什么叫以租代征,它合法吗?「农村土地以租代征合法吗」

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■本文作者：卞杰杰 北京在明律师事务所

在过去很长的一段时间里，土地一直是中国农民最珍视的财富。对于农民而言，土地并不只是一种生产资料，更是亿万家庭生计之所系。

在那之后，随着城市化的不断发展、商品的极大丰富与物价的飞涨，耕种收入不再能够满足生活的需要。

因此，人们开始以不同的方式处置自己的承包地，以图外出谋生。这其中，就有很大一部分人选择将自己的承包地向外出租。

从根本上讲，出租土地有着譬如提高土地利用率，增加家庭收入的诸多有利之处。但由于法律认识的不足，致使许多家庭在签订所谓“土地租赁协议”后，土地被用于开发建设，自己却在不明不白中失去了承包地。

之所以会存在上述情形，问题就出于那份名不符实的“土地租赁协议”。

现实中存在这样一些地区，为了实现地方的经济建设，无视甚至有意规避法律监管。

其以租赁形式违法占用集体土地用于非农业建设的做法即是征地拆迁律师口中也是本文所述的“以租代征”。

欲识别“以租代征”的违法点，就要先熟悉国家在集体土地转用方面的程序设计，了解法定征地程序。

国家对于集体土地的征用管理主要通过法律对征收目的、征收程序以及法律责任的规定而实现。其中，征收目的仅限于因公共利益需要，如科教文卫的需要，水利、交通等公共设施建设需要。据此，出现在“以租代征”中的任何个人或企业利益需要都不符合法定征收目的。

在征收程序方面，是否依法定程序实施征收既是评价征收活动是否合法的标准之一，也是被征地农民合法权益实现的基础。

根据我国土地管理法第四十四条之规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

该手续一般由省级人民政府批准。对于永久基本农田转为建设用地的，还应当由国务院批准。

此外，国家为了保障被征收农民的合法权益，为了充分考虑被征收农民的诉求，通过法律设定了开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估等程序，并要求征收实施部门将事关被征收人切实利益的诸如征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等向村民公告。在保障被征地农民知情权的同时，以召开听证会等形式听取被征地农民的意见。

然而，“以租代征”本身是为了规避法定的农用地转用和土地征收审批而产生，必然不可能依法经过批准，并且“以租代征”往往以草草签订一份协议了事，被征地农民根本无法对“租地”认识清楚，程序权利更是无从谈起。

此外，在“以租代征”的情况下，每亩土地年租金（实际相当于土地补偿费）大多数为千余元，与依法确定的土地补偿费相去甚远，被征地农民养老保障问题也无法得到解决。

由于“以租代征”存在如此之多的违法之处，为了保障农民权益免遭违法占地、违法建设活动的侵害，国务院已经先后发布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等文件，明令禁止“以租代征”。

但要保护好农民的钱袋子，还需要众多农民朋友对自己的权利提高重视，在明律师事务所提醒农民朋友：面对“租地”“征地”协议，应当做到谨慎签约，尽量做到对征地目的、批准文件、征地方案充分了解。

在明律师事务所也愿意在法律知识方面给农民朋友们提供尽可能的帮助。

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