近十年：我对合肥楼市的看法，如果你觉得我说的不对，那就是我错了

过去十年，所有老百姓最关心的话题是房地产市场。 2010年代见证了中国楼市的腾飞，也打破了房子不倒的神话。在楼市方面，合肥是一个典型的城市，所以今天我就谈谈我对合肥楼市的看法。

我的观点是悲观的，如果你认为我错了，我错了。

接下来我会多角度分析。

角度一：房价涨跌的基本逻辑

房价涨跌有两个基本逻辑：市场供求和金融投资。

市场供求是基本面，很多大V都会放很多城市数据，从一定的数量、一定的幅度、一定的比例来分析房价的涨跌。

金融投资对房价构成上限。这个逻辑似乎不合逻辑。只要政策环境放松，就会有投资者，房价就会上涨。

有趣的是，市场供求往往反映的是长期的涨跌，这对于普通人来说是不容易感知的，而金融投资往往表现出房价在短时间内的快速涨跌，这是最容易被普通人感受到。

所以常人认为房价的涨跌完全取决于政策环境和金融投资，这不符合基本逻辑。

市场供求是一个长期的逻辑，金融投资是一个短期的逻辑。合肥十年来发展迅速。从十年的长期逻辑看，楼市会上涨，但短期逻辑难以掌控，合肥何时开始暴涨，尚难预测。

把握长期逻辑，更容易判断一个城市房价的未来空间。

但也要考虑当前房价是否存在短期过度炒作，是否存在透支城市未来的现象。

那么，我们需要继续思考两个问题：第一，未来十年合肥将如何发展？二、合肥是否存在短期过度炒作？

合肥的未来固然可期，但2020-2021年的快速崛起确实透支了这座城市的未来。

视角2：买家的微观视角

想在合肥买房主要有以下几种身份：大学生就业群体、边远农村群体、城市改善群体、省内其他城市资本群体、投资群体在房地产投机。当然，这些群体也有重叠的问题。

合肥大学生就业是按学术和地域分组的，即非大学毕业生和安徽省外省大学生，此外还有转入合肥从事纯工作的纯就业群体，是市场基本面的重要提升。定量组之一。

边远地区和农村进城群体是指郊区县进城和农村进城的群体，包括拆迁群体，是重要的增量群体之一。

市内改善组是指在市内有房产但需要更换和新购置的群体。这部分基本上就是股票组。

省内其他城市投资团是指安徽省外地市如芜湖、安庆等想在合肥买房的团。这些群体经常与大学生的就业群体重叠。在合肥买房。这也是重要的增量群体之一。

投资炒房团，这个团不用解释了。当炒房是一个重要的增量，当潮退潮时，它会带来减少。短期看是增量组合肥楼市最新房价消息，但长期看连个股都算不上。

如果要看到城市房价的涨跌，就需要看是否有增量购买。炒房也是短期的大增。

撇开炒房客，主要增量群体是大学生就业群体、边缘地区和农村群体，以及省内其他城市有资本的群体。

我们来计算一下增量最大的群体在合肥买房的平均成本，注意平均成本。

合肥目前的房价已经进入2W时代。 100平的基本房子，总价200W，首付60W，30年贷款每月8000+。

对于大学生就业群体，自动被视为最佳杠杆状态。男性和女性都支付首付并共同还款。那么新家庭每月至少要扣除1.2W的收入才能维持基本生活。两名应届毕业生每月至少要挣6000，不生病不小气，短时间内不生孩子。

21年来暴涨的合肥房价已经到了大学生的房贷压力线，这意味着合肥大学的毕业生和安徽省外省的学生将会外流。优秀的新生会选择上海、南京等，毕竟哪里都买不起房子，不如去大城市多挣点钱。普通应届毕业生选择回家。因此，这种对合肥未来发展的希望，也是合肥近十年来推动房价上涨的重要增量。

对于边缘地区和农村城市群体，60w的首付需要单方面支付（经常是男方），每月8000的首付需要在前期单方面承担一段时间。对于一个普通的农村家庭来说，压力是巨大的。随着20W、30W汽车时代的告别合肥楼市最新房价消息，这个过去十年对合肥城市化和房价增长做出贡献的重要增量也将开始萎缩。

当然，对于郊区县城的边缘地区，其主要增量价值在于在主城区购买房屋。由于郊区县城的崛起，城市楼盘的置换增量可以继续保持，但从整体上看，也是合肥范围内的存量空间。

对于省内其他城市的富裕群体来说，大部分是中老年人，买房的主流方式是全款。过去，合肥的均价是各个城市的1.9-3倍（芜湖1.3倍）。 2021年合肥均价暴涨5000后，合肥与其他城市的差距将进一步拉大。目前合肥的均价是其他城市均价的2.3-4倍（芜湖1.5倍），也就是说之前需要卖掉2个当地的房子才能上车合肥，现在你可能需要多加50W或者套房。

即使选择包月还款方式，房价跳涨5000也意味着负债增加50W，或者30年月供增加3000元。省外其他城市的工资水平相对有限，额外增加的3000元也是相当大的负担。那么省内其他城市的资本化群体也将在2021年大涨后开始承受合肥购房成本的压力，所以这部分重要增量也将开始收缩。

可以看出，以上三个对合肥楼市增长做出贡献的重要增量都开始萎缩。合肥楼市未来增长点在哪里？

视角3：中间人和卖家的微观视角

我们能看到的大部分房产信息，基本上都来自房产中介或售楼处，它们是房产市场最重要的中间商。

大部分人对房地产行业的了解都来自这些中间方，所以最重要的一点是信息不均等。

中间方提供信息的目的是为了达成交易。只要你买，他们就会有佣金。所以你从中介那里得到的信息，从国家层面的房地产政策，到具体户型的优劣，放什么政策，房价要涨，抽签登记，终于有了三个字：赶紧买！

但是，我们大多数人不了解房地产行业，盲目性强，容易被卖，容易焦虑，容易产生冲动的狂热。

一个城市的中介越多，媒体说的房产越多，这个城市的房产炒作就越高，泡沫就越大。

中介是服务群体，是老百姓买房的重要渠道。它为老百姓提供了许多不可或缺的服务。没有中介，老百姓可能买不起房。正在考虑买房的群体。

卖家包括新房售楼处和二手房业主，但他们都有相同的目标，即更快地以更好的价格出售。新房售楼处是制度性的，往往会受到很多限制，但它们可以通过销售和中介促进交易，通过营销提高价格。这些都是正常的业务方式，可以理解。

最需要关注的是二手房主。合肥二手房市场乱象很多，如客网虚假挂牌、壳牌虚假挂牌等。此前，为了抬高合肥某楼盘的价格，小区业主曾集体要求小区业主提高二手房挂牌价。我们还可以看到，某壳上合肥部分小区有差价7、8000的房源。

某壳奇花的高价很容易给购房者带来恐慌，对房价上涨有一种焦虑，然后仓促开始成为接盘侠。