今天,环球房讯小毛就大家最近讨论的昆明房价跌幅「昆明哪些楼盘降价了」整理了以下内容,希望能够有助于您了解昆明房价跌幅「昆明哪些楼盘降价了」。

昨日晚间,克而瑞发布昆明2022年房地产市场上半年报。用报告中的一句话总结昆明今年上半年房地产市场,就是“买卖双方疲软,各物业供销量价均齐齐下滑。”

横盘期当前,住宅市场上半年供、销持续低位运行,均创下了近五年来的最低水平。不过价格倒是相对坚挺,均价去到14021元/平,与去年下半年相比,每平仅微降15元;商办市场,办公供应急剧收缩,受到主力项目支撑,爆发一波小高潮;公寓和商业市场,则表现疲软,商业库存已高达117.5个月,需要近10年才能全部卖完。

昆明主城近年住宅供销变化走势(数据来源克而瑞)


先看住宅市场。

2022年上半年,昆明商品住宅供销面积平均下滑近5成,至历史冰点水平。其中,住宅上半年供应206万方,环比去年下半年的336万方供应量,下滑近4成;与去年同期的435万方相比,跌势更为明显,降幅达5成;

随着供应一同减少的,还有成交面积。昆明今年上半年累计销售218万方住宅,较去年下半年下滑约27%,同比下滑约43%。

不过,从上述数据中,还是可以看到两个信号。一是进入到今年以后,虽然微弱,但出现了供小于求的现象,说明住宅市场库存去化的速度在提升;二是住宅销售均价从去年底时的14036元/平,到如今的14021元/平,整体趋平,似乎已经有止跌迹象。

2021.7-2022.6商品住宅供销量价及库存月度走势(数据来源克而瑞)


细看住宅上半年每个月的成交数据表现。

上半年以来,1月以价换量,新房成交价格降至12510元/平低点,成交量也达到47.14万方;进入到2月以后新房均价提升至1.47万/平后便进入盘整期,虽然随后每个月均价都有200元左右的回落,但供应和成交仍然在低位运行,市场对于降价的策略反应平淡;直至6月才迎来一波小高潮,供应量较5月增加27万方,翻了一倍多,成交量提升了2万方,均价亦同样较5月上涨546元/平。

时至5月,央行发布新一期LPR利率。5年期LPR下调15个基点至4.45%,随后昆明房贷利率松绑,首套房贷利率最低可下调至4.25% 省内客户二套房首付低至3成。对楼市成交刺激作用明显。

值得注意的是,截止6月结束,昆明主城住宅库存已然攀升至954.24万方,按照过去一年的销售情况推算,去化周期达22.2个月。这也说明了房价依然缺乏上涨动力,下半年或者延续至明年初,昆明住宅均价或许会一直维持在1.4万/平的水平线上徘徊。

昆明主城各区住宅成交情况(数据来源克而瑞)


上半年中,住宅成交仍以高层为主。主城销售面积最大的三个区域为官渡区、五华区和呈贡区,分别完成54.79万方、37.9万方和31.37万方的住宅销售。

而就供应来说。官渡区地产项目密集,因此在上半年供应了57万方住宅,西山区紧随其后供应了52.11万方住宅,盘龙区供应了39.62万方住宅。

结合各区住宅供销量对比可以看到,除了官渡区“高进高出”的高流动性外,西山区和盘龙区的供应都明显小于销售,未来将会带来一定的库存去化压力。

2022年上半年各区住宅存量分布图(数据来源克而瑞)


在各区存量分布图中,这个数字更为形象。截止6月,住宅去存前三区域就是官渡(251.71万方)、盘龙(199.93万方)和西山(184.7万方)。

但在主城五区同样的“库存压力”之下,却各有各的烦恼。按照住宅存量物业类型来看,目前主城高层住宅压力较大的区域为官渡、盘龙和西山;洋房库存压力较大的区域为呈贡、官渡和西山;而别墅库存压力最大的则是官渡、西山和呈贡。

昆明办公市场供销量价变化(数据来源克而瑞)


其次,看主城所有商品房物业类型中唯一爆发小高潮的办公市场。

今年上半年,办公成交约14.19万方,高于2021和2020年的同期水平;并且成交均价为11501元/平,环比上涨49%,同比上涨23%,同时供应急剧收缩至0.2万方,这对于当前高挺的库存量来说,有一定帮助。

不过,办公市场的此次“逆袭”具有一定偶然性。据悉,今年上半年主要是受到了中建龙熙壹号的单个项目带动,该项为三峡大厦代建工程,后期会有政府回购。所以办公市场根源上的高库存问题仍然严峻。

截止6月,昆明办公市场总存量为283.39万方,按照当前的销售速度,需要98.1个月(约8年)才能消化完。

昆明公寓市场供销量价变化(数据来源克而瑞)


公寓市场。上半年供应26.26万方,成交36.85万方,基本与去年同期变化一致。不过均价仅为7167元/平,可以看出仍然在做以价换量的思路。市场上此前还有不少6字头、5字头甚至4字头的公寓促销信息。与之形成鲜明对比的,是仍然高达34.6个月(约2.9年)的公寓去化周期。

昆明商业市场供销量价变化(数据来源克而瑞)


最后是看昆明商品房市场中去化压力最大的——商业部分。

今年上半年,昆明商业呈供小于求的供销状态。累积供应9.7万方,销售24.81万方,环比小幅下降24%,却比去年同期小幅上升18%,成交均价11216元/平环比去年下半年,每平涨了约807元,涨幅约8%。

商业市场此次价格上涨,与办公市场类似,是受到高价项目拉动作用引起的。今年上半年龙湖天璞、锦麟天序等改善项目供货,带动平均价格上扬。

但回归到现实层面。据克而瑞数据显示,尽管从2020年下半年开始,保持供小于求的状态么在进行着去化加速,但目前昆明商业市场总存量依然高达562.63万方,按照当前的销售速度,全部消化完还需要117.5个月,也就是9.79年。