财政的依赖度就相对低，因为这些城市早已形成了大量强势产业，产业多，能收税的地方就多。但对于很多四五线城市来说，它们根本就没有形成有规模的产业，甚至可以毫不客气的说，卖地就是他们唯一的经济支柱。这些地方经济不好，往往还有一群规模不小的公务员队伍，如果没有土地出让金收入，有些小城市甚至连公务员的工资都不一定发得出。

在中国，房地产这个行业是真不容易，在改革开放过程中，“出最多的力，挨最多的骂”。中国改革开放40年，能在这么短的时间取得如此辉煌的成就，房地产在其中居功至伟。改革开放能在中国成功，而不是印度或者缅甸，其中一个至关重要的原因就是我国政府拥有土地。众所周知，我国实行土地公有制，即土地所有权归国家或集体所有，任何单位或个人只有使用权，而没有所有权。而国家可以通过征地将集体土地变为国有土地，且征地带有强制性，约等于全国土地所有权都归国家所有。

土地国有使得中国可以大规模统筹、规划、利用土地，将我国的举国体制优势发挥的淋漓极致。日后我国之所以能开展大规模的基础设施建设，甚至被戏称为“基建狂魔”，并在发达的基建支持下实现工业化转型，原因就在于此。反观其他许多国家，比如众多小伙伴们热衷对比的印度，推进工业化无比缓慢的根本原因就在于--没法征地。

因此，我们说房地产对于地方政府乃至全中国经济都具有不可替代的作用。

2、

商品房预售制对房地产行业重要性

说完了房地产对中国经济的重要性，再来说说商品房预售制对于房地产行业的重要性。

经常有朋友问我房地产属于什么类型的行业，我觉得现阶段的房地产属于典型的资金密集型行业，这个行业的特点是初始资金需求量大，项目回收期长，是典型的大投入，长周期，低利润行业。

有些小伙伴看到这里可能要说了，“不对啊？房地产不是暴利行业吗？”关于这点作者必须说，10年前的房地产行业确实是。但现在随着国家对房地产调控政策的不断加码，竞地价，限房价，房地产行业早已告别了高利润时代。

以北京房企为例，在拿地测算阶段净利率达到8%-12%就能过会，注意这是测算水平而不是实际利润率，实际往往连这个都达不到。横向对比电子烟行业，思摩尔国际--大名鼎鼎的电子烟悦刻的代工厂，22年上半年净利率高达25.4％，利润率几倍于房地产行业，妥妥的暴利行业。

房地产的基本经营逻辑是这样的，还是以北京的项目为例，开发商首先向银行融资，然后去土地市场招拍挂拿地，并缴纳土地出让金。拿地后取开工证然后项目开工建设，期间要缴纳契税、印花税，城市基础设施配套费，支付前期费用、建安工程费，市政配套建设费等一大堆各种费用。然后直到拿到预售许可证后（一般需要半年），开发商才可以向客户收首付，首付比例根据首套或二套，普宅或非宅从总房款的35%到80%不等。现在房地产市场不景气，地方政府为了鼓励开发商拿地，优化了营商环境使得取证速度大大加快，一个项目从拿地到取预售许可证现在最慢半年时间也够了，2022年北京甚至出现了从拿地到取证26天的神话。再然后等项目结构封顶（一般需要一年半，根据项目体量），银行可以将剩余的按揭房款发放。至此，历时一年半的漫长周期，并且在投入了大量资金的情况下，开发商终于可以在理论上收回全部房款了。等等！为什么说是理论上呢，因为还有预售资金监管，开发商只有在项目拿到大产证后才能将监管账户内的资金全部提取。在此之前，比如开发商要支付工程费需要动用监管账户里的钱，必须提交工程进度证明，然后按相应工程进度可提取的比例提取。

看到这里小伙伴们应该明白作者为什么说房地产是一个“大投入，长周期，低利润的行业”了吧。房地产这个行业环环相扣，而土地出让金则位于全部的核心，房地产的全部工作都始于土地出让金，而房地产的全部问题也都源于土地出让金。因为有土地出让金的存在，市场上必须有与之相配套的商品房预售制来保证开发商可以尽快回流资金，否则这门生意从底层逻辑上就不成立。

试想如果取消商品房预售制，开发商需在交房后才能收取房款，那么开发商的所有利润都将被融资成本吃掉，开发商等于替地方政府和银行免费打工，这样开发商显然不干，造成的最直接后果极可能就是开发商不拿地，土地财政崩溃。

试想如果取消商品房预售制，开发商还要保持合理利润，那只能大幅提高房价，这样客户显然不干。

试想如果取消商品房预售制，开发商还要保持合理利润，还要避免房价飞涨，那只能取消土地出让金，这样地方政府显然不干。

所以房地产行业实际上是地方政府，开发商，银行，客户四方间的利益博弈，而商品房预售制是当前保证各方利益的最佳手段，在这个逻辑下，商品房预售制=土地出让金，取消商品房预售制实质上等于取消土地出让金。说直白点，在地方政府没有找到能替代土地财政的资金来源前，商品房预售制不具有取消的条件。前一阵子多位经济专家像任泽平，马光远都纷纷站队“取消商品房预售制”，并列举了商品房预售制的各大罪状。各位经济学家说的都很有道理，但也没什么启示作用，因为大家都只列举了取消商品房预售制后对客户怎么好，却没说失去土地出让金后地方政府怎么办。

3、

商品房预售制不会被取消，但应该被优化

根据经济学家吴晓波的统计，截至目前，国内商品房预售的比例已经超过80%。这个数字并不让人意外，因为房地产行业本身上就是中国最大的财富放大器，房地产黄金十年房贷利率长期低位运行，经验告诉我们，那个时候谁的杠杆用的足，谁就是赢家，用全款买房那是傻子干的事儿。但今时今日，房地产的辉煌早已不在，房地产民企更是排队暴雷，并不是每一个买房的人都是有钱人，那么多并不富裕的人用一辈子的钱去买一套房，结果换来的是企业暴雷难以交房。

中国的房地产预售制最不合理之处就在于发放贷款和交房之间的时间间隔过长。北京的项目相对还好，因为规定结构封顶后银行才能发放按揭贷款，这样距离交房在等一年也就差不多了。但全国许多城市发放按揭贷款根本没有工程进度要求，也就是说首付交完后3个月内就可以办理按揭贷款，这样距离交房常常需要再等2年甚至更长时间。这就像你买了一个东西，交完全款后需要2年后商家才能发货，这期间还不排除商家倒闭的可能性，其中的风险谁去承担？当然，地方政府之所以能给开发商大开方便之门允许房企尽快收钱，归根结底还是为了让开发商尽快回流资金，以便能把土地卖上更高的价钱。否则试想所有的房企都是拿地后N多年才能收钱，房企利润被融资成本吃掉大半，还有哪家房企会去买那么贵的地？

所以现在的当务之急是地方政府尽快将财政收入多元化，不能死抱着土地财政这一碗饭。土地出让金完全取消是不可能了，但是否可以适当减少？以便让开发商有条件逐步推行现房销售制？或者要求距离商品房交付12个月内银行才能发放按揭贷款？

此外还有一条特别重要的，一定要加强预售资金监管账户的监管力度，现在民企挪用监管账户里的钱去填其他项目的窟窿都已经成为公开的秘密了，这种完全力所能及的事情如果尚且不能做好，还谈什么取消商品房预售制又有什么意义呢。