今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的威海入住率高的小区「威海房价会涨吗」整理了以下内容，希望能够有助于您了解威海入住率高的小区「威海房价会涨吗」。

作者：威海新楼市 编辑发布于公号：威海新楼市

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入住率是什么？是衡量一个小区房子好坏的标准？是衡量一个区域人口密度的标准？还是衡量一个城市繁华程度的标准？也许对于大多内陆城市是这样，但是威海却不能用这些标准来衡量，因为威海是一个多元性质的城市，是一个有着自己独特之处的城市，同时又是一个普通的三线城市。

最近跟很多关注威海的朋友聊天，他们大都反应一个问题：“威海的房子空置太多了，很多小区晚上都没什么灯。”其实，这也是我生活在威海的几年中，周边人（外地人居多）反应最多的一个问题，而我也觉得威海的人口确实很少，能够达到50%以上入住率的小区也是非常的少。

威海的人口及各个区域的入住率

威海市是一个三面环海的带状地貌城市，2017年末，威海市常住人口282.56万人，其中城镇人口187.79万人，荣成人口66.8万、文登人口58.1万、乳山人口55.8万。人口数量上在整个山东省排名14，属于倒数第三位置。威海的人口数量本质上无法支撑如此“庞大”房子体量，况且人们向来都是集中在大的城区生活。

威海市区主要分环翠、经区、高区、温泉、张村、羊亭等几个生活区域，而人口多数集中在威海主城区的环翠、高区、经区，张村和温泉主要以本地人口为主，大部分是旧村改造回迁户，相对来说，张村的人口更多一些，其中入住率最高的要数盛德世纪新城、水缘金座等一些中心地段并靠近高区的区域。

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环翠区（威海主城区范围）的房子入住率必然不低，毕竟是老城区，有着威海最大最全的商业、医疗、学校等配套，如果不是因为中心城区大部分是老破小的缘故，威海中心区域的人口数量占比完全可以比肩一二线城市。但现实就是这样，主城区的人口是呈现下降趋势，主要原因是威海新区的开发（高区和经区），高区作为最早的产业区，为威海市提供着大部分就业岗位。所以，不论是工作原因还是追求更好的生活环境，大批人口选择迁入高区；之后经区的崛起，又使得很多人决定来经区定居。不过老城区的配套，尤其是学区房，又使得很多人又不舍得完全放弃老城区，保留着环翠主城区的房子。最终的现象就是，环翠的很多房子用来出租使用。

租金便宜、房子老旧、生活便利是环翠老城区房子的几个特点，本地人以及租房客撑起了环翠老城区的入住率，总体来说，环翠入住率能够达到50%的小区要多一些，比如：寨子商圈、市政府周边、小商品城等等。

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高区作为产业新区，有着威海数量最多的工厂企业，有着威海最知名的两个大学学府，有着威海最知名的国际海水浴场，等等一些因素，使高区在2000年之后成为了威海人最喜欢的生活的地区之一，加上当时很多韩国人来威海发展，一度让高区的方方面面都迅猛发展。虽然现在韩国人撤走了不少，厂区也在慢慢外迁，但之前人口流入所打下的基础依然不弱，更何况高区转型依然有条不紊的进行着。

高区人口较为密集的区域大致有：东涝台、西涝台、田村、卧龙山、以及山大哈工大周边等等。而入住率较高的小区有：盛德丽景名都、昌鸿小区、山海郡、御鑫家园、东发现代城、亲情园、田村A/B区、一品莲花城、春山华居。

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经区的人气高一直是被大家所认可的，因为经区有高铁站、汽车站，经区有威海主城区内唯一的沙滩浴场（海上公园），去往机场、文登、荣成都要经过经区，所以经区的街道上人流量、车流量要远远大于威海其他区域，但大多都是“过客”，这些对于经区各个小区的入住率并没有带来很大的提高，实际上经区并非大家想的那样各个小区有很高的入住率，即便如此，经区的人气也是远高区其他区域，谁让威海整体入住率都偏低呢。

经区的热点区域主要有：皇冠、长峰、蒿泊、凤林、新都。入住率相对较高的有：皇冠南中北区、春天花园、华发九龙湾、万象城、金域仕家、杨家滩等等。

荣成主要分东部新城区和西部老城区，后来樱花湖的开发带动周边区域的旅居资源直步向前，随着体育馆、政务中心、九龙城的投入使用，是的樱花湖周边具有了非常高的人气，如果从房子的销售情况来看，樱花湖周边无疑是荣成人气最高的，但这并不代表入住率就很高，因为这里大多房子是外地旅居使用所购买的。

荣成人口密度最大的还属老城区，有着荣成最好的商业、医院、学校，有高铁站、汽车站，本地刚需比较热衷的区域，尤其是成山大道与文化西路两侧；新城区的环境更好一些，小区与小区之间的密度没有老城区那么高，整体人口略显冷清，但各个小区的入住率并不逊色西部老城区，而一些近几年的新小区基本都在伟德东路与青山路两侧。

荣成有很多跟威海市类似的地方，但目前要比威海市的旅居价值更大一些，一是环境要优越于威海，再就是房价要比威海便宜将近一半。东西两个城区的房子多数以本地刚需为主，住户相对来说要稳定很多，而樱花湖以及桑沟湾一带则是很多外地人比较喜欢的区域。

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文登和乳山不论在地理位置还是居住属性都非常的相似，文登有南海新区，乳山有银滩，但两者又有着本质的区别。文登的经济实力强于乳山，南海新区的政策力度又高于银滩。

对于买房角度来看，乳山和文登的区别不是很大，都是本地刚需需求，各个小区的入住率都差不多，都是外地人很少眷顾这两个地方。同在一条海岸线上的银滩和南海新区则又如同双胞胎兄弟一般，都是旅游地产，都是“候鸟”基地。春来人居，秋去人离。而不论是南海新区还是银滩，都不会对他们所属区域的主城区的入住率带来任何影响。

入住率高的小区就一定好吗？

看了以上对于威海地区各个区域的分析，我们不难发现，整个威海的入住率不高，而且比较集中。高入住率的小区多是以“内陆”区域为主，一些配套相对完善的城区中心地段。这就区分出来海岸线小区与内陆房子。

而威海房屋持有者又是分本地人和外地人，本地人买房以刚需自住为主，投资为辅；外地人来威海买房是度假养老为主的投资行为，移居为辅。买房需求的不同就决定了地段的选择，就导致了上面“内陆房”与海景房划分，刚需选内陆，投资向海岸线。

入住率高的小区集中在城市中心地段，以老破小为多，好处是便于出租和出售，利于生活。但威海毕竟不是北京这样的大城市，尽管房子相对受欢迎，但价值上升却非常之慢，租金也没有客观的数目。剩下的也就只有居住价值还算货真价实。

入住率高带来的毛病也不少，最主要的就是一个卫生问题，尤其是那些老旧小区，楼道异味、垃圾过多是人口过多必然的产物，其次就是停车位紧张，周边环境杂乱（人多的地方饭店不会少，有的地方夏天大排档最让人头痛）。

而海岸线上的房子，本地刚需多数报以远离的态度，尤其是威海市区之外的下属区域，但外地客却非常热衷于这些海景房。

优势：环境好，景观好，公园多，生活在这里养老、度假，那叫一个舒畅。

缺点：人少配套低，有些地方的最基本生活物资购买都费劲，更别提上学与就医。

威海的海景房要区分对待的，威海市区内的海景房不但价格高，还非常抢手。而荣成、南海、银滩等区域的海景房，虽然热度不错，但随着房价不断的上涨，溢价值太高会让购房者“忍痛割爱”的，就算再喜欢也不敢买的。不过关注度还是不错的，最起码只要价格合理还是很快能够卖出去。

对购房者来说，不建议以入住率为参考

对于主城区的房子，入住率虽然高，但是房子价值不一定高，随着人们生活的提高，大家更倾向于居住在环境更好一点的房子里，而在威海的老城中心的老破小，显然与之想悖逆，而城中心基本上也不存在小区拆迁的可能性，即便是一些近几年盖的小区，价格也是非常的高。

而海岸线上的房子，包括威海市在内，多数是被外地投资或者养老度假者所持有。他们要么长期闲置，要么每年的5-9月过来小住。晚上看上去没有多少亮灯的小区，但想买一套二手房却非常的不容易。尤其是威海市区的这些海景小区。

所以，我们买房还是要看小区的具体性质，分析房子所能提供给购房者哪些方面的价值。而购房者则是根据自己的预算与需求去匹配房子的价值，找到一个最中和的点，这就是你要找的房子。

总结：入住率高人气高热闹，入住率低环境好冷清；刚需客多入住率高，投资客多入住率低；海景房热度和价值高入住率低，市中心房生活便利老房多入住率高；偏远地区季节性强，入住率变化大。

如何判断威海房子的入住率高低

1、白天看阳台玻璃：就一点，有人住的房子怎么会让玻璃脏兮兮的呢。

2、晚上看灯光：有人住肯定要开灯，但威海房子多以北向客厅为主，而人不同时间段在室内活动的地方也不一样，所以要都看，最好在7-8点左右，威海人很少有夜生活，这个时间段基本都在家，再晚，很多人就关灯休息了，另外还要前后都要看。

3、看小区内车辆停放密度：有的小区要看地下车库的，当然车牌尽量以本地车牌多为主（鲁K），外地车牌多的小区，多是以旅居为主，比如银滩和南海新区。

4、看小区周边商业配套：尤其是小区周边的饭店密集度，没有那个老板愿意把饭店开在入住率很低的小区旁边，毕竟这种靠人头产生收入的行业最能显示出周边人口密度。

5、问小区物业，自己地盘有多少常住人口最为清楚，尤其是冬季，看有多少户交了暖气费吧。