下沙的昨天会不会成为良渚的明天的地方「杭州良渚2021重大项目」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的下沙的昨天会不会成为良渚的明天的地方「杭州良渚2021重大项目」整理了以下内容，希望能够有助于您了解下沙的昨天会不会成为良渚的明天的地方「杭州良渚2021重大项目」。
文章首发于公众号：叁里河
作者：江大桥
“我们代理的一个楼盘不用摇号，质量也不错。”11月中，中介发来微信说，当时我正想咨询良渚“网红盘”万科未来城，但这位中介极力推荐我去看中粮的梦栖祥云。
从钱江新城靠市民中心出发到万科未来城，差不多正好20公里。下午1：16分出发，见到中介已经2：07，走高架转绕城高速再地面，还付了5块过路费。
梦栖祥云90方的已经卖完了，还剩大户型115、125、142方。不过销售介绍，所剩的户数也不多了，且是留的最佳位置，推荐带大花园的1楼，或者3楼以上能越过旁边排屋，看山景的。价格根据楼层和单元稍有不同，大概在28000元/㎡上下，带3000元㎡的精装修。
良渚火不火？答案是肯定的。今年良渚核心区出了4个热门红盘，有3个是“万人摇”成就，整个杭州也只有8个“万人摇”。4个限价红利盘的高层平均中签率才3.98%。但良渚也挺惨，“流摇”、“零门槛”、“零登记”今年也都出了，而且都是大户型。
说回万科未来城。万科的楼看着就比较结实，一点不花哨，绿化已经成型，保安非常严格。只是一期看着楼也不少，高层不下十栋。
“业主着急卖，所以价格才挂的那么便宜。”中介说，89方3室1厅高层250万，已经是附近性价比最高的一套，周边都在300万以上。一期二期开盘的时候，大概在13000元/㎡。据说，业主在未来科技城附近买了个大户型，按揭压力有点大，打算卖了这套小户型。
上周中介发来消息说，这套房子早一周业主已经卖了，价格比250万还低一点，具体多少，他没说。当天去看房时，确实也有另一个中介带着一对夫妻来看房。
对于良渚，网上最常见的调侃是，“当时因为贵没买，现在买不起了。但是买不起也没办法，硬着头皮去排队摇号，不然以后更买不起。”今年2月，良渚和三墩北、义桥等还是一二手房倒挂的第一梯队，浙江在线《最高差价10000元每平米！一二手房倒挂哪家强？这些板块的新房要盯紧》中提到，良渚新房和二手房每平米的差价大约有5000元。
但随着良渚地块的增多以及周边低价楼盘的大力销售，良渚的二手房价格开始走低。
链家数据，未来城12月、11月各有一套成交，再往前就是6月有2套成交，4月2套，3月2套，2月1套。12月的这一套成交，高达295万，仅挂了16天，调价了1次，浏览了13次，带看和关注都是0。11月售出的那套，挂牌价是250万，成交价是235万，成交周期105天，调价1次，关注175人，浏览9303次，带看也是0次。6月那套，挂牌价是285万，成交价是230万，成交周期47天，调价1次，关注80人，浏览7282次，带看也是0次。
搜“未来城”，排在安居客前三位房子，均价分别是2.8万，2.5万和2.6万，相较整体超过3万的均价，诚心想卖的业主，已经逐渐降低预期。良渚12月二手房均价 27426 元/m²，11月二手房均价 27858 元/m²，环比上月下跌1.55%，但同比去年同期上涨8.35%。目前，良渚新城的新房价格大概在24000-33000元/平米之间，而二手房的价格约在20000-30000元/㎡不等。
略显惨淡的“金九银十”之后，11月杭州80个楼盘领出了102张住宅预售证，共12755套新房入市，是2018年至今开盘量最大的一个月，也是近三年来同期供应量最大的月份。聚焦杭州湾数据，截至11月28日，11月杭州市区商品房库存量89839套。其中，住宅库存量26970套，环比10月的23185套上涨了16%。
而明年的新房可能会更多，尤其是良渚。再看2019年整个杭州的交付情况。明年杭州有145个楼盘交付，其中住宅108个项目，商业地产37个项目。住宅项目中交付数量排名第一的城区，就是良渚所在的余杭区。
按照余杭晨报杭州余杭区2017-2019年城中村改造计划，2017年和2018年有大量改造面积，尤其是在2018年，1412000平方米。
2017年：
良渚街道 南庄兜村（49户、39200平方米）
良渚街道 小洋坝村1-3组 勾庄村10-12组（274户、219200平方米）
2018年：
良渚街道 西塘河村1-7组（282户、225600平方米）
良渚街道 杜甫村21、24组（41户、32800平方米）
良渚街道 东塘河村1-4、6-15组（403户、322400平方米）
良渚街道 行宫塘村1-5组、8、9、11、13、14、15（408户、326400平方米）
良渚街道 运河村6、8、12、13、14、15、16、22组（230户、184000平方米）
良渚街道 勾庄村4、6-9、12、14组（401户、320800平方米）
余杭区实在是太大了。按照2018年余杭区的《读地手册》，余杭区地域面积1228平方公里，占杭州八区40%。2017年，杭州市GDP12556.16亿元，余杭区贡献了1695.13亿元，按单位面积和人均来算，并不算高。杭州2017年底常住人口946.8万，余杭区147.6万，2016年余杭区人口是135.9万，迁入的外来人口不少。
而被给予厚望的产业配套，也似乎还没有发展起来。比如此前的小米生态链创新创业孵化基地、浙大创新创业产业园、中国美院良渚基地，但看起来都比较像公司或者学校的地产项目，小米生态链基地的总投资，据说只有0.5亿元，但却承诺培育企业不少于200家，营收不少于100亿，税收不少于30亿。
至于是仅仅把注册地迁过来，还是设置几个实验室，就不得而知了。而这里有多少人买的起，均价接近3万的刚需房，要打个问号。
此前医疗和学校被认为是良渚的短板，最近有一些跟进，比如良渚医院、树兰国际医疗中心，而在学校，有良渚第一小学、第一中学、古墩路小学、安吉路良渚实验学校外，还有规划了近12公顷的良渚高级中学。
但即便如此，今年7月良渚两块宅地零溢价率成交。浙江在线当时写道，“据传只有一家开发商报名竞拍，所以两块地都是一轮成交，零溢价，楼面价均为底价17692元/㎡，被世茂轻松拿下。”
但是怎么看最终贵上1万块的价格，在熊市各种政策限制之下，显得有些贵了。
与之相比，未来科技城板块阿里、海创园、欧美金融中心等，则都是实打实已经跑起来的企业。
实际上，良渚的情况和杭州之前另一个板块下沙有着相似之处。
安居客数据下沙楼盘平均单价，2012年平均单价1.3万，随后逐年走低，到2015年大概1.1万，2016年甚至不到1.1万，2017年回到了1.3万。2018年平均单价在1.7万。但江那头的滨江，2017年平均单价已经达到3万，2015年最低的时候也在2.3万。
涨的时候，“网红板块们”比不过城区和滨江，跌的时候又总是领跌。 据两位下沙买房的网友回忆，下沙涨的比较慢，但跌的特别快。
“小户型单价高一点，大户型2万不到。”一位3岁小孩的爸爸说，他2012年在宋都晨光国际，买的时候开盘价1.2万，最高的时候到过3万，现在在2.3-2.5万之间。当时首付付了一半，现在月供压力不大。他补充，现在门前的地铁又在开挖，估计机场快线修完，可能还会有张，大学城带来的配套，低于预期。
另一位去年新婚的女生说，现在的婚房，是男方2007年的时候买的，当时价格在8000左右，上半年最高冲到2.5万，最近大概2.2万左右，楼盘福雷德广场，也是地铁盘。“买滨江的回报率更高。2007年的时候滨江只比下沙贵一点点，但是现在的价格是下沙的2倍多。”她回忆道。
良渚和下沙都属于“地铁一响，黄金万两”，有炒作概念，比如文化村，良渚新城，大学城，跨境贸易等，然后政府跟着上配套，比如学校、医院、CBD等等。
“鸟不拉屎，造了几个大学城的下沙，房价飞涨，背后原来如此，而如今，每每都是它最先降，还是因为如此。”
19楼的网友曾听朋友诉苦，买了下沙的房子都被套进去了，当年降价时经常有到温州推广的公司推荐楼盘，一群亲戚按优惠价买了很多，而且是几套几套的买，光还贷就5、6万每个月。据说，下沙大多数楼盘六七成都是被各地投资客乘机买走的。
相较下沙和余杭，萧山和滨江在人均收入上，确实要高出一些。2017年全国人均GDP排名杭州滨江以33万排在第一，萧山区人均达到16.7万，这还是含了大江东的。
更强的本地购买力，让房价涨的更多，但跌的更缓。同时，滨江区的面积是72.02平方公里，而良渚街道的的面积就超过了103.1平方公里，就土地供应来看，良渚几乎没有担忧。
再比比利好。和萧山传统企业，比如万向集团、荣盛控股、恒逸石化、传化集团，或是滨江阿里巴巴和吉利控股集团，还有华三通信、聚光科技、网易等上市公司，良渚的小米生态基地，和中国美院良渚基地，就显得成色有点不足。近比集团业务，小米的体量都比不过阿里巴巴1688的业务，更何况，只是一个生态基地。
“这两天听到的降价楼盘没有一个不是下沙的，6字打头，还是团购单价降4千的某湾，下沙房价的脆弱神经就这么被撼动了，而下沙板块的降价能否成为杭州楼市降价的先锋降。”7月有个网友在19楼的论坛里写道。
即便到了今天，下沙依然是杭州最脆弱的板块之一。
“等东西大道良渚这段通了，去阿里西溪园区只要25分钟。现在要45分钟。”房产销售指着规划图解释。
那么问题是，如果都是奔着阿里，为什么不买未来科技城呢？如果300万都有了，还差后面的零头？