武汉商铺拆迁补偿「商铺拆了赔偿率是多少」

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2016年3月17日，几台拖拉机在武汉江汉区街上运作。伴随着一阵阵轰鸣声，一间280多平的商铺瞬间夷为平地。

“我知道它注定要被拆，但政府没给我合理的赔偿，我就觉得挺伤心的。”

商铺主人李女士站在施工现场外圈，远远注视着购买了15年的商铺逐渐倒下，内心凄凉且崩溃。

李女士的商铺

据悉，2001年，李女士花110万元购买了这间位于江汉区香港路的商铺。谁成想，2013年，为了修建武汉地铁六号线，当地政府将此商铺划入征拆范围，并予以1508万的赔偿。

然而，经评估后，李女士不满赔偿，坚持要价3000万，甚至不惜与官方对着干，将区政府告上法庭。

那么，李女士的估价是否合理？法院又该如何判决呢？

2013年10月2日，家住武汉的李女士得到通知，政府要征收香港路繁华区的一整栋楼，而自家商铺刚好就在拆迁范围内。

“你说，咱租给银行多好啊，每年租金按时打入账户，偏偏来个征拆，亏大发了！”李女士一脸愁苦，对着丈夫抱怨道。

“别太担心了，政府会依据实际情况进行赔偿的，应该不会让我们有什么损失。”丈夫安慰道。

李女士不情不愿地点了点头，此时的她还不知道，自己即将因为商铺的事跟市政府对簿公堂。

商铺是七层大楼的最底层，层高5米，占地面积287.51㎡，位于整个汉江区最繁荣的地带，该地区房价一个赛一个高。

2001年，李女士夫妇搞地产投资，一眼相中了这间商铺，并花费110万元一口气买入，准备用作长期出租。

李女士的商铺

商铺位于繁华地带，人流量大，交通便捷，有很高的市场价值。出租公告一发，承租申请也接踵而来，人人都想以最优惠的价格夺得商铺。

李女士再三权衡，为安稳起见，将商铺租给了一家中国建设银行作为营业点。

由于地段好，双方签订了长期租赁合同，租金高达63万每年。李女士夫妇皆为普通的工薪阶层，工资一般，可凭借商铺的租金，生活质量瞬间上了一个档次。

“一铺养三代是真的，有了这个店铺，我全家老小都过上了好日子。我给父母修了房，给弟弟公司做投资，还送儿子出国留学。剩下的钱，搞点理财，还能钱生钱。”李女士说。

李女士的商铺

直至拆迁，李女士都十分庆幸当初发现了这块宝藏。然而，好景不长，好的金子总会发光，从而被有眼光的人相中。

果不其然，武汉市政府规划发展，计划修建六号线地铁。为了节约成本，当地政府将地铁出入口和通风口选在了商铺门口。

然而，征拆半年前，李女士刚与银行续签了三年租赁合同。如今，拆迁信息一出，银行中断合同，火速搬至附近店铺。

李女士的商铺面积

“我们也是小门小户，赚不了大钱，就指着商铺的租金过日子。现在银行不租了，租金没了，我怎么供得起儿子在国外留学的费用？”

面对房屋拆迁，其他商家和住户欢天喜地，而李女士却苦大仇深，千头万绪，日日为征拆所烦扰。

“这条路线以及各个出路口的安排是经过多轮规划、多轮论证下，制定的最合理的方案，所以必须得拆，不容反对。”六号线项目负责人说。

李女士的商铺所在的香江新村，恰好对上了地铁的1号风亭以及4号出入口。武汉地铁6号线总长36公里，预计2016年底完工并通车，因此拆迁刻不容缓。

武汉市人口众多，高达一千多万，堪称国内超大城市。众所周知，地铁建造昂贵，每公里造价5亿~10亿。

然而，对于人流量多的城市来说，建造地铁绝对利大于弊，可以极大程度避免交通堵塞现象，提高市民的出行效率。

对此，李女士也表示理解。

“市区修地铁，是利国利民的好事。我们作为市民，肯定是支持和配合的。”

然而，当李女士收到拆迁合同的那一刻，整个人怔住了，当场拒绝签字。

“我们并非不讲理的人，只要赔偿给的合理，我们百分百支持政府办事。可合同上的赔偿有些欺负人！”李女士不满地说。

只见合同上明码标价，写着1508.8407万元，平均下来，每平米赔偿约52573元。2013年，武汉普通住宅均价不到1万每平，哪怕是商铺房价，也鲜少超过5万每平。

可以说，官方给出的赔偿金额在合理区间内。然而，李女士却一再表示拆迁款少了一大截，没有达到她预期的标准。

原来，自打政府拆迁消息一出，商铺附近的商用房和居民住房的价格一路飙升，李女士看在眼里，羡慕不已。

“给我们的赔偿低，他们却沾了光，涨了房价，敢情是牺牲了我们，成全了他们。”李女士抱怨道。

一经打听，李女士更是炸了毛。

“距离我家店铺700米左右，有个已售项目，两年前的成交额是每平7.8万。马路对面也有个一楼商铺，成交价10万每平。”

在李女士看来，以周边商铺的房价为标准，政府所给出的赔偿金实在太低，不符合市场均价。

如果以每平米10万为基准，再加上此前的装修费以及损失的租金，赔偿金总价应为3000万元。

那么，为何政府所出的报价与李女士的估价相差如此之大呢？

江汉区政府负责人表示，最终赔偿款是由专业评估机构经多轮测算后给出的报价。被征拆的楼里共有3家底商以及94户住宅，机构挨家挨户上门评估。而对于商铺，机构的评估标准为租金收益。

我国法律规定，商业门面的使用权为40年。李女士的商铺已使用15年，还剩25年，取前15年最高租金收益为基准，再加上七七八八的装修费用，结合剩余年限，总估价为1508万元。

如此一来，双方矛盾点显而易见，就在于评估标准不一致。

“评估方法多种多样，成本法、剩余法、基准地价法、市场比较法等等，依据租金计算的方法本就不常用，为什么偏偏用在我家商铺上？”

为了与区政府周旋，李女士特地查询了诸多有关于房屋估价的信息。然而，相关负责人却一句话否决了：“因为商铺所在位置的市场成交价太少了。”

按照规定，如若拥有近期三个出售的商铺作为样本，就可采取市场评估的方法，否则一律根据房屋租金收益核算。

负责人还指出，李女士找到的两个案例距今两三年，时间过于久远，不能作为样本参考。且修建地铁的消息一传出，商铺所在街道再没有对外出售或出租过任何一间店铺，因而只能退而求其次，采用租金核算法。

政府负责人态度决绝，李女士只能妥协。不过，她很快又提出异议。

李女士将一本“国有土地使用证”摆在桌上，上面显示，商铺出让的终止日期为2067年11月5日。也就是说，商铺产权为70年，而非40年。

李女士的土地证

“就算按照租金核算，我家铺子还剩下55年的使用权，你们必须按照这个标准赔偿。”李女士信誓旦旦地说。

负责人仔细看了看土地证，摇了摇头，一针见血地指出：“女士，您看，地类这一栏写的是城镇混合住宅用地，虽然写了70年，但店铺的本质是商业用地，所以还是只能按40年计算。”

“土地类型和使用年限怎么会不匹配？你怕不是唬我吧！”李女士质问道。

“我们都是走正规程序，公事公办，您这种情况，应该是由于十几年前登记不规范导致的。”

然而，在李女士看来，评估机构是由政府找的，明显偏向政府一方。为了讨回公道，李女士私下又找了一家机构作评估。

采取市场比较法，估价为9.3万每平。若是采取收益法评估，则是8.8万每平。再将两个估价取平均值，每平方米估价约为9万，远高于区政府给的报价。计算下来，总赔偿额一定高于3000万。

对此，区政府表示，评估机构推选过程是公正、公开、透明的。当时，有12家机构可供选择，而“武汉新大地房产评估咨询有限公司”获得了97个住户里55票的支持。

评估机构的投票结果

此外，投票过程全程有监控录像拍摄，不可能存在作假现象。与此同时，负责人抱来了大叠文件，请李女士查阅，力证区政府的清白。

不想，李女士仍不妥协，反问道：“既然你们提到了投票，那么为什么当时没找我投票？”

据悉，李女士并未注意区政府粘贴的告示，后经其他居民提醒才知晓。投票当天，李女士赶到现场时，全部流程都已经结束。

“我都没投票，没发表意见，怎么作数？”李女士质问负责人。

“少数服从多数，只要有半数以上的住户参与投票，就满足投票条件，因此流程是合规合法的。”

就这样，双方僵持不下，都不愿意妥协。因李女士不同意拆迁，整个地铁工程都被停滞。

“我们的工期压力很大，时间紧，任务重，停一天工，要损失三四十万。”项目负责人头疼地说。

李女士

就在这时，李女士退而求其次，提出了另一套方案，就是置换房屋。

于是，区政府找了一套估值1300万的房屋，外加300万现金补偿。可房子地段不好，交通不便，人烟稀少，连普通超市都没有，李女士大失所望。

紧接着，区政府又找了几间铺面，可一间不如一间，李女士都不满意。一来二去，为了李女士的事，区政府白忙活了几个月。

2014年初，本来预计2013年底拆迁的大楼依然原封不动，楼内的96个住户陆续搬走，唯有李女士坚决不签署协议。

为了不延误工期，施工团队直接开挖掘机上阵，将其他楼层全部拆卸，只剩下李女士的底层商铺不动。

商铺的其他楼层已经被拆卸

“我不想成为钉子户，我只是想维护自己的权益而已。”李女士无奈地说。

“你先签协议，把1500万拿了，搞点投资理财，每年至少80万，不比你拿租金低。”负责人好说歹说。

“不要劝我了，没有3000万，免谈，我不信你们政府可以强按牛头喝水。”李女士坚持己见。

就这样，工期不得不再度延后一年。

“真的没法再耽搁了，继续推迟，影响的就是武汉市其他老百姓了。”地铁负责人苦不堪言道。

2015年4月，李女士收到了区政府的《房屋征收补偿决定》。这一次，政府的态度十分坚决。如若李女士仍不愿意签字，政府有权强行拆迁。

此外，区政府将通知贴在商铺墙上，公示众人，还请公证处以及当地居委会见证全过程。

通告显示，若李女士不满结果，有20天时间考虑，并申请复核。然而，当她得知此事时，已超过20天期限。

李女士当即火冒三丈，斥责区政府不负责任，并提起复核申请，自然遭受了驳回。

忍无可忍之下，2015年10月8日，李女士对武汉市中级人民法院提起诉讼，要求区政府撤销《房屋征收补偿决定》。

然而，区政府反将一军，要求先拆除李女士的商铺，再处理《征收补偿决定》的诉讼案。

2016年2月25日，法院应允了汉江区人民政府的请求。同年3月17日，李女士眼睁睁看着自己捍卫了三年的商铺被夷为平地。

房屋被拆后，法院正式审理李女士的诉讼案，撤销区政府的行政复议决定，判李女士胜诉。

然而，针对商铺的赔偿金额，至今未有定论，李女士仍在与江汉区政府周旋。

在本案中，无论是政府强行拆迁还是李女士提起诉讼，都在我国法律的合理范围内。之所以僵持不下，无非是无法在个人利益与公共利益中找到一个合理的平衡点。

李女士

此事一出，不少人认为李女士矫情，人心不足蛇吞象。可说到底，李女士不过是为自己争取权益罢了。任何人身处她那个位置，未必肯退一步海阔天空，毕竟生在俗世，皆为俗人，为财为利，不算可耻。