厮杀在即榆林楼市演绎“罗生门”

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的厮杀在即榆林楼市演绎“罗生门”整理了以下内容，希望能够有助于您了解厮杀在即榆林楼市演绎“罗生门”。

撰文=徐三刀

NO.1|壹

2014年，榆林楼市遭遇巨变，从怀远·曼哈顿售楼部被砸，数十名业主追讨转让费开始，一片楼市的乌云便萦绕不去。

随之而来的是经济低迷，煤炭价格下跌，榆林人收紧钱袋子，买房开始变得谨慎无比，银行存款激增，部分购房者出现断供，烂尾楼盘增多，据华商网报道“陕西省统计局：榆林卖完库存商品房需33年”。

从舆论层面来看，这一报道更加深了榆林楼市的阴霾，从未想过，一个被称之为“中国科威特”的城市，竟然在能源价格下调和民间信贷双重绞杀之中，价格一路下跌，引发全城多盘维权，楼价出现腰斩。

这一年烂尾楼盘（或停工盘）之中，包括西塘花园、天裕星、信天游、梨园、塞纳公馆、公园时光、凤凰新城、汇丰大厦、高科城.....

你能够想象么，一个原本比西安房价还高的城市，突然之间大厦将倾，城市固定投资连续负增长，黑云压城，一片哀鸿尽争鸣。

NO.2|贰

也在这个时候，笔者进入榆林，见识了一个惨淡的榆林，一个暮色苍苍的榆林。

东沙、西沙片区楼盘闭门歇业，西南片区处于瘫痪，高耸的塔吊锈迹斑斑，在强烈的紫外线下坦露出晦暗的阴影，整个城市仅有高新区为数不多的三四个楼盘还在销售，比较典型如文昌·和顺嘉府、高新华府、榆溪雅苑、中央公园、赛维兰蒂斯，还有间歇性闹事的怀远·曼哈顿。

在一个被楼市伤筋动骨的城市之中，我们体验到了一种寒冷，就像毛乌苏沙漠里冷冽的风，吹进骨头的疼。

东沙，作为榆林市域内人口集中地，围绕着金沙路、银沙路展开，集中了大量佳县、绥德等城乡人口，2013年楼价大概四千一平米，如今六七千一平米。

西沙，作为榆林市域内成熟片区，围绕着复康路、文化路展开，旁边有第七中学、第十五小学，2013年楼价大概六七千一平米，如今八千一平米。

西南，作为榆林域内发展的大朝向，围绕开源大道、榆靖路展开，新区规划前瞻，发展后劲缺乏，一直是榆林烂尾盘的主流板块，2013年楼价六七千，如今四五千一平米。

高新，作为榆林已经定型的富人区，围绕着榆溪大道、明珠大道展开，市委等政府班子所在地，一直是房价的高点，2013年楼价八千，如今价格也在万元上下浮动。

在与一位领导交谈之中，他如此说，这是一场天灾，榆林这座城市从来没有这么惨过，从他工作以来，榆林经历的都是国家和省上的关怀，这一次经济有些冷。

为了缓解榆林楼市压力，官方悄然做了两件大事，为榆林输血：1、榆林金融资产管理公司揭牌，省委常委梁桂压阵，想要借助金融市场管控，为榆林“解套”，这还是全省首家市级资产管理公司，给处理不良资产指出了一个方向；2、榆林启动了史无前例的棚户区改造，省政府重点关注榆林楼市，2016年-2017年，榆林中心城区实施棚户改造20739套，完成投资103亿元。

作为一个“十二五”后才开始陆续棚改的城市，榆林突然之间大拆大建，官方有压力，民间有动力。

于是，借势能源价格上涨，榆林终于缓慢“复苏”，一大批拆迁待拆迁市民，踏入榆林楼市，激活了城市固定资产投资上升，一些濒死烂尾的项目终于复苏。

继而，2018年，国务院批复了《呼包鄂榆城市群发展规划》，一个将内蒙古、陕西能源型城市链接在一起的国家能源战略型规划颁布。

这标志着榆林终于进入城市群编制、产业协同发展、基础配套方面互通“有章可依”。作为陕西第二大经济体，榆林终于迎来了新的起点。

政策颁布之后，官方似乎只是倡导“呼包鄂榆四市积极推进协同合作”，没有一个具体措施，也许还在徘徊吧。

NO.3|叁

上游政策催熟，中游重资投入，下游开工建设，形势一片大好，烂尾楼纷纷揭竿而起，再次入市。

看似一片繁荣，百废待兴，但危机似乎如腐骨之蛆，除之不尽，一个值得探讨的问题，榆林楼市是否已经风险蕴藏？作为一个有“前科”的城市，榆林究竟能否挺过这一轮周期？

楼市是否会进入一场轮回，悲情一幕再次上演，楼价上浮，榆林人一旦入手之后，是否会再次陷入楼市崩溃的局面，被套牢在山顶，欲哭无泪。

硬币的一面是新区获得发展，政府加快收储，短期之内收集资金，投入城市配套建设，改善新区交通条件、基础配套、管廊建设等等。

根据最新榆林市2006-2020年城市发展建设，以中心城市即榆林古城、高新区、空港区、西南新区、芹河新区（榆横板块）作城市一级发展区域，同时加快各大中心城区的基础设施建设，快速导流人口，舒缓城市中心人口密度，注重城市发展与环境资源保护的基本原则，以能源新都、国家名城、大漠绿洲、宜居城市作为榆林市阶段性发展战略目标。

多年以来，榆林矢志不渝的打造“榆横经济一体化”，其一，从产业发展角度来看，就是要创新园区建设和运营模式，打造榆神工业区、榆横工业区，打造世界一流的煤化高新产业聚集区；其二，从土地存量资源来看，就是要绕开老城区、主城区、开发区进一步向西南拓展，继续收储，打造新开发区，探索经济新方向。

于是，西南新区、榆横新区成为大朝向，将榆阳区、衡山区连为一体，在一份关于衡山区西南新区土地征收预告书中表示，榆林西南新区将要更名，三万多亩土地将被征收，榆林土地市场再次沸腾起来。

作为与榆林高新区毗邻的新城，榆林城市发展扩容的持续地和承载地，2006年榆林市第四版城市规划也将榆林西南新区纳入榆林市区中心范围，是榆林建设百万级城市的重要组成部分，总体控规面积在58.1平方公里。

其后，我们看到了一番眼花缭乱的现象，中粮（高新完全中学旁）、绿地（绿地博大绿泽集团，坊间传闻在西南拿地万亩）、绿城（空港生态区沙地森林公园）、万达（坊间传闻兼并购土地）已经进入，碧桂园、新城控股正在谈判阶段，恒大、阳光城、美的、陕建或传拿地，还有一大波房企四处搜地，主张兼并购、合作并举。

大型房企进驻，动辄上百亿投资，PPP、EPC模式联合，作为对投资极为敏感的城市，榆林楼市反应迅速，至少在一二手市场上已经极为明显。

2017年以来，榆林土地房企新盘涌现，如文昌·和顺嘉苑、锦天城、高新御府、中梁华府、榆林壹号院等等。

就在荣邦嘉园开盘之时，有一个奇葩的现象，一方面新盘摇号如火如荼，另一方面“低价转让”的小纸条贴满车辆。

一片楼市沸腾之中，二手中介加速炒房，重量级房企加速拿地，我们却看到了似曾相识的寒冷。

NO.4|肆

硬币的另一面，榆林楼市泰山压卵之势，终于再次发生。

据笔者团队了解，截止2018年3月，榆林市可售住宅商品房面积约为127.5万㎡（主要在高新区，待售面积83.9万㎡），万余亩土地获批，2019年商品房库存将达到多少套？（备注：以上为踩盘数据，不作为官方论据，数据引用风险自担，请勿开口，不提供资料。）

将动辄上千套房源上市的重量级房企入市之后，一座城区人口不足六十万的地级市如何来面对库存，一个每年销售仅有4000-4500套的楼市如何去化，如何来缓解楼市压力？

可以料想，这一场楼市重压之下，势必有楼盘急如危卵，也势必有房企陷入资金链困局，一场新一轮的楼市供需失衡风暴，已经在推土机底下酝酿。

虽然榆林市府已经做足了准备，2017年榆林挂牌出让10宗土地，其中1宗为住宅，控制土地流出（东沙板块态度明确，旧城区停止土地出让，货币安置政策，疏散人口），促进库存商品房去化，仍然是2018年房地产市场的主基调。在此之前，市府也限制了商业用地审批，集中去化库存。

然而，榆林作为一个有“前科”的城市，极为特殊，它是陕西省境内唯一有过楼市崩盘的城市，这座城市有四个点值得关注：

1、榆林三产失衡，属于典型的能源工业城市，能源产业GDP贡献达到65%，经济波动受市场影响极大；2、受城市体量限制，市场需求有限，楼市表现略微过激，尽管土地供应量大增，但人口外溢情况并没有改善，应该说略有“浮肿”；3、投资购买明显，大量家庭仍然以固定资产投资为主要理财手段，这一点在每次新盘开盘就看到，二手中介会将低价转让贴满车辆；4、民间借贷遗害存在，三角债牵连众多，买房收款困难，颇为突出。

从实际体验来看，投资性购买在榆林极为普遍，“转手套利”是一个司空见惯的现象，就算房企公正公开，仍然挡不住中介倒房倒号。

这种情况之下，榆林人究竟要如何买房，如何绕过楼市的深坑黑井，让自己的资产物有所值？

当楼市一片火热，大型房企释放各种利好，转眼之间为榆林做好了五十年规划，到底投资哪里？究竟是去东沙、西沙、西南、还是高新？这恐怕是大多数购房者想知道的。

NO.5|伍

如果没有意外，大型房企将在2019年集中入市，那么榆林已经站在风暴的前夜，一场重演2013/2014年的风暴已经愈演愈烈！

用榆林人自己的说法，规划是规划，发展是发展，配套是关键。

首先，尽管榆林作为陕西省第二大经济体，但实际城市配套兑现速度缓慢，难以跟进开发需求；其次，城市规划和发展方向转变较大，如西南新区，早期重点发展啤酒厂板块，忽而转变节奏，开发西南新区张墩海则片区，于是元驰·御景尚苑、凤凰新城困在郊外，现房三千五都卖不动。

进入2019年下半年之后，大型房企加入战团，输入供应量，数万套房源入市，挤兑客户购买力，市场急转直下，大量家庭再次被套牢在西南片区，成为这场城市发展酝酿之下的垫脚石。如果不能把榆林2区1市9县人口购买力集中，商品房库存将再次高企。

房子作为固定资产，价值再次受到抑制，大型房企如果劈价抢单，一定会将楼市击穿，降价风潮出现，全城维权再现......

关于榆林楼市，买房一定要买核心地段，一定要买在产业中心区，一定要买在政商中心区。规划再好，还是预期；现实再贵，终有潜力。在这里“空间平权”行不通，还是要看眼前！

举两个例子，尽管2013/2014年之后榆林楼市崩盘迹象浮现，文昌·和顺嘉府（文昌地产）、高新华府（泰发祥）还是逆势上涨，特别是文昌·和顺嘉府如今二手房已经到了1.2万/㎡，早期购房者入手价格不过六七千。

为什么逆势上涨？原因很简单，1、核心地段，与市府仅有数百米之距，配套成熟；2、资金充足，无惧楼市降价风波。

前者，文昌地产是榆林龙头企业，三个一级资质（一级开发、一级总包、一级物业），搞开发基本不贷款，不怕银行临时抽贷，还有“三个同时”（同时施工、同时交付、同时服务），风险较低；再者，泰发祥资金极为雄厚，尽管只开发了高新华府等项目，仅麻黄梁煤矿每月流水上亿，资本够硬，即便是死磕楼市，也能支撑下去；后者，榆林华瑞地产，旗下赛维兰蒂斯、塞维利亚、塞纳公馆等项目，都是榆林知名楼盘。

最为关键，这三家房企，每年开发都只做一个项目，只做成熟好地段，每家房企老业主都在数千人以上，尤其是文昌地产数万用户，底盘坚实。

NO.6|陆

在这场去库存的“打地鼠游戏”，从一线滚动到二线，接着三四线破万，一些故事在两三年之内，已经演绎了无数次。