今天,环球房讯小毛就大家最近讨论的宝山还有未来吗「上海宝山未来发展规划」整理了以下内容,希望能够有助于您了解宝山还有未来吗「上海宝山未来发展规划」。

宝山在上海的地位一直比上不足比下有余,与市区比差的不是一星半点,与五大新城比又有一些优势。

当然这个结论没任何意义,不是同级别对手有什么好比的?如果要准确评价一个区域,需要结合地段和房价。


结合了这两个因素,我们认为宝山的确挺差的。



01


首先宝山的位置是极好的。



宝山有大片土地位于外环内,甚至中环内,最边角的地方距离市中心也仅35公里,这个地理位置远超五大新城。


如果找一个参照区域,只能选闵行——同样横跨内中外环、同批入选主城区。


这样看,宝山的资源就相当匮乏了。


地理位置带来的最大优势是地铁,宝山老早就有“三炷香”的说法——1、3、7号线分别带动一方。


2021年又通了15号线,在建的有18、19号线,轨交密度的确比五大新城高,与闵行比就差点意思。



闵行现在已通车1、2、5、8、9、10、12、15号线,在建嘉闵线、机场联络线、23号线,无论线路数量、密度还是能级,都高过宝山。


自驾方面宝山只在边缘地带享受到逸仙高架,南北高架出了外环就是地面,绝大多数情况需要依赖地面交通。所以大家觉得宝山堵车严重。


将来有规划南北高架-蕰川快速路,沪太路快速路,建成后宝山出行会有质的提升。


宝山的教育也一直比上不足比下有余,其实过去区内认可度极低,生源流失率比五大新城更高——幼升小、小升初阶段,有大量家长带着孩子去其他区域就读。


2020年宝山幼儿园共毕业学生19390人,而小学新增入学15886人,意味着有3504个学生离开宝山。


或者说宝山只有81.9%的学生选择本区继续读小学,这个比例全市倒数第一。


当然这其中有一些回了老家,不过数据表明回老家的不多——上海整体幼升小比例高达98.17%,只有1.83%的学生离开上海。


宝山的学生流入到哪了呢?徐汇、黄浦、静安为主。


2020年黄浦幼升小比例124.98%,徐汇更是高达130.01%,意味着小学招生数量远高于幼儿园毕业数量,即,吸收了大量外区生源。


小升初同理,2020年宝山只有86.9%的小学毕业生在本区读初中,这个比例全市倒数第二。


所以我们不管评测指标如何(指标都是任人解读),宝山本地居民对教育不满意是真的。


当然现在宝山好学校越来越多,华二、华师、上外、上师纷纷过来开办新学校,将来生源流失有望缓解。


其实宝山最拉垮的是商业和医疗。


现在宝山拿得出手的商业就新开的日月光、顾村的龙湖天街,顶多再加一个万达。其他商业体要么体量小、要么人气差、要么业态老。


对比一下宝山与闵行的数据就更直观。


宝山2万方以上商业


闵行2万方以上商业


在人口、面积都差不多的情况下,宝山的商业密度低的让人吃惊。甚至不如青浦新城。


医疗上宝山有两家三甲医院:复旦大学附属华山医院北院、上海市宝山区中西医结合医院。大家都觉得闵行医疗资源匮乏,其实闵行现在拥有7家三甲医院,还是远超宝山。


当然宝山比五大新城好一些,青浦新城至今没有三甲医院投入运营。


02


宝山资源上如此匮乏,最直接的原因是宝山真的没钱。


宝山的人均公共预算收入一直全市倒数第一。想法再多、意愿再强,没钱落地也都是空谈。



而且实际上的差距可能比数据反映的更大。有限的财政收入首先要保证基本的ZF运转、基本的市政管理,宝山收入低,需要养活的班子却一点不少。


各区都扣除必须的硬性支出,用在新增资源建设、城市更新上的钱就更少了。


所以沪太路脏、所以高架修的慢,实在是没钱。


而且现在招商引资也需要强大的财力支持,现在企业去哪,更多的是看当地的扶持政策,哪里租金补贴多、税收减免多他们就去哪。宝山这个财力,这方面应该不是很强。


招商引资没有优势,财务状况就更难以扭转,只能陷入恶性循环,所谓的马太效应就是这个道理。


当然宝山也在动,北郊未来产业园、机器人产业园都引入了一些还不错的企业。不过你在进步的同时,别人也在进步。



所以即使宝山再努力,上市企业也只有9家,远低于五大新城。宝钢是很牛,但是税收都上交中央,跟宝山关系不大。


而且宝山未来的产业发展也不太理想。


郊区发展核心的第三产业基本都没戏,金融、国际贸易、奢侈品牌总部基本都在南京西路、陆家嘴,搬不走。


郊区只能走2.5产业路线,代表性产业就是我们通常说的战略性新兴产业。



受益于黑色金属行业的带动,宝山在新材料产业方面有一定优势,其他行业依旧非常落后。


而合计678亿元的产值,不仅落后于闵行,也落后于五大新城。


2021年,松江战略性新兴产业产值高达2743亿元,嘉定1312亿元,奉贤也有760亿元。


你说如何让人对宝山的产业抱有信心?


宝山产业上不如意,原因很多,通常认为是宝钢影响了城市面貌,导致新兴产业难以引入。



其实宝钢仅影响了东北一角,宝山的大部分地段都没有受到宝钢影响——美兰湖、顾村、南大这样的地方起不来,跟宝钢有什么关系?


宝山真正战略硬伤有两个,一个是邻居太拉垮、一个是太偏居一隅。



闵行内接长宁、徐汇、浦东,受市区带动非常明显,最简单的,浦江镇去年那么火,跟浦东前滩关系很大。


微软原先在徐汇、英特尔原先在长宁,后来纷纷被闵行紫竹园区抢了过去。宝山倒是想要,却没有近水楼台的优势。


外抵松江、奉贤,在第二产业、2.5产业都有良好的互动。



宝山南接普陀、新静安、虹口、杨浦,几个区域经济上都没有很大优势。


杨浦、虹口最近动作很大,可人家重点开发黄浦江一线,一路向东,对西侧的宝山带动不大。


郊区只与嘉定相邻,嘉定核心产业在西部安亭,宝山核心在东部,两区基本上没有互动。


这样的位置,决定了宝山产业导入上的乏力。


其实宝山偏居一隅只是问题的一个表现,本质是上海城市的命运在向南,没办法,向北是太仓、是长江,完全没有战略纵深。


我们对宝山的未来充满了一些担忧。


宝山想打破弱者恒弱的局面,只有市里给钱。当年浦东也是一穷二白,异军突起还不是中央给钱、给政策。


除了外力去打破,马太效应会一直进行下去。


所以宝山能不能崛起,就看宝山副中心能有多大能级、市里注入多少资源。



03


不过宝山副中心目前还没有很大动作。



宝山副中心核心区选了杨行-淞宝之间的大片空地,这里以上海北站为依托,做一个核心商务区、一片产业集群。


宝山的上海北站被寄予厚望,其实规模只有8台18线,上海第四,跟虹桥枢纽比不了、上海东站比不了,也不如松江南站。


而且详细的规划目前还看不到。去年公布了部分次级区域建设方案,落地时间尚不确定。


其实按照城市发展规律,目前也没有到全面开发宝山副中心的时间。


全市纬度,四个主城区目前开发的主角是大虹桥,闵行、宝山、川沙都没动静。


城市化放缓的背景下,大虹桥打造完成之前,其他几个区域不会大动。而大虹桥只开发了西虹桥,南虹桥刚刚启动,至少也需要10年周期。


宝山维度,上一轮副中心建设尚未完成。上一轮指的是真如、五角场、徐家汇、花木时代,即,中环副中心时代。真如没有如约而至,北上海整体受到重大影响。


现在需要把落下的功课补上,先把北中环这圈做起来,自然轮不到外环外的第二轮副中心。


对于宝山而言,中环就意味着南大,或者说南大需要承担部分真如的既定功能——毕竟真如规划已经调整。


所以接下来很可能宝山重心在南大,杨行这里的副中心短期不会大动干戈。


当然宝山除了副中心,需要建设的地区还有很多。


最著名的就是名噪一时的邮轮经济带,核心区就是上海长滩。


上海长滩规划面积约高达146万平方米,涵盖国际邮轮城综合配套、游艇码头、高层滨江景观住宅、大型体验式商业、5A智能办公、星级酒店、音乐厅、观光塔、幼儿园等十数种业态。


然而后期建设却不顺利,目前交付的只有部分住宅。而且房价也是万年不涨,后续房源依旧是5.5万左右。


现在又赶上疫情,邮轮经济雪上加霜,宝山靠长江这一带想崛起更加困难。


其实想想也知道这里很难起来。与市中心几乎没有互动,即使是通了3号线,地铁站过来也需要2公里以上。只靠宝山,前面又提到过受制于财力,玩不出太多花样。


除此之外,宝山还有七号创意带、一号创新带、三号创业带、宝山工业园、机器人产业园、城市工业园等核心产业区。


官方没有标注,却炒作的沸沸扬扬的,还有新顾城。


七、三、一发展带明显是为了图片好看,没有实质性的意义。三号线周边原来借助杨浦的大学优势,建设了复旦科技园、同济科技园等等,后来逐渐式微。


现在杨浦打造滨江,跟宝山关系不大。


宝山工业园区首发项目就是北郊未来产业园,目前基本没有企业实际入住,冷冷清清。



给人的感觉就是,提出这个概念更多的是帮助万科启宸、云麓之城卖房子。


机器人产业园里有不少企业,不过却见不到多少真正的机器人产业。


机器人产业园相关企业


新顾城是一个老概念,2015年就开始开发,现在什么进展大家都看得到。



7年过去,真正交付的产品只有龙湖天街,不过也是打折后的交付。


龙湖天街原计划做的是综合体,目前只交付了商场,办公楼部分早就以酒店式公寓的名义卖给了刚需客户。


所谓的规划,真的是需要一些勇气去相信。


宝山城市工业园以制造业为主,目前没有大规模规划出台。这里与嘉定南翔交界,区域交界处通常都不会布局核心资源。


所以盘点下来,宝山各地的规划都有一些风险。


其实除了前面提到的宝山财政吃紧,还有一个原因是新增规划实在太多了。


即使是财大气粗的浦东,目前称得上新增规划的地方无非是临港、前滩、张江南扩、祝桥、金桥副中心、张江副中心,而宝山仅我们盘点过的产业概念就有10个之多。


为什么不集中资源,做好一两个标杆区域?


当然上级也可能有更具远见的想法,我们不再去揣测。至少在城市发展维度,有些规划短期落地概率不高。


我们在宝山置业,这些规划就不要盲目的跟风,在计算房价时也不要加入过高溢价。


或者说,支撑宝山房价的因素不能依赖本地,更多的需要依靠市区外溢客群。能够更好的融入市区的地方,是宝山置业的首选。



以上为正文

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