华侨城红树湾「华侨城荔香楼」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的华侨城红树湾「华侨城荔香楼」整理了以下内容，希望能够有助于您了解华侨城红树湾「华侨城荔香楼」。

如今提起深圳的豪宅，最为众人所知的就是深圳湾、香蜜湖、华侨城为代表的主流豪宅区，深圳湾是这几年风头最盛的，我们也把这一带的小区几乎摸透了一遍，今天我们将走入华侨城片区，从离深圳湾豪宅最近的红树西岸讲起。

红树西岸是百仕达集团于2001年12月举行的深圳“地王”拍卖会上，以人民币7.8亿元夺得的最优质地块，被深港两地传媒冠以“地王之王”的美名，也是深圳开发最早、少有的占据中心地段和稀缺景观的豪宅，虽是有点过气的老牌豪宅，不过凭借品质，其在深圳豪宅中仍占一席之地。

从其外景，就已经分外惹人注目，细查其历史，就更能凸显深圳豪宅是如何走出爆品路线的。

豪宅的底蕴不会随时间消逝，然而产品面向的群体始终具有当下性，特别是近10年来，中国经济飞速发展下，新富人群致富道路越来越多样化，全国富人涌进深圳，在以资金一较高低的当下，有钱人素质和需求也呈现多样化，当初被追捧的审美，现在可能就是不合时宜。

但豪宅始终是豪宅，房产的价值不是由钢筋混凝土和几块板砖组成的，其匹配的地段和景观才是决定性支撑因素，具备这些因素的房产只会越发稀缺。红树西岸虽然近几年涨幅没有跑赢大势，目前均价在17万左右，因为地段和稀缺高尔夫、海景景观，依然不乏有钱人士买入，年轻新富群体更是主流。

特别是其户型，在设计上的独到把握，很容易让人爱上，只是放在当下和中国人传统居住需求来说，经不起专业人士的推敲。房子难有十全十美，再有钱，买房也必须要有所取舍。

永不过时的设计：景观面最大化抓取

红树西岸地段的绝佳性不仅体现在位于南山热门片区华侨城一带，更关键的是占据了两项稀缺景观资源——沙河高尔夫绿化景观、深圳湾海景，早期还能看世界之窗、锦绣中华景观。

楼栋设计上，总共3栋成风车形状，保证了每一栋都有不错的景观面，1、2栋观景高尔夫和深圳湾都没问题，3栋主要观景深圳湾和小区花园。

再从景观层面来看待红树西岸的户型，必须竖大拇指。开发商当初设计的初衷也是，以板楼为载体，保证主流户型前后都有景观面，不仅户户都有外部景观，还能看花园景观，兼顾住家安静的需求。所以，大户型基本都是前后带至少3个阳台，以客厅方向阳台面最为宽广，主流户型除了内部空间宽敞，最大亮点就是观景大阳台了，很容易吸引买家冲动下定。

（240平户型图）

当然，在享受深圳湾景观的同时，也要忍受滨海大道的噪音，以及部分户型为了景观牺牲了朝向。

爆品之所以为爆品，主要是亮点盖过了瑕疵面，那些看起来不足的地方，最终会在其他地方得到补偿，只是在当下深圳同类豪宅群现的情况下，大买家们的选择更加多样化，红树西岸不再是“有且仅有”的选择。

早期豪宅的上善品质

红树西岸面对的是那个时代的“顶尖消费阶层”，即海归派、金领人士等在工作和生活上有国际化背景的人群，所谓的“知富阶层”（靠知识致富的阶层）。当初开发商拿下该地块，在当时地块周边环境来看，远离了寻常超市、菜市场等嘈杂配套，有遗世独立的感觉，就是为保证业主对私密性的要求，给业主感受到真正的高档社区生活。

此前我们在介绍三湘海尚的时候就有提到，深圳首个主打科技智能家居的楼盘就是红树西岸，三湘海尚只能排在其后面。红树西岸运用多项全国首创高科技智能系统及材料，开创现代住宅居家理念，比如深绿色玻璃外幕（据说能防紫外线），保证了小区外立面经久耐看，建成近15年了，小区在深圳湾畔依旧是一道靓丽的风景，让路人忍不住多看几眼。

项目周边有丰富的景观资源，即便是高层也做到了板楼设计，2梯2户，个别单元是2梯1户，实属难能可贵。最早是2005年入伙，共3栋高层，容积率3.4，总户数1302户，车位1900个，车位比达1:1.68，在当时来说能做到1:1以上车位的小区非常少；主流户型都是大户型，还有入门级的73平1房户型，选择多样。

物业为开发商百仕达自带物业，物业费7.5元/平，管理很不错，小区带会所、幼儿园，绿化面积广，设计有水域。步行5分钟可到深圳湾公园，10分钟车程可达大型商圈、休闲娱乐配套，距离南山、福田CBD都近，依托深圳湾口岸能便捷抵达香港；11号线通车后，20分钟地铁可到机场。

红树西岸作为深圳早期豪宅，曾一度是当时“知富阶层”追捧的高端居住社区象征，随着深圳新兴豪宅不断涌现，已经形成了以深圳湾豪宅区、深圳湾1号为代表的高端圈层居住社区，目前支撑红树西岸房价的也就只剩景观、地段了。

真正的豪宅是经久不衰、历久弥新的，会随时间的沉淀而价值更加稀缺和受追捧。红树西岸在新兴豪宅涌现后，有点落寞了，既有当时地块未完全开发完毕留有空白空间的原因，也有自身产品设计未能贴合大陆居民长久以来的居住习惯原因。

港商始终读不懂大陆人的居住痛点

开发商百仕达地产有浓厚的港商气息，从其面对的以香港人为主流的、海归派有国际居住背景的人群为客户，就注定了其产品具有当下性，受众群体也有限。

比如开盘之初，专门在香港设立了展示中心，吸引了不少香港明星、大佬前来置业，比如朱茵、郑伊健等，而紧靠沙河高尔夫，自然不少球会会员在此置业，也即深圳的Old money。早期买入的都是一些社会名人、高净值人士，无一不是被项目超前沿的设计、居住理念，以及景观资源所吸引。

随着深圳新兴豪宅不断涌现，占据一流景观、地段的豪宅小区不在少数，更符合大陆人居住喜好的产品也丰富多样，在经历了多轮市场浮沉、新老业主更替后，曾经靠噱头起来的红树西岸不再是唯一选择，项目自身设计的问题也开始暴露出来。

首先是生活配套、学位无优势。开发商初始考虑的周边居住环境，远离大型商圈、生活配套，早期富人居住可能就是看中其低调品性；随着后期中国致富人群来源多样化，中国人对居住的基本需求在这里得不到满足，同等预算，可能会去买豪宅属性不是那么强的湾区一带但户型属于豪宅的小区。

同时没有好学位，虽说有钱人孩子都上国际学校，不在乎学位，但有个好学位能对小区房价起到加分作用；周边同类型竞品较少，不能起到互相支撑、带动作用。

其次是户型问题，多阳台设计虽然满足了豪宅多方位观景的需求，却没有做到中国人对豪宅的基本客餐厅通透需求，近几年更是凸显了一项致命不足——不带保姆间和保姆电梯，即便可以有空间隔出保姆间来，但进出要穿过主人家客厅，私密性非常受影响。其中部分户型还不方正，比如73平的1房，375平的飞机户型，2、3房户型格局一般。

针对以上两种情况，这里可以提一个案例，前段时间我们了解到一位红树西岸卖房业主的真实吐露。在这住了很多年，最终还是决定搬到福田去，换房主要原因，一方面是附近基本生活设施不足，距离远（要10-15分钟才能到大型商圈）；另一方面是家里请了保姆，因为没有专门设置保姆房和保姆电梯，为了保证家人居住舒适度和隐私，不得不再花钱给保姆在附近租个房子住。

再次是挨着滨河大道主干道，早期深圳小汽车拥有量少的时候，噪音不是那么明显，现在不一样了，每当上下班高峰期滨河大道堵车成家常便饭，乌压压的一片，噪音、尾气双双来袭。

最后是玻璃外立面，在当时来说，该设计非常新颖、高端，还有防紫外线功能，噱头上牢牢吃定了买家们。在目前深圳众多豪宅小区里，其外立面、建筑风格太过独特，有点像写字楼，感受不到居住氛围；单元楼底部无大堂、楼道狭窄等，当下主流豪宅该有的高端大气、高贵面貌，红树西岸显然是不具备的。

富人买房越来越注重房子承载的社交功能，这也是为何诞生了深圳湾1号、悦府这样的产品。这两个后起之秀地段、景观都不缺，还配有大型、高端商业配套，更受New money喜爱。

另从圈层上来看，红树西岸代表的是Old money，早期吸引名人置业较多，还有就是坊间传得多的，有钱人买来给小三、二奶住，圈层上纯粹性不强，不被当下富人圈认可；加之2010年来新富群体来源多样化，进入二手市场后，小区居住圈层也参差不齐，当然，只要进入二手房后，任何豪宅只要是凭资金就能买入，都很难保证圈层的干净。

“知富”已离场，谁还在偏爱？

红树西岸的落寞，是因为它站在深圳豪宅的起点，被后起之秀不断超越，其在豪宅的江湖地位不再唯一，近15年的洗礼，早一批冲着科技景观豪宅噱头而来的业主早已搬离。但不至于被市场淘汰，毕竟地段、景观摆在那，只是涨幅较慢，卖的还是豪宅的价，喜欢的人也不少。

偏重升值、具有豪宅气息的买家，首选肯定不是红树西岸，但是有这个资金实力，看中无遮挡一线海景、高尔夫绿化景观的买家，会特别偏爱，特别是客厅带超大阳台、前后都能观景，高楼层视野简直爽爆。