今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的从政策变迁谈房地产未来走向发展「国家政策对房地产市场的影响」整理了以下内容，希望能够有助于您了解从政策变迁谈房地产未来走向发展「国家政策对房地产市场的影响」。

一、房地产发展阶段

房地产投资属性转向民生属性，地方经济支柱还要靠实体经济

房地产行业经历了1978年引入，2003年快速发展，2010年频繁调控三个阶段。目前房地产挂钩地产财政，已经具有牵一发而动全身的属性。但地方财政挂钩房地产属于零和博弈，毕竟土地存量是有限的；更重要的是，房地产具有民生属性，在2016年国家提出“房住不炒”定位后，房地产从投资性商品属性转向民生属性，房地产行业中的泡沫如何实现软着陆？地方财政如何解套？从房地产投机中退出来的市场资金如何转向？

通过梳理近期中央频繁出台的财政政策和货币政策，我们认为促进地方财政和房地产之间实现正和博弈，实体经济是一个不错的选择，尤其是当下大热的新能源绿色经济，如水利、基建、公共交通等。接下来本文将从房地产发展阶段、行业现状及近期房地产政策三个板块展开论述。

表1：房地产发展阶段梳理

二、房地产行业现状

我们选择以下指标了解房地产现状，从房地产投资额和新开工面积确定房地产生产供应情况，从房地产销售面积和销售价值确定房地产销售结构及走势情况，从房地产施工、竣工面积确定房地产存量情况，从社融和存贷款结构确定市场资金结构及活跃情况。

1、房地产供应情况：房地产新开工有所回落，高端住宅抗跌能力强于普通住宅

最新数据表明， 2022年7月房地产投资额为11148亿，同比减少1568亿；房地产新增开工面积9643.29万平方米，同比减少8016.64万平方米。根据图表来看，投资额环比降幅小于新增开工面积降幅，说明高价值房地产受影响程度小于中低价值房地产，尤其是在降贷背景下。

2、房地产销售情况：在降贷背景下，商品房销售面积回落程度弱于新开工面积，但高端房产走势受影响程度偏小

最新数据表明，2022年7月商品房销售面积9254.93万平方米，同比减少3757.9万平方米。根据图表来看，房地产销售价格降幅小于销售面积减幅，同样支持高价值房地产受影响程度小于中低价值房地产。

3、房地产存量情况：房地产存量虽陆续消化，但仍处高位

从图中我们可以看出，2022年7月房地产施工面积10382.17万平方米，同比减少8247.51万平方米；竣工面积3391.83万平方米，同比减少1909.38万平方米。根据图表可以看出，房地产存量资产仍处高位。

4、市场资金情况：存款增加，贷款减少，表明市场不缺资金，缺的是信心

从社会融资规模来看，7月社融增量同比减少，但1-7月数据来看良好。具体数据如下，2022年7月社会融资规模增量为7561亿元，比上年同期少3191亿元。1-7月，社会融资规模增量累计为21.77万亿元，比上年同期多2.89万亿元。

从贷款数据来看，7月份人民币贷款新增同比减少，短期贷款减少，中长期贷款增加。具体数据如下，7月份人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。分部门看，住户贷款增加1217亿元，其中，短期贷款减少269亿元，中长期贷款增加1486亿元；企（事）业单位贷款增加2877亿元，其中，短期贷款减少3546亿元，中长期贷款增加3459亿元

从存款数据来看，7月份人民币存款新增同比增加，表明市场资金偏谨慎，且房地产退出的投机性资金暂时没有明确投资方向。具体数据如下，7月份人民币存款增加447亿元，同比多增1.18万亿元。其中，住户存款减少3380亿元，非金融企业存款减少1.04万亿元，财政性存款增加4863亿元，非银行业金融机构存款增加8045亿元。

三、近期房地产政策

（一）财政政策指导：房地产不适合投机，未来发展方向在新能源等实体经济

通过梳理国家政策文件，我们可以看出，一方面国家通过减贷减税降费促进消费持续恢复，通过降低贷款利率促进房地产存量资产的消费，致力于房地产的软着陆；稳住房地产经济，也促进与房地产挂钩的地方财政平稳过渡；另一方面，将房地产的投机性属性剥离并转向民生属性的过程中，指导投资性资金流向实体经济，如新能源发展等。

表2：财政政策梳理

（二）货币政策调节：降贷扶稳房地产存量消费，争取房地产泡沫软着陆

通过梳理LPR货币政策，8月22日，全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR为3.65%，下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。此前5月份5年期以上LPR为4.45%，下调15个基点。再之前，1月份，1年期LPR报3.70%，较上个月报价下调10个基点；5年期以上品种从4.65%下调至4.6%，此前连续20个月维持不变。

通过梳理MLF货币政策，我们可以看到8月15日，央行分别下调MLF和逆回购的利率10bp，分别是2.75%和2%，这是2022年年内第二次下调政策利率；上次是1月份，下调幅度也同为10个基点。央行通过下调MLF利率，助力降低房贷利率，同时可增强政策性利率调节市场的权威性。加上4月份下调的金融机构存款准备金率25个基点，近期货币政策频繁向市场注入流动性。5月15日，央行将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，伴随不断下调的LPR利率，房贷利率也逐步走低，我们可以看出国家在助力房地产存量资产消化方面的决心，也可以看出国家对致力于房地产平稳着陆的努力。

表3：货币政策梳理

读得懂货币政策，才能懂市场。按惯例先科普一下，MLF是中期借贷便利利率，是央行贷款给商业银行的贷款利率，也是商业银行凭借票据等抵押物向央行借款的贷款利率。LPR，即贷款市场报价利率，以MLF为基准点得到，该基点是18家银行按照MLF等市场利率报价LPR，剔除最高和最低值后形成的价格为每月公布的LPR利率。LPR报价出来后，各家银行会根据自己的资金成本、风险成本等因素，给LPR加点，形成自己的贷款利率，如房贷。简言之，MLF和房贷利率之间的核心公式为 “房贷利率=LPR基准 X%，LPR=MLF Y%”。央行通过金额和利率控制货币发行的节奏。银行之间拆解利率是市场利率，一般我们看DR007。

四、总结

从不断下调的MLF和LPR政策利率我们可以看出，市场不缺资金。从社融结构和存贷总量及结构来看，我们可以看到居民储蓄意识提升，这是因为从房地产行业中退出来的投机性资金，目前还没有找到合适的投资替代。但结合前面国家稳经济等政策文件内容，我们认为房地产不会反弹，但也不会急剧落地，国家会通过政策性利率的调整，促使房地产行业软着陆，助力房地产行业内部的投资性资金转向新能源等实体经济领域。

回答开头的问题，对于房地产泡沫如何软着陆，我们可以看出央行通过减贷减税降费的方式稳经济增长，稳房地产存量资产平稳回落；对于地方财政如何解套，我们认为地方财政可以在房地产软着陆的过程中与之解绑，并将财政重心转向实体经济；对于房地产退出来的投机性资金走向，我们认为新能源行业不失为一个长远发展方向。

另外，根据经济学理论中的“口红效应”，在经济下行阶段，资金会离开重型消费转向轻中型消费，所以对于汽车、家电等制造业领域，市场也不必过度悲观；尤其是新能源交通等公共基础设施，怎能说不会成为下一个红利时代的风口呢？

（我的钢铁网）