11月二手房价地图：37案例复刻汇文12月成交量价起飞
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的11月二手房价地图：37案例复刻汇文12月成交量价起飞整理了以下内容，希望能够有助于您了解11月二手房价地图：37案例复刻汇文12月成交量价起飞。
文 | 黑桃 来自达里尼
11月的大连二手房成交量直接起飞，仅看备案数据，市内主城四区（中西沙甘）二手成交套数环比10月就暴涨66%，市场升温原因第一是12月1日市内二手房网签备案的开启，加速了近期的市场成交过户周期，第二是贝壳中介费率的调整，促进了成交单量的增加，第三近期相关学区限流政策的刺激，促使一些购房客户开始下手尚未限流的学区。
那么，各个区哪些小区在11月起飞，一起来具体数据。
（本文数据来源：贝壳二手签约量价）
区域：西岗区成交均价环比爆降26%11月份各区二手成交大多数比较正常，当月高新园区成交均价破两万，超过中山区依旧全市领先，主要原因在于高新区“老破小”相对中山区较少，价格相对较均衡。
其中最令人关注的是西岗区，11月二手成交均价环比爆降26%，主要原因34和37等6所学校限流截止日期已过，导致相关学区成交量骤降，西岗区又回到了以“刚需老破小”为成交主力的市场，成交均价自然回落的严重。
11月份大连贝壳全平台新增挂牌房源13433套，带看次数17.7万次，新增房源量和带看次数相比10月份全部降低，尤其是新增挂牌房源量，是贝壳中介费率调整以来连续两个月出现下降情况，买卖市场进一步平衡。
截止到12月10日，大连贝壳全平台共102148套二手房挂牌在售，相比较10月份，在售房源量减少1695套，贝壳上的二手存货量继9月份后持续减少，且每个月房源挂牌减少数量持续增加。
目前主城区在售51575套，相比11月减少1421套；开发区在售17307套，金州区在售14036套，两区相比11月减少366套。旅顺口区在售9114套，相比11月减少137套；普兰店 瓦房店在售10098套，相比11月新增230套。
市区二手存货量在不断减少，而普瓦两个外埠区域二手存货量却在不断增加，主要原因也在于贝壳在普瓦的市场占有率不断增加，房源挂牌量随之增长。
下面干货来了，一起来看看11月份各区的小区热销榜吧，看看你家上榜了没。
中山区成交均价19256元/平，环比下降5.5%11月份中山区二手市场热度消退，成交均价环比下降5.5%，价格回落幅度算是较大。成交排前列的小区多以老小区和公寓为主，次新仅有亿达云集和国滨苑等少数几个小区。
甘井子区11月二手成交均价15658元/平，价格基本无变动，榜上多数小区成交价格环比下降，这里面仅有的亮点是千山心城。这个甘区刚需大热小区，在11月不仅成交火热，而且绝大多数房源成交单价突破16000元/平，价格上涨趋势明显。
西岗区在11月份是城区里成交单价下降幅度最严重的城区，主要原因在于11月西岗区6所学校限流政策降临，区域内学区市场马上受到严重波及，导致量价齐降。整体又回到了刚需房占据大半个榜单的时代。
沙河口区11月份二手成交单价下降3.1%。与中山西岗相类似，榜单上也基本被刚需小区占领，唯有幸福e家五期，价格与其他小区格格不入。
在大多数城区价格环比下降的情况下，11月份高新区价格却环比上涨，榜单上多数小区成交单价也有所回升。
榜单上排名前列的多是面积小，总价相对较低的公寓式住宅小区。比如软景E居，已连续两个月冲进了高新区成交榜单前三甲，近期成交十分火爆，搞得最近很多房主心态很膨胀，讲价是基本不可能的事，包括上个月高新区成交榜单TOP1的中海华庭，小户型基本处于供不应求的状态。
旅顺口区是11月份市内内价格环比上涨幅度最大的城区。从榜单来看，成交热门区域还是比较两极分化，分别集中在龙王塘和旅顺开发区两大区域。
金开区域11月份市场比较平淡，区域成交单价有所回落，榜单上也多数以刚需小区为主，唯一上榜算是改善类小区的有海中国二期。
大连外埠区域二手市场目前稳定在5000-7000元/平左右，近期挂牌房源量不断增加，市场火热度提升较快。
NO.1 成交均价下降 是市场遇冷吗？
并不是，反而像最开始说的，11月主城四区二手成交备案量要比10月增长66%，那市场升温为何均价还会下降呢？
主要因为目前大连二手市场里，总价50-100万的刚需房源成交量占比超过40%，50-90平面积段的房源成交量占比超过50%。
两项综合来看，我们就会发现目前大连二手市场上依旧是刚需占主流，因此市场越火热，这种刚需总价和单价相对较低的房子因为基数大，就会拉低整体均价。
NO.2 西岗区政策影响严重
西岗区规定10月31日为34和37等6所学校的限流预警截止日期，此日期后买房客户将在未来3年随机摇号。
此政策造成了很多学区客户赶在此日期前迅速出手，导致销量榜TOP1010月份实验三大街（英华街、市场街、同庆街） 金宸国际 良玖国际，贝壳累计成交量达61套，环比9月成交量直接翻倍。而在政策截止后，上述热门小区在11月份贝壳仅成交4套，成交量环比减少14倍，大受影响！
这也导致了西岗区在11月份成交仅以刚需小区为主，成交量价均环比大幅减少。
NO.3 中山区44学区成交悄然升温
在市区限流预警学校越来越多的情况，那些尚未限流，且总价还较低的学区就越发受到关注，例如中山区热度较高且尚未限流预警的44中学区，老小区总价较低导致近期成交火热，11月份秀月小区、桃园小学两个小区上榜成交量TOP10。
NO.4 汇文本月将起飞 体育新城二手开始转化
还记得10月份的房价地图里我说过什么吗？在甘井子限流政策未降临时，我就提到过汇文今年最火的东特新天地已经有一部分感觉灵敏的客户购入，感兴趣的可以尽早考虑，有图为证：
在西岗区6所学校限流预警截止前，10月整月西岗区37中成交量价暴涨，而12月末则是甘井子区汇文等12所学校的限流预警截止期限，如果按照西岗区的例子，那么在12月份汇文学区也必将迎来一波成交量价的环比上涨。事实目前也正是如此，汇文很多中小户型房主信心很足，价格基本没有松动的空间，甚至紧急涨价的也不在少数。
截止到今年前11个月，贝壳上汇文学区成交量前三的小区分别为：东特新天地（贝壳累计成交80套，11月成交均价19540元/平）、东特爱俪舍（贝壳累计成交33套，11月成交均价19576元/平）、锦城东园（贝壳累计成交31套，11月成交均价19402元/平），这些热盘必将在12月将迎来爆发。
此外，招商海德公园有统计以来第一次进入了成交榜TOP10，体育新城核心区早期开发完毕的招商海德、中海万锦还有万科新都会目前贝壳挂牌量都超过百套，意味着体育新城二手市场开始进行转化。
来源：来自达里尼 作者：黑桃