今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的烂尾房停贷「业主集体断供」整理了以下内容，希望能够有助于您了解烂尾房停贷「业主集体断供」。

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近期多地烂尾楼业主纷纷给银行发“强制停贷告知书”，要求强制停止偿还贷款（俗称“断供”），直至相关项目实质性全面复工，不接受“表演式”复工。业主称在房屋预售过程中，各贷款银行存在不同程度的违规发放贷款、未履行资金监管银行义务等行为，导致预售资金支出不明。那么，业主们能否仅凭一张“强制停贷告知书”就免除自身的还贷义务呢？

图片来自@21世纪经济报道 公众号视频

业主和开发商之间的《商品房买卖合同》与业主和银行之间的《商品房担保贷款合同》是两个独立的合同关系，业主不能因【开发商】的违约行为，对抗【银行】要求业主偿还贷款的债权，那么业主单方面声明停贷断供的一纸通知就缺乏法律依据，即便银行存在违规发放贷款和资金监管不力的情况，在没有法院认定银行违约的情况下，业主无权单方面通知解除与银行之间的《商品房担保贷款合同》，所以业主的这张“强制停贷告知书”不具备任何法律效力，无法据此免除业主的还贷义务。


那么烂尾楼业主维权的合法途径是什么呢？


先定义一下什么是“烂尾楼”，楼盘烂尾的意思是尚未竣工验收，不符合交付标准，根本无法交付的；或者由于开发商进入破产清算程序而无法交付房屋的。烂尾楼盘业主为避免钱房两空和成为“老赖”的合理维权方式是：（1）向开发商发送书面通知进行催告，经催告后开发商在三个月的合理期限内仍未交付的。（2）如果开发商已进入破产清算程序，那么破产管理人经调查，该楼盘未竣工验收，不符合交付标准，书面通知购房人解除其与开发商之间的商品房买卖合同的。在上述两种情况下，购房人均可向法院起诉，请求解除《商品房买卖合同》。


注意⚠️ 《商品房买卖合同》解除后，与银行的《商品房担保贷款合同》并不会因此自动解除，本律师建议，业主在起诉开发商要求解除 《商品房买卖合同》的同时，在诉讼请求中要求开发商退还【首付款】本金及利息、向银行退还【已收取的贷款】并支付【剩余贷款】。必要时，申请追加银行作为【有独立请求权第三人】加入诉讼，要求要求法院将商品房担保贷款合同纠纷与商品房买卖合同纠纷【合并审理】，这样就可以在一个案件中同时结清与开发商及银行之间的往来款项。


【法条链接】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》


第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。


第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。