今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的五四北发展「五四北片区」整理了以下内容，希望能够有助于您了解五四北发展「五四北片区」。

01 五四北，一个被低估的板块

一般而言，越靠近核心区地段，房价越高，越能凸显核心区的价值。

然而当你查看福州市区的房价地图，会发现一个奇怪的现象。与公认的核心区鼓楼老城区空间距离相差无几（距离东街口4-5公里）的四个板块中，东二环、老仓山、金山主流商品房价格均达到3万/平及以上，个别楼盘甚至突破4万大关。

其中与众不同的是，目前五四北板块新盘整体价格与相邻的东二环板块价差却高达1万左右，甚至低于离鼓楼老城区更远（距离东街口超过8公里）的南二环板块，俨然是一个新房价格洼地。


▲ 福州各板块主流商品房价格示意图（来源网络）

地段相近，为何能产生如此大的价差？五四北的价格又是否被低估？

分析之前，先来看一份由中国房地产行业协会监测统计的福州最新（2021年8月）二手房及租房热力图，将帮助我们了解福州各个区域的存量房市场活跃程度。


▲ 2021年8月福州租房、二手房热力图（来源：中国房地产行业协会）

从中不难看出，五四北的二手房及租房市场活跃度程度略高于东二环片区，远高于南二环板块，这也说明当前五四北板块的存量房在出租、出售时市场反映的接受程度更高，也更受市民青睐。

尽管五四北新房价格相对“低调”，但片区的二手房价格却大相径庭，尤其是五四北的中高端住宅项目，其二手房价格多年来持续居高不下。


▲ 五四北片区部分二手房价格示意图（来源：贝壳）

根据贝壳平台二手房价数据显示，五四北片区挂牌房价超过3万/平的住宅小区就有16个，这类住宅多为别墅产品，最高房价甚至达到5万/平。而东二环目前超过3万/平的小区仅有7个，南二环板块更是尚未出现。

众所周知，衡量一个板块的价值，二手房价格是重要考量数据。简单来说，二手房房价远低于新房，通常说明片区价格虚高；而二手房价越接近新房甚至出现倒挂，则说明板块价值被低估，区域前景可期。


▲ 福州五四路实景图

众多千万级房价的背后，五四北显然隐居着一批庞大的富人圈。

事实上，早在20年前，工作在鼓楼五四路、省府圈，生活在五四北已然成为当时福州人购房定律，省府圈“后花园”也由此得名。而五四北居住的富人也大都来自五四路一带的企业老板、高管等权势显赫的福州顶级精英人士。

无怪乎有人五四北板块，如同福州楼市里的“扫地僧”，表面上看其貌不扬，其实深藏不露。

02 五四北核心区，不容小觑的潜力高地

通常而言，五四北板块泛指五四路以北到莲花山脚下这片广袤的土地，是福州鼓楼老城区以北的地方。不过，随着城市发展，五四北板块也出现分化，其中，琴亭湖以北、秀峰路以西围绕形成的五四北核心区域价值潜力不容小觑。


▲ 五四北核心区区位示意图

二十年前，正是凭借着距离以及环境优势，五四北秀峰路为轴向外辐射的区域成为福州鼓楼老城核心外溢最早受益者，板块生活配套陆续得到完善。

近年来，五四北延续东二环成功经验，持续推动“旧城改造、配套先行”策略，同时琴亭湖、井店湖等湖体相继扩容，五四北成功告别“逢雨必涝”的历史。


▲ 五四北实景图

交通路网方面，五四北核心区生活圈目前已形成集轨道交通、城市环路、高铁等多制式为一体，服务半径15分钟左右的快速路网系统，充分满足居民日常生活基本消费和品质消费目标。

市民出行通过地铁1号线，只需三站便可直抵鼓楼核心五四路；开车15分钟直达五四路、东街口商圈；10分钟即到福州高铁站，未来还将实现三条地铁换乘。


▲ 五四北核心区配套示意图

另外，五四北核心区所在区域还肩负着福州城市北向发展的辐射功能，多个重大工程项目兑现在即。

其中，被称为“北3.5环”的新店外环路主线已于今年7月正式通车，其在新店互通与北二通道（晋安段）相接，在园中互通与前横路快速化改造工程（2.5环）、东部快速通道（机场第二高速）衔接，届时从五四北出发，前往东二环、晋安湖三创园、金融街、江南CBD、桂湖贵安、马尾、长乐机场等地区可大大缩短通勤时间。


与此同时，作为五四北片区第一所三甲医院，福建省妇产医院预计10月建成投用。另外，另一所综合性三甲医院福州市中医院五四北分院也已开工，预计2024年2月建成投用。


▲ 五四北两大医疗配套

03 焕新后的五四北，区域价值或将改写

在福州，每一次城市焕新，都让区域的发展因此而受益，成为当前人居发展的新方向。

经验表明，一个热点区域的蜕变与房价的提升相伴随，这是楼市永恒不变的规律。正如10年前的“东二环”还只是个偏远的棚户区，借着政府旧城改造力度的强劲东风快速崛起。这一片区房价也从单价一万不到，到如今“破三进四”的房价，呈现出几何式增长。

▲ 五四北泰禾广场

如今，在历史机遇中崛起，在新的城市更新战略中完成蜕变的五四北核心区，无论是在配套醇熟度、还是城市面貌，都已提升到了相当的水平。随着接下来众多医疗、路网配套纷纷投用，五四北配套将进入集中兑现期。

有业内直言，五四北核心区此前被低估的区域价值将面临改写，未来房价也毋庸置疑将呈现一定程度的补涨。