长沙房产:长沙买房容积率多少才合适?

许多市民买房的时候会关注小区层高、楼间距、绿化率等,但很少问到容积率,其实,容积率是分辨楼盘好坏的重要因素,不仅关系到居住舒适度,还和房价密切相关。那么容积率是什么意思呢?容积率又是怎么计算的呢?容积率数值到底是大还是小好,多少才算合适呢?小编帮您弄懂容积率,买房不再被忽悠。

容积率是什么

又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与用地面积的比率。是衡量建设用地使用强度的一项重要指标,是从微观上影响地价最重要的因素。在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但容积率过高,建筑容量的增大,会带来环境劣化,使用舒适度降低。

容积率的计算公式

容积率=地上总建筑面积÷建筑用地面积,附属建筑物也计算在内,但不计算面积的附属建筑物除外。

根据规定:建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的,架空层层高在2.8 米至3.6米之间,其建筑面积不计入容积率。半地下室凡顶板标高不足1.0米的,不计入容积率。

以澳海澜庭为例,澳海澜庭的总占地面积是333333平方米,建筑面积为1000000平方米,那么其容积率的计算方式为:1000000÷333333=3.000003,澳海澜庭的楼盘容积率约为3。

容积率影响舒适度

住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定,只有什么产品适合什么容积率的问题,下面提供各类建筑分别对应的合理容积率数值供大家参考。

1、容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。

2、容积率0.3~0.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。

3、容积率0.5~0.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合3~4层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。

4、容积率0.8~1.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。

5、容积率1.2~1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。

6、容积率1.5~2.0,正常的多层+小高层项目。

7、容积率2.0~2.5,正常的小高层项目。

8、容积率2.5~3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。

9、容积率3.0~6.0,高层项目(楼高100米以内)。

10、容积率6.0以上,摩天大楼项目。

比如渔人码头楼层为3层,除却不计入容积率的附属建筑面积外,标准层建筑面积4000平方米,总占地面积48000平方米,容积率计算为:4000÷48000≈0.8,因此渔人码头的容积率为0.8。根据上图参考标准,6层以下0.8~1.2为合理容积率,渔人码头容积率在该范围内。

但是,现在很多楼盘会混合建不同类型的建筑,比如高层与超高层混合,容积率值应以二者综合的容积率为准。

容积率对房价的影响

容积率比值的大小,反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价和房价水平的差异。

对开发商来说,容积率决定地价成本在房屋总成本中占的比例。容积率越低的房子价格越高、而容积率高的房子价格通常会略低于同等地段的其他项目定价。

容积率越高,意味着地上建筑越多,地价成本在总成本中占比越小。越是寸土寸金的地段,开发商就越希望提高项目的容积率——在有限的用地面积中尽量多盖房,这样会使地价成本在房屋中所占的比例大幅下降,从而得到更多的利润。但随着购房者对居住环境要求越来越高,大部分开发商逐渐倾向开发一些低密度的板楼或花园洋房产品,以保证容积率。

对住户而言,容积率直接关系到住户居住的舒适度。容积率越低,房价相对会较高,居民的舒适度越高。

容积率越高,建筑面积越大,相应的绿化越小。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。高容积率往往意味着高密度的居住人口,小区内的健身场所、儿童活动区域、会所中心、电梯,停车位也会相应紧张。

此外,长沙购房者在考察楼盘时,不光要看该楼盘的容积率,还要关注附近整个区域的容积率。 一些楼盘虽然表面上容积率低,但其周围都是高楼大厦,整个区域就像一个“盆地”,采光受到影响,住起来毫无舒适感可言;另一些楼盘,虽然看起来容积率并不是很低,但由于周边都是绿地,使得整个区域的容积率得到了很好的保证,居住的舒适度也会有所提升。