长春房产:都是房产税惹的祸房产税费差额和房屋交换明解

相关概念的厘清

1．房产税和房地产税

(来源：中国经济时报社)房产税和房地产税虽只有一字之差，含义却大不相同。国家税务总局政策法规司巡视员丛明2012年9月20日在第五届中国企业税务管理创新大会上对这两个概念做了厘清。他指出，如果按照房屋原值征税是房产税；如果按照房屋评估价值征税则是房地产税，评估价值里包括了地价。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，征收房地产税的目的则不是为了调控市场。

而房地产税则有广义和狭义之分。广义的房地产税不是一个单独的税种，而是指整个房地产税制体系，一般包括房地产保有税（包括房产税和城镇土地使用税）、房地产收益（所得）税（包括土地增值税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、营业税和城建税）和房地产交易税（包括契税和印花税）三类。狭义的房地产税是在房地产保有环节课征的一个单独的税种，即官方所称的“物业税”。

2．房产税征收范围

房产税征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区。这里的城市是指经国务院批准设立的市，其征税范围包括市区、郊区和市辖县的县城，不包括农村。县城，是指未设立建制镇的县人民政府所在地，征收范围为县人民政府所在的城镇。建制镇是指镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区，需经省、自治区、直辖市人民政府批准。坐落于上述地区以外的房屋不征收房产税。

3．房产税征收对象

房产税征收对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产，但室内游泳池属于房产。

由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

观点交锋

当前房产税要扩围的新闻报道不时见诸媒体，专家学者在各种媒体上就到底该不该征收房产税、什么情况下可以征、几套房子交房产税、能不能降低房价等问题进行了观点上的激烈交锋，可谓仁者见仁，智者见智。

1．支持房产税的观点

有专家学者认为，房产税是对付当前高房价的唯一利器。这部分人以财政部财政科学研究所所长贾康为代表。贾康一直是房产税的支持者。贾康2012年9月1日在微博上挂出了开征房产税的可行性分析报告。他认为，征收房产税的目的并不是唯一地为了打压房价，实质上是以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆，来形成多种正面效应，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。

对于几套房子交房产税的问题，专家也给出了中肯的建议。贾康虽然支持开征房产税，但他并不认为所有的房子都得交房产税，应该具体问题具体分析。他认为，首套房或一定人均标准之下的部分应免税，像收缴水电煤气费一样收缴房产持有税，而且应该阶梯征收：一套免，二套每年1％，三套每年10％。“逼出有效供给！ ”贾康认为，有了房产税，炒房人就会掂量掂量，在这种情况下，房价一定更沉稳。

而从上海、重庆两地2011年1月28日的试点政策来看，房产税也确实不是“一刀切”。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0．6％；重庆征收对象是独栋别墅和高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0．5％—1．2％。

知名财经评论员叶檀同样认为，房产税是对付房地产投资的杀手锏，增加房产持有成本，将迫使风险厌恶型的投资者离开这一最重要的投资品市场。投资者离开，房价自然下行。中国的房地产市场弊端在于两极分化，投资者手握数套房，刚需者无法找到合适的产品，只有持有成本增加才能逼出存量房。

2．反对房产税的观点

有些专家学者认为，房产税不但不能降低房价，而且还能促进房价进一步攀升。清华大学经济管理学院教授周立就持这一观点。他认为，从经济学原理说，在任何商品上施加税都会推动该商品交易时价格增高。房产税实施后，如果纳税人不缴税，主管部门又不能对其停水停电，就只能在其买卖时补税，买卖时征税等于增加了营业税，不是持有税，这时，前面谈到的原理就起作用了，结果不是抑制了投资投机需求，而是使房价上涨。

而地产大亨、华远集团董事长任志强则认为，在当前情况下谈房产税，不能说该不该收的问题，而应该讨论怎么收才合理。

在任志强看来，征收房产税首先要具备三个前提：第一个前提是，房产税是财产税的一种，征收财产税的前提是财产归个人所有。他认为，目前在中国实行的是土地公有制，买到的房屋只享有土地的70年使用权，并且买房时已经支付了70年使用权的租金，所以再征收房产税是不合理的。

第二个前提是，不能同时收税。其他国家虽然征收房产税，但是其他种类的税收很少。任志强研究认为，在美国、澳大利亚、新西兰等国家，地方征收的房产税占到当地税收的90％以上，用以解决地方的治安、城市建设等问题。 “而中国不是，中国是间接税收远高于直接税收，为什么不在收取直接税的时候适当减少一些间接税？因为土地和房地产已经给你缴了税，你别的地方就应该少收税。 ”

第三个前提是，不能先后收税。他认为，购房是货币资产转换为实物资产的过程，获取货币收入的时候已经上了个税，买房子的时候又收，全世界对所有的个人购房都是减税的。 “你先缴了个人所得税才能拿钱去买房，财产税已经被收走了。个人收入所得税就是财产税，只是把货币变成了实物，这个转换过程中不能再加税了。 ”他分析，70年土地出让金和使用权已经收取，还要按评估值收税，评估值里没有对土地的评估，而没有土地评估，房子一定是贬值的。

除此之外，征收房产税要考虑到折旧的问题。任志强认为，房屋随着时间的推移价值在减损，如果按照评估值征税，那么房屋的评估价值也要折旧。

任志强认为，“如果收房产税的时候把上述问题都考虑进去，该减的减了，该免的免了，然后再收，这可能就是合理的。否则，就是不合理，或者说就是抢钱。 ”

3．开征房产税也不能降低房价

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在2012年7月份的一次论坛上提醒说，房产税虽然有效果，但是不是很明显？他举例说，上海一年的房地产交易额大约达到了4000亿元，就房产税大概收了将近20个亿，2012年预计会达到25个亿。而且地方政府也有具体考虑，不可能力度很大，同时当地的纳税人会有一些意见，毕竟他们也是属于摸着石头过河的。房产税跟物业税有着巨大的差异，然而房产税的出台对于市场房价的调控作用几乎可以忽略不计。

国家税务总局在回复网民留言时也称，对个人住房征收房产税，可在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为，但对其抑制房价的作用不能高估。

“期望通过房产税抑制房价是寄予了过高希望。由于增加了住房持有成本，房产税可在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为，但其作用是有限的。”中原地产张大伟说，从上海和重庆的试点来看，其实际作用有限。

“短期而言，房产税出台肯定会让一些人选择抛售房产，让房价短期内出现波动。就长期而言，支撑房价的要素主要是土地成本和宏观经济环境，如果这两者不发生大的变化，房产税并不会影响房价。 ”江苏省房协房地产研究所所长李智如是说。他觉得，房产税更可能影响的是房租，助推房屋租金的上扬。