北京cbd的房价为什么不是最高的「cbd房价为什么这么高」

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北京国贸CBD，繁华与时尚的代名词，也是不少人的向往之地。

从抽象方面说，它是北京商务中心区，更是国家级CBD，与上海陆家嘴、广州天河齐名，并有领衔的说法。

从具体方面说，它有北京最高楼中国尊、时尚打卡地世贸天阶，还有壳牌、惠普、德意志银行等世界500强的中国总部，更有一大批传媒巨子，比如央视、人民日报、北京电视台、凤凰卫视等。

同时，国贸CBD在消费、娱乐领域，更是强悍。

一边是高净值人群的消费地北京SKP，另一边是普罗大众的采购地金地广场、新世界百货汇、万达广场。

尤其是北京SKP，在2020年，全年销售额177亿元，超越英国的哈罗德百货，一举成为全球店王。

香奈儿、爱马仕门口排起的长龙，足以说明其火热程度，2021年更是强势到240亿元，单日销售额就在6600万元左右。

由此，北京CBD的位置、配套基本没有缺点，样样都不差。

同为国家级CBD，上海陆家嘴、广州天河豪宅林立，在当地楼市的地位相当炸裂。

但北京国贸的房价表现乏善可陈，7.4万的均价，低于周边的大望路、东大桥，与双井相比，更是低了1万多，即便与朝青相比，也有0.4万的差距。

竟然低于自己的两个后花园。

于是，有一种论断：国贸CBD，房价的洼地。

非常遗憾，这是一个假象，它只见房价低于周边，却不考虑背后的房价体系。

毕竟，国贸CBD的住房结构是老旧小区与高档公寓搭配，格格不入的同时，造就了洼地假象。

在商场、写字楼之外，CBD的住宅小区种类繁多，有老公房、普通商品房、70年的公寓等。

其中，公房社区基本在上世纪90年代以前建成，由于年代久远，居住品质一般，与年轻人的需求、审美相去甚远。

尤其与旁边的高档公寓相比，存在明显的落差，一边是玻璃幕墙映照的时尚感，一边是红色涂料包裹的烟火气。

不用提光华路旁的光华里、光华北里、光华西里等，这些上世纪50、60年代的产品。

就连区域内极具代表性的光辉里，也难掩岁月的痕迹，由于在居住品质层面差点意思，虽多年连续有一定的涨幅，但也非常有限。

与其地理位置、配套资源相比，表现实在一般。

光辉里在上世纪70——90年代陆续建成，5栋板楼、6栋塔楼，1200多户的体量，内部为三个单位的公房，包括红星二锅头酒厂、烟草公司、广电总局。

配套堪称顶尖，旁边就有SKP、大望路地铁站、京通快速路等，无论购物逛街，还是出行通勤，都非常便利。

目前光辉里均价为每平7.5万左右，与区域内基本持平，但与其CBD的外溢的双井、朝青等相比，有着明显的差距。

但这并非洼地作用，而是由于产品力的不同导致的差异，从而抹掉了位置、配套方面的领先优势。

归根结底，在配套相差不太明显，没有强大学区的加持之下，只凭借微弱的距离优势，难以把高品质住宅甩在身后。

这也是双井的品质小区更受欢迎的道理，比如富力城、首城国际等。

在信息高度发达的今天，还是在繁华的CBD，想有洼地太难了，即便有，也早已被填平。

退一万步说，把房价洼地寄托在老旧小区上，本就十分荒谬。

1993年，国贸CBD的概念横空出世，从此大北窑焕然一新，迎来了新的发展思路、格局。

原来的工厂拆迁搬离，比如上世纪人们耳熟能详的第一机床厂、第二印染厂、雪花冰箱厂等。

同时，拔地而起的是甲级写字楼、五星级酒店、综合性大商场，定位便是企业集中办公区、高端购物中心。

于是，国贸CBD形成了以高档公寓、商住混合住宅、老旧小区为主的居住格局。

由于老旧小区大部分建成于国贸CBD提出之前，属于时间推移过程中的既定事实。

由此，高端公寓才是国贸CBD的主要住宅形式，从外观的融合度来看，玻璃幕墙的公寓与CBD的气质高度吻合，充满都市感与时尚感。

有建外SOHO、阳光100、蓝堡国际公寓、金地国际花园、北京银泰中心等，坐拥绝佳的位置，一览城市的繁华景色，尤其夜景超棒。

但国贸CBD的品质公寓，其价格表现没有持续走高，形成一个名义上的洼地，事实上并没有一点洼地的迹象。

究其原因，大致有两个方面。

其一、在2017年3月26日，北京对商办类项目做出了新规定，个人购买商业、办公类项目，条件是名下无房、五年社保或纳税。

由此，这项规定被称为“326新规”或“公寓禁令”，对公寓市场造成了深刻的影响。

据统计，以“326”为分界线，二手公寓价格普遍下调15%——25%，比如东五环知名的北京像素，房价应声下跌。

即便国贸CBD的品质公寓，有其独特的优势，通常70年产权、可以落户、民水民电，但仍然受到不小的冲击。

自此，这些品质公寓与普通住宅的价格涨幅被拉大，如今五年之后，基本没有变化。

其二、商业、居住混合，业态丰富，优势、劣势都很明显，但在大部分人的传统观念中，对其认可度并不高。

以建外SOHO为例，包括商业办公、70年公寓、40年公寓，但无论产权年限，还是修饰的公寓式住宅，其房本都写着“公寓用途”。

由于商业办公的存在、开放式社区的理念，与普通小区的居住体验完全不同，梯户比、采光时间都有一定的硬伤，人员进出也较为随意。

不过，建外SOHO的配套非常完善，尤其是商业店铺，下楼就可以吃火锅、喝咖啡、买衣服。

由此，国贸CBD的住房结构决定其并非房价洼地，老旧小区步履蹒跚、品质公寓缺少支撑，即便拥有绝佳的位置、完善的配套，也只能营造出洼地的假象。

但金融、传媒、服务行业集聚的国贸CBD，自然有一批高净值人群，她们不乏住房需求，只是相当一部分外溢到了周边板块，比如双井、大望路。