今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的为什么一线城市的有些豪宅价格十年不涨呢「房价那么贵为什么还有那么多人买」整理了以下内容，希望能够有助于您了解为什么一线城市的有些豪宅价格十年不涨呢「房价那么贵为什么还有那么多人买」。

■北京真正最好的房子价格十年不涨？

今天，笔者看到一条很有意思的微博，微博博主@大明湖畔容嬷嬷 表示，北京真正最好的房子，价格十年不涨，甚至有个别楼市已经有将近二十年没有涨价了。而配图给出的几个豪宅分别是上院、励骏华庭、钓鱼台七号院、霞公府、缘溪堂、贡院九号等。

出于好奇，笔者专门搜索了这几个楼盘的在售价格和历史价格。首先来看一下东城区的几个盘。

位于东城区东直门内大街的NAGA上院，目前在售价格是9.4万元/㎡左右，2005年入市时的报价是3万元/㎡左右，2012年报价为8万元/㎡，整体来看价格的上涨曲线还是比较明显的，14年涨幅为213%，2012年至今的涨幅为17.5%。



位于东城区王府井饭店北侧的霞公府，目前的均价是13万元/㎡左右，但是在2010年开盘的时候，霞公府的价格就已经达到了10.7万元一平米，如今将近10年过去了，涨幅仅21%，对豪宅来说这个价格确实相当于没涨。



同样位于东城区的励骏华庭，目前在售价格约11.8万元/㎡，2012年开盘时的报价已经达到了10万元/㎡，涨幅比霞公府更低，只有18%。



东城区贡院西街的贡院九号，目前二手房售价是9万元/㎡，2009年开盘价格为4万元/㎡，十年涨幅为125%，比较可观。



再看海淀区著名豪宅盘钓鱼台七号院，目前在售的参考均价是16万元/㎡，2009年这个项目开盘的时候均价是7.2万元/㎡，到次年第三季度已经攀升到了10.35万元/㎡，2011年钓鱼台七号院喊出了“30万一平米”的天价，最终被政府限制至15万，十年涨幅大约是122%。



另一个位于海淀区的豪宅项目缘溪堂目前的均价是10万元/㎡，2010年均价是5.5万元/㎡，9年涨幅是81%，相对还算合理。



■影响豪宅价格的几个重要因素：地段、供应量、圈层

通过对数据的一通梳理，我们会发现上述的豪宅在过去十年到二十年的时间里，价格都有不同程度的上涨，只是涨幅多少的问题而已。

东城区的几个楼盘中，除了贡院九号的十年涨幅较高，达到了125%以外，NAGA上院、霞公府、励骏华庭三个豪宅盘的涨幅都在20%左右。那是什么问题导致这几个豪宅盘的涨幅没有呢？

笔者从知乎和微博等渠道了解的信息是，霞公府、NAGA上院等楼盘出现价格滞涨的原因，主要是因为开发时间早，开盘定价高，并且存在一些价值硬伤，如层高不够、面积大总价高、塔楼结构等。但是笔者认为，这些只是细枝末节，完全不足以对这些楼盘的价格构成决定性的影响。

那么决定性的影响因素是什么呢？在查阅了相关资料之后，笔者认为主要有三方面的因素：地段、供应量、圈层。首先从地图上看，NAGA上院、霞公府、励骏华庭所在的位置都是标准的“皇城根下”，地段可以说绝无仅有。供应量上，NAGA上院是99户，霞公府只有76户，励骏华庭的多一些，126户。

也就是说，绝版地段加上极为稀少的供应量，决定了这些楼盘的业主除非万不得已，不会出手，因为一旦售出想要再买回来就难了。北京我爱我家的二手房网签数据显示，近五万条二手房成交数据中，霞公府、NAGA上院、励骏华庭的二手房成交数量为零，二手在售的霞公府和励骏华庭则分别一套。

从二手房市场的网签数据可以看出，这些豪宅业主的长持心态非常明显。而匹配顶层人士的圈层价值，也是这些豪宅业主“捂盘惜售”的一个重要原因。以NAGA上院为例，有报道显示，这个楼盘的开发商曾经表示，NAGA上院的业主必须满足四个基本要求：高素质、有责任心、乐善好施的成功人士。

也就是说，除了总价区隔以外，有些豪宅还人为设定了圈层区隔，因此并不是有钱就能够住进去的。毕竟对于十年前就能够花10万块钱一平米的价格购买豪宅的客户群体而言，人脉和圈层更重要，价格的涨跌反倒成为次要关注的问题了。

■豪宅价格失真，购房者应注重实地踩盘和独立思考

从北京东城区几个豪宅盘的价格表现可以看出，真正好的房子价格信号可能已经不那么重要了，或者说由于大部分业主捂盘惜售，导致价格信号在一定程度上已经失真。

事实上，除了北京以外，上海、广州、深圳等一线城市也会存在类似的现象，在这种价格不能充分反映价值的情况下，摒除外界的干扰声音，多实地踩盘、调查，并进行独立判断和思考，对购房者来说也就显得尤为重要。