北京9月二手房市场：香河以20839元/㎡成价格洼地燕郊跌价一成

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的北京9月二手房市场：香河以20839元/㎡成价格洼地燕郊跌价一成整理了以下内容，希望能够有助于您了解北京9月二手房市场：香河以20839元/㎡成价格洼地燕郊跌价一成。

今年以来，受政策等因素影响，北京新房、二手房成交相比去年同期均呈现下滑态势。与此同时，受到供地结构调整影响，新房供应和库存量也进入了明显的冰冻期。史上最严的调控政策起到了立竿见影的效果，二季度以来交易量大幅下挫，市场极其冷清，伴随着长效调控机制的进一步加码，共有产权住房和限房价商品住宅项目的陆续入市，整个北京楼市也将进入一个新的阶段。从全市二手房网签数据来看，9月份共成交8768套，并维持了连续4个月的低于万套。

从我们监测的样本数据看，9月北京二手房新增挂牌量和在架量，分别为11163套和25435套，呈现低位波动态势，同时，带看量和成交量也都保持低位盘整态势。

从9月成交区域结构来看，朝阳区、海淀区、昌平区、丰台，本月成交占比分别为33%、14%、9%、9%，位于前四位，其中，昌平区本月带看量下滑6个百分点， 存销比也居各监测区域首位。

北京二手房市场60平米以下的小户型需求态势火热，持续保持在3成以上的份额，仅次于60-9-平米户型段的成交占比，而相对于60平米以下仅18%的在架占比，此类以老公房为主的房源去化速度非常快。

1、全市情况——新增和在架量呈低位波动，市场回温乏力

（1）新增挂牌和在架总量

今年以来，受政策等因素影响，北京新房、二手房成交相比去年同期均呈现下滑态势。与此同时，受到供地结构调整影响，新房供应和库存量也进入了明显的冰冻期。

平安好房研究院数据显示，今年9月北京新房成交量为24.56万平米，环比持平，同比大跌7成。从全市二手房网签数据来看，9月份共成交8768套，并维持了连续4个月的低于万套。

从我们提取的样本数据看，9月北京二手房新增挂牌量和在架量，分别为11163套和25435套，呈现低位波动态势。

（2）带看量和成交量

从我们监测的样本数据看，8月至9月，无论是二手房带看量还是成交量都保持低位盘整态势，数据显示，9月全市二手房新增带看量为25.46万次，较上个月上扬0.6个百分点，而成交量则连续6个月在4000套上下徘徊，本月仅3618套，环比下挫12%，同比则大跌83%。

（3）二手房存销比

按照近6个月二手房成交量的移动平均值计算，当前二手房存销比为6.48个月，由于从4月份起北京二手房成交量骤降，导致本月计算的存销比较上个月出现较大幅度的上扬。

平安好房研究院指出，“3·17新政”及一系列后续补充政策出台后，史上最严的调控政策起到了立竿见影的效果，二季度时交易量大幅下挫，市场极其冷清，伴随着长效调控机制的进一步加码，共有产权住房和限房价商品住宅项目的陆续入市，整个北京楼市也将进入一个新的阶段。

2、重点大区情况——昌平区本月带看量下滑6%，存销比居各区首位

（1）新增挂牌和在架总量

从监测的朝阳、海淀、丰台、昌平，四个重点大区的新增挂牌套数来看，9月分别为3035套、1487套、1069套和1310套，均呈现下滑态势，分别环比下滑7%、7%、5%、5%。

从在架量来看，朝阳区依旧保持着最高在架量水平，随着市场企稳，朝阳区在架房源量本月呈现微幅上扬态势，截止9月底，该区在架房源达7648套，为下半年以来最高水平。昌平、丰台、海淀，9月底的在架房源量分别为2994套、2078套、3626套，其中，昌平在架量环比上扬3个百分点，而丰台和海淀则均呈现小幅下滑。

（2）带看量和成交量

从监测四区的带看量来看，呈现涨跌互观态势，并不与当月区域新增挂牌量呈正相关关系。数据显示，昌平、朝阳、丰台、海淀分别为28379次、74177次、26462次、36462次，其中，昌平下滑6个百分点，而丰台上扬4个百分点。

（3）二手房存销比

从各区域的二手房存销比来看，也都出现大幅度的上扬，其中，昌平、朝阳、丰台、海淀区的存销比分别为8.97个月、5.95个月、6.20个月、6.69个月，昌平区去化速度相对最慢，昌平区本月带看量下滑，市场相对不够景气。

1、地域分布——朝阳区成交占比居全市三分之一

从9月份的在架房源区域分布看，较上个月出现小幅变化，朝阳区依旧占据老大地位，当前在架房源量达7648套，占全市31%，较上个月增加1个百分点，而海淀区本月在架量为3626套，占比14%，继续较上个月下滑1个百分点，昌平和丰台占比分别为12%和8%。

从在架板块排名来看，本月回龙观赶超望京板块成为在架量TOP1，数据显示，9月底，该板块在架量为800套，高出第二位望京板块45套，两板块近期在架量呈现“你争我赶”态势。在上榜的各板块中，位列第十位的望京板块在架房源均价居首，达78607元/平米。

从新增挂牌房源看，回龙观以386套的新增量居首，环比下滑8%，位居第二和第三位的分别是望京和天通苑，新增房源分别为303套和253套。

从9月成交区域结构来看，朝阳区、海淀区、昌平区、丰台，本月成交占比分别为33%、14%、9%、9%，位于前四位，与在架排名相同，其中，海淀区成交占比高于在架占比2个百分点，而昌平区成交占比低于在架占比3个百分点，说明昌平区去化能力相对弱于朝阳区。

从9月成交板块来看，回龙观以143套的成交量遥遥领先于其他板块，望京和北苑则分列第二、第三位，在架板块排名第三的天通苑板块在成交榜单中落至第四位，在成交板块TOP10中，望京板块以68498元/平米的成交均价居首，低于其在架均价约13个百分点。

2、面积结构——60平米以下户型今年保持在3成以上成交份额

从在架房源的面积结构上看，各面积段结构变化基本稳定。9月底，60-90平米的户型占比保持在36%，依旧最高，60平米以下以及90-120平米的户型占比分别保持在18%和22%，其他区段房源量占比都在10%以下。

从成交结构看，北京二手房市场60平米以下的小户型需求态势火热，持续保持在3成以上的份额，仅次于60-9-平米户型段的成交占比，而相对于60平米以下仅18%的在架占比，此类以老公房为主的房源去化速度非常快。

从全市二手房网签套均面积上看， 4-7月份，北京二手房套均成交面积呈现缓步上扬，2017年7月，达97平米，较3月份的87平米上扬了11%，而8月份则出现大幅跳水，套均面积仅90平米，又跌回4月份水平，9月份则继续回落。

平安好房研究院分析，正是由于政策消化期已过，价格平稳，一部分刚需购房者看到价格到位后便积极入市，导致实际成交端刚需户型比重大幅提高，预计今年四季度将是这部分自住购房者入市的集中期，小户型去化速度将进一步增快。

3、总价结构——300-500万元总价段房源供求两旺

从各个总价区段的房源占比看，300-500万元总价段的房源本月占比36%，与上个月持平， 相较3-7月份出现一定提升，而500-800万元总价段的房源在架占比从5月份以来持续呈缩小之势，本月为31%。

从成交的总价结构看，300-500万元成为绝对主力，今年以来持续保持在4成上下浮动，9月份更是达到了44%的全年最高份额，高于在架量8个百分点，而500-800万元总价段成交占比27%，居第二位，低于在架量占比的4个百分点。

平安好房研究院指出，随着一部分刚需购房者开始入市，业主方面也积极挂牌出售，导致300-500万元总价段房源成交量保持高涨。

1、全市挂牌和成交均价变化——在架均价连续四个月小幅下挫，成交均价保持平稳

平安好房研究院数据显示，今年以来北京市二手房挂牌价格持续呈现波动上扬，直至达5月份70844元/平米的最高位后，才出现下滑。9月底，全市在架二手房均价为65467元/平米，呈现连续四个月的小幅下滑，本月环比下滑1%。

从成交均价看，9月为60582元/平米，环比基本持平，相较3-7月有小幅下跌。

平安好房研究院指出，当前市场平稳，大跌大涨不再，恐调控力度至此，房价继续下滑的趋势并不明显，因此看，对于刚需购房者而言，也无需继续观望，第四季度将是购房的好时机。

从区域上看，西城和东城是全市范围内两个在架均价超过10万元/平米的区域，9月在架房源的均价分别为10.91万元/平米和10.05万元/平米，而海淀、朝阳则分别以88345元/平米和73674元/平米的均价，位列第二梯队，香河以20839元/平米的价格成为洼地。

板块上看，西四仍旧以13.65万元/平米的在架房源均价拔得头筹，另外，高于12万元/平米的板块还有德胜门、交道口、六铺炕、金融街、宣武门、东单、万柳共7个板块，于上个月持平。低于3万元/平米的板块包含燕顺路东、燕京航城等共13个板块。

2、挂牌价格涨跌情况——燕郊跌价一成

从今年以来各月度的涨跌价房源占比情况来看，4月份以来，跌价房源占比保持在3成上下，而涨价房源自从5月份以来几乎绝迹。9月数据显示，全市二手房房源中，71%的房源价格在当月中保持稳定，未作调整，有28%的房源作了降价调整，较上个月下滑2个百分点，而仅1%的房源有上涨。

从区域上看，燕郊以10.79%的降幅居各区域之首。而其余区域多在5-6%左右的水平。

平安好房研究院指出，近年来，燕郊房价疯狂飙升，在严厉调控下，投资客比重较高的燕郊成为被市场“当头一棒”的典型区域，燕郊楼市“掉头”，卖房者的信心遭蚕食，换房者、投资客降价卖房开始频频出现。当前，燕郊在架房源均价为24435/平米，和目前仍高高在上的4万新房价格出现明显落差，这主要是基于未来新房潜在供应比较稀少的缘故。此轮限购将抑制短期炒房客，长远来说，随着京津冀一体化发展，北京向东疏散人口能够承接的范围还是很大的，未来燕郊楼市的市场格局会发生何种变动，还有待观察。

区域

总价上涨

房源占比

总价下滑

房源占比

总价持平

房源占比

总价平均

上涨幅度

总价平均

下滑幅度

昌平

0.77%

31.16%

68.07%

5.50%

-4.80%

朝阳

0.54%

26.15%

73.31%

5.90%

-5.31%

大兴

0.39%

27.99%

71.62%

2.32%

-5.43%

东城

0.68%

24.25%

75.07%

6.11%

-5.32%

房山

0.55%

25.38%

74.08%

2.25%

-5.03%

丰台

0.67%

29.64%

69.68%

5.41%

-5.58%

海淀

0.52%

30.78%

68.70%

3.30%

-5.04%

怀柔

0.00%

0.00%

100.00%

门头沟

0.95%

27.00%

72.05%

4.76%

-4.61%

密云

0.00%

0.00%

100.00%

平谷

0.00%

26.67%

73.33%

-3.37%

石景山

0.79%

39.55%

59.66%

5.05%

-5.03%

顺义

0.89%

21.53%

77.58%

4.84%

-5.13%

通州

0.91%

30.71%

68.38%

3.62%

-5.42%

西城

0.93%

25.72%

73.35%

3.34%

-5.51%

香河

0.00%

14.71%

85.29%

-5.72%

燕郊

3.91%

38.70%

57.39%

2.23%

-10.79%

亦庄开发区

0.80%

28.69%

70.52%

4.48%

-5.08%

挂牌量TOP1：

朝阳区

在架套数

在架均价

（元/平米）

月带看量

芍药居北里

85

74,944

676

望京新城

67

66,709

750

北京新天地

65

56,890

1,514

柏林爱乐

59

60,903

1,172

翠成馨园

58

50,239

884

炫特嘉园

58

69,617

795

兴隆家园

55

62,180

588

弘善家园

55

53,376

394

保利金泉

43

90,289

342

望京西园一区

41

68,061

167

挂牌量TOP2：

海淀区

在架套数

在架均价

（元/平米）

月带看量

城华园

39

77,682

203

小南庄社区

34

93,716

270

逸成东苑

32

90,963

196

皂君东里

30

93,769

182

育新花园

29

81,699

194

索家坟

28

87,269

183

保利西山林语

27

63,419

675

蜂鸟家园

26

143,669

73

华清嘉园

26

116,792

91

双榆树东里

25

96,698

264

挂牌量TOP3：

昌平区

在架套数

在架均价

（元/平米）

月带看量

天通苑北一区

58

38,847

531

天通苑中苑

57

41,268

643

天通苑北二区

53

36,340

721

流星花园三区

52

56,767

897

天通西苑三区

49

35,847

788

佳运园

43

52,961

437

金隅万科城

43

48,290

237

天通苑东一区

42

34,690

1,078

紫金新干线

41

53,410

424

首开国风美唐

38

62,884

397

备注：

1、 本报告挂牌数据的物业类型全部为住宅。

2、除了特别说明是全市网签数据外，其余涉及挂牌和成交的数据样本为不完全统计，但不影响整体走势及架构的分析。