宝龙地产融资成本「欠一身债怎么办」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的宝龙地产融资成本「欠一身债怎么办」整理了以下内容，希望能够有助于您了解宝龙地产融资成本「欠一身债怎么办」。

文 | 尚子钧

房企暴雷年年有，今年尤其多，今早宝龙地产也来凑热闹了。

据最新消息，宝龙地产未偿还7月25日到期的2129万美元票据。不仅如此，宝龙地产还声称，本应即将在今年11月到期偿还的3725.9万美元，公司可能也还不上……

厦门宝龙一城图源：visitxm.com

屋漏偏逢连夜雨。6月末，标普下调宝龙地产评级；7月5日，穆迪将宝龙地产的“公司家族评级”和“高级无抵押评级”全部下调，且展望仍为“负面”。这也就意味着，该公司在募集新资金时将面临更大的困难，再融资需求的解决举步维艰。

此外，宝龙地产后续也是债务缠身。有报告称，宝龙今年6-12月还有折合人民币约85亿元的内债和外债面临行权或到期，或许今年将是宝龙地产历史上最艰难的年份之一。

然而，但就已经到期的两千多万美元债务来看，折合人民币也不过1.5个亿人民币左右，大概只是一套顶级豪宅的钱，作为国内文旅地产头部公司的宝龙地产，为啥这都还不上？

一系列融资困境和债务违约背后，宝龙地产到底怎么了？

宝龙决策层似乎对于自身的定位不太明朗。

“2020年冲击1000亿。”这是宝龙地产执行董事兼总裁许华芳在2018年宣布的“小目标”。

宝龙也确实说到做到，大举拿地，有统计显示，公司在2011至2020的10年间新增土储总面积3856.28万平方米。

然而结果是怎样呢？

这10年里，宝龙地产累计销售仅2033万平方米。

许华芳或许没有明白，宝龙虽然强势，但仍不是一个吃得下、守得住大体量未去化地产的企业。即便想要一个“厚家底”，也得有足够的闲钱去撑起这个美好的追求。李嘉诚可以捂盘惜售、坐等升值，因为人家有实力，宝龙显然目前不属此类。

很大程度上，可以说如今宝龙地产债台高筑，就是这种“买得多、卖得少”的低转化率带来的严重后果。再加上近几年房地产正经历严峻的寒冬考验，无异于雪上加霜。

宝龙地产近10年新增土储与销售面积比值图源：一号地产

自身已经够惨的了，但来自同行的竞争可不会体谅你。

企查查资料显示，宝龙地产专注于开发综合性商业地产项目，聚焦国内有高增长潜力二、三线城市。在其2020年发布的《新五年规划》中，宝龙地产还提出“1 1 N”的发展战略——两个“1”分别代表长三角区域和粤港澳大湾区，“N”代表其他城市圈。

从规划上看，宝龙地产应该前景一片大好——既没有在一线城市存量竞争、头破血流，也保持住了自身定位，瞄准具有发展潜力的城市圈。

然而，来自吾悦广场的竞争一棒打碎了宝龙美好的战略规划——新城控股强势下沉三、四线城市。

新城和宝龙2019年已开业商场可供出租建面城市能级分布（内部为新城，外部为宝龙）图源：克而瑞徐州

从数据来看，新城在一二线城市的布局仅在3成左右，几乎把大部分精力都投入了三四线城市。且其在三四线城市的“住宅 商业中心”的模式较好适应依托城市的经济状况与消费意向；而宝龙的“商业地产 文化”致力于“营造项目的艺术生态环境”，若未把握好不同城市的特殊需求，此类非刚需文化类消费并不见得能够带来整个商业地产的成功。

此外，有地产分析师称，宝龙地产在湛江吴川投资的一项旅游超级大盘，囊括了过多的娱乐项目。然而当地交通便利度不高，项目知名度较低，因此承诺的配套可能无法完全兑现，从而呈现出另一种“烂尾”。

当今，在新冠疫情和房产新政的多重影响下，包括宝龙在内的商业地产公司势必要面临一个大洗牌。危险与机遇并存之时，清醒自我定位、进行差异化竞争或许是中小房企的一条求生之路。