光谷三路附近新盘房价「光谷17小会发展起来吗」

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名湖豪庭（二手房）

（东湖高新区-光谷民族新城）

目前挂牌均价约18000-20000元/平左右

新房销售时间2013年-2015年

楼盘交付时间2015年-2016年

名湖豪庭位于东湖高新区天际路与庙山中路交汇处，位于三环外，紧挨着三环线。该项目是由南益地产开发，南益地产在武汉开发了巴黎豪庭（光谷）、名士1号（南湖）、名士华府、南益名仕公馆（经开）、南益名悦华府（白沙洲）等项目。该开发商在武汉市场中不算特别知名，前期项目口碑中规中矩。

一、价格&成交分析

1、挂牌价格：

关于名湖豪庭的二手房价格，阿松查询了几大房产网站，根据BK网显示，2020年4月份名湖豪庭的参考均价为19090元/平，AJK显示该项目参考均价为18404元/平，比BK上价格低了600多元/平。

BK网名湖豪庭挂牌价截图：

AJK网站上相关截图：

另外房天下网站显示该项目参考价为22647元/平，是所有网站上参考价最高的，比BK网和AJK高出了2600-3200元/平，还显示环比上月下降了0.5%，不知为何价格差距这么大！

房天下网站上价格截图：

BK在售房源：

从房源上来看，一个现象是同等大小面积的房源，毛坯房与装修房的价格差距并不大，拉开价格差距的反而是楼层、视野等因素；另外一点，名湖豪庭二手房源小户型居多，BK网上显示正在出售的21套房源中仅有7套超过100平的户型，且小户型单价普遍较高，最高价达到了21000元/平以上。

2、成交价格及成交量：

BK上显示的自2019年底到2020年成交均价在17700元/平-19400元/平左右，而且基本成交的毛坯房和精装房价格差距并不明显，基本都是在这个价格范围内。从成交房源来看，该项目二手房还是精装房源占比较大。

房天下网站显示的成交房源信息：

将该项目放在整个光谷来看，绝对算不上热门项目，不过就项目所在的民族新城板块来对比，名湖豪庭的成交量还算比较高的。阿松查询了一下周边几个项目的二手房成交情况：当代安普顿小镇成交70套，丽岛美生成交23套，宝业光谷丽都成交43套，名湖豪庭BK历史成交约64套，最近一次成交在1月中旬。

3、价格走势：

AJK显示，该项目近3年的二手房价格是较为平稳的，基本都是在18000-19000元/平左右波动，上涨或者下跌幅度都不大。

小区近3年价格走势：

但根据房天下网站显示，名湖豪庭二手房价格在2019年底之前都比较平稳，维持在18000元/平上下浮动，到2020年1月开始突然开始大幅上涨，且价格比其他网站高出不少，感觉比较不正常。

整体来看，该项目放在整个光谷来看，价格不算突出，也低于光谷三环南即民族新城板块的区域均价。

4、项目往期新房销售价格：

2013年8月31日首次开盘，均价7600元/平，随后价格一直在这个上下浮动，7600-7800元/平的价格持续了很长一段时间。

直到2014年3月，位置比较好的8号楼开盘，价格算是勉强突破了8000元/平。

2014年6月开始推出二期，首次推出4号楼，均价6800元/平左右，后面开始陆续推出二期楼栋，价格比较跌宕起伏：有位置较差的4、5号楼价格较低，还推出过低至6666元/平的特价房，后来又有位置较好的7号楼，价格突破8000元/平。

后来又推出了11号楼部分现房，均价7500元/平。

到2016年，基本全盘售罄，后期整体均价约8000元/平。

5、片区价格对比：

目前名湖豪庭所在的民族新城板块新房非常少，仅有平安御苑有少量房源在售，带装修均价17400元/平。不过平安御苑距离三环线更远，更靠近庙山板块，但它与名湖豪庭在房源上较为接近，户型都不算很大。不过名湖豪庭开发时间早很多，在品质和社区规划上肯定是不及新开发的小区的。而且二手房倒挂差不多2000多元/平，不急着住的还是买新小区新房更舒服一些。

另外在2019年区域内卖出去了一块地，楼面地价12873.7元/平，城投集团拿下，这个价格着实不低，预计入市要卖到2万/平左右。

再来看看民族新城板块的二手房，阿松查询了一下当代安普顿小镇参考均价20577元/平；丽岛美生参考均价19117元/平，宝业光谷丽都参考均价18696元/平，中国铁建梧桐苑参考均价19718元/平，名湖豪庭参考均价19090元/平，在区域内处于中等水平。

二、区位、交通、配套

1、名湖豪庭位于东湖高新区汤逊湖北路与庙山中路交汇处，位于光谷民族大道三环外，这一片原本被称为周店，2014年阿松牵头为该板块重新打造了一个全新的名称，也就是目前大家熟知的“光谷民族新城”。当年这个活动还是名湖豪庭冠名赞助的，哈哈。

名湖豪庭就位于光谷民族新城板块，紧挨着三环线，属于光谷南片区，距离光谷广场约5.4公里，距离光谷软件园大约3.5公里，距离金融港大约4公里，可以辐射光谷的几大核心产业区。

名湖豪庭微观区位：

项目北边是庙山北路、三环线；

东边是规划住宅用地、周店四路、公务员小区；

南边是庙山中路、中冶南方韵湖首府、中铁住宅小区、韵湖公园；

西边是天际路、当代住宅小区。

项目附近卫星地图：

2、区位点评：

A、名湖豪庭在光谷南三环外的位置，距离三环线很近，北边二期楼栋与三环线之间就隔着一条道路和绿化带，北面楼栋受到三环噪音影响很大。

B、项目在区域内的位置属于利弊参半：一方面南边视野较好，且一线紧邻韵湖公园，南边楼栋甚至高层可看汤逊湖。另一方面距离和主干道民族大道有一定距离，远离了部分噪音影响，但对出行就略有影响。若后期地铁沿着民族大道布局的话，与地铁距离就占了下风。

C、光谷民族新城发展比较成熟，周边光谷软件园、光谷金融港等企业非常多，对于在光谷工作的人群来讲比较宜居。

D、此外，名湖豪庭东北角地块尚未开发，后期建设时对该项目居住会有一些影响。但是区域内目前基本都已经开发完成，算是一个比好成熟的居住板块。

3、公共交通：

地铁方面，目前名湖豪庭周边并无通车的地铁，距离最近的地铁站是2号线延长线金融港北站，距离约3.7公里。另外就是多年来一直呼声很大的地铁9号线，根据城市留言板的回复，9号线的方向已基本确定是沿民族大道、江夏大道南延至庙山、五里界区域，如果一旦正式获批列入地铁规划，那么9号线就将是距离名湖豪庭最近的地铁线路。如果9号线建设，可能的站点预计在庙山中路与民族大道交汇处附近，距离名湖豪庭大概几百米。

城市留言板9号线最新回复：

网传地铁9号线走向图：

（地铁9号线仅为规划中的地铁线路，规划信息2019年11月获取于武汉城市留言板，并未完全确定，本平台不对后期相关信息所发生的变化负责，并不因此承担任何责任，请谨慎核查。）

公交方面，目前可直达名湖豪庭的公交是811路公交，就在项目门口。

811路公交路线非常的长，经过的区域也很多。

同时项目距离汤逊湖城铁站约1.2公里，汤逊湖城铁站规划为区域内的交通中心，是城铁、有轨电车、地铁的换乘枢纽。

4、自驾交通：

项目东测距离民族大道约700多米，从项目出发到了民族大道并不远，民族大道一路向北约7km可以到达光谷广场，中途非常拥堵；不过也可以直接上三环线，上三环后还是比较方便的，可以转向珞狮南路或者光谷大道高架桥（已完工）前往其他区域。

同时也可选择在民族大道堵车时绕行光谷大道高架出行，同时也因光谷大道高架分流而减少民族大道的拥堵。

民族大道实景：

庙山中路实景：

5、教育配套：

名湖豪庭自带一所幼儿园，目前已经开园。项目所在片区内名校还是比较多的，目前华中师大一附中光谷汤逊湖学校已经开学，该学校为九年一贯制公立学校，在华师一附中托管之后成为名牌学校，对于区域二手房房价也有不小的刺激作用。

光谷汤逊湖学校的小学部目前已开学。

根据2019年教育局划片，华师一附中光谷汤逊湖学校（小学部）划片范围包括庙山西路以东，三环线以南，大学园路以西，汤逊湖以北等。这是包含了名湖豪庭小区的。名湖豪庭距离该学校约700米，沿着华师园路（庙山中路）步行过去也比较便利。这一教育配套成为项目一大优势，也是项目二手房价格能这高的一大原因。

（PS：以上信息仅供参考，无任何对口承诺，教育局划片每年都可能发生变化，项目周边也有其他规划中的教育用地，请谨慎核查并以小孩入学当年的教育局划片为准。）

汤逊湖学校2019年划片范围示意图

（仅作示意，不作为未来教育划片依据）

此外，项目附近还有枫叶国际学校和华中师大一附中高中部等几所非常牛叉的学校。

枫叶国际学校：

此外，项目周边还有武汉外国语学校美加分校、华一寄宿学校、海淀外国语学校等。高校方面有中南财经政法大学、武昌理工学院等。

6、商业配套：

名湖豪庭自身有部分社区底商，目前也开了不少的店铺，此外周边韵湖首府、梧桐苑等基本都有自带的商业，基本生活在区域内就能得到满足。

名湖豪庭底商：

周边小区底商：

再集中一点的商业就是三环内的南湖社区、锦绣龙城两大社区的商业。有中百仓储、武商量贩，还有南湖社区、龙城菜场两大菜场，距离都在1公里左右。

不过民族新城板块没有什么大型的商业配套，主要还是依靠光谷核心的几大商圈，另外民族大道沿线有不少的商业体。从项目出发往北边一路有光谷同学广场、光谷广场、光谷步行街等。

7、项目环境：

名湖豪庭南边一路之隔就是韵湖公园，这个公园在民族新城新房扎堆销售的那段时间是大家最期待的配套之一。好在最后终于是建好了，而且建的还挺漂亮的。目前时周边小区最重要的休闲配套之一。

名湖豪庭门口就有一个入口，过去非常方便，甚至南边楼栋楼上也能看到公园的景色，视野也还不错。站在公园入口可以看到名湖豪庭。

项目外部价值点评：

光谷民族新城位于光谷三环外主城区，但是这个版块基本没有什么大型的利好规划，居住比较程度，但可以辐射光谷核心区，周边有光谷软件园、金融港等多个产业核心区。周边较为拥堵但好歹是主干道的民族大道，另外距离三环线近。但是公共交通较为尴尬，尤其是没有地铁这一点算是硬伤了，如今武汉外环都通地铁了，但是三环边的区域却一条地铁都没有。地铁9号线就算规划了，等建成也得8-10年。

项目周边教育资源还可以，而且公园建好了，距离汤逊湖也不远，居住环境整体还是不错的。

三、房源

1、新房开发顺序：

名湖豪庭共有约30万方，属于中等小区。开发时间约3年。

2013年8月31日，首次开盘一期，直到2014年3月，名湖豪庭一期高层基本都推出来了，但是一直没卖完。

2014年4月，名湖豪庭又开盘了别墅。

2014年6月开始推出二期，到2016年，基本全盘售罄，后期整体均价约8000元/平。

2013年-2014年，项目共拿了8个预售证：

2、项目楼栋解析：

名湖豪庭建筑面积约30万方，容积率为2.5，绿化率35%，共有2732套房源，共规划2093个停车位。（数据来源于项目规划，实际交付数据可能有调整）

项目采用高低配设计，东南部分为叠拼别墅，这样会一定程度压缩高层的楼间距。项目1、7、8、10、11号楼南面视野比较好，特别是1号楼，直面韵湖公园。4、5号楼最北面挨着三环线和高压线，是位置最差的2栋楼。

项目包括11栋高层和别墅从规划平面图来看，名湖豪庭地块基本呈正南北朝向。其中4、5、8、11朝向为南北，其余楼栋基本都是东南或西南朝向。

项目共分为两期开发。其中一期包括1、2、8、10、11五栋超高层和南边的别墅，二期包括3、4、5、6、7、9超高层。其中1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼都是两梯六户，6号楼、7号楼、8号楼、10号楼都是两梯三户、9号楼和11号楼是两梯四户。1、2、3、6、7、9、10号楼34层，4、5号楼33层；8、11号楼35层。

从房管局备案信息来看，名湖豪庭住宅已售2732套，已无房源可售。

项目的备案信息：

关于各个楼栋的备案情况大家可自行前往房管局网站进行查看，阿松就不一一截图展示了。

3、项目户型解析：

A、名湖豪庭主要包括超高层和别墅，容积率约2.5。超高层分别是34层和35层，楼栋格局为两梯四户、两梯六户及两梯三户。

B、项目的户型面积为77-125平米左右，其中有77、88平的两房户型，其余户型均为三房设计。

名湖豪庭户型展示：

C、名湖豪庭的所有户型结构基本都是当年市场上比较主流的设计，连廊结构和非连廊结构都有布局。其中非连廊结构是中间户凸在南面，但不通透；中间两套是南、东（或西）两面采光，中间套的次卧采光、私密性都不是很好。边户受中间户遮挡较为严重，特别是两个单元之间的户型会凹在里面。跟当下流行的连廊结构相比，这样的户型结构有些落后，目前也基本被市场淘汰，新小区很少有做这种户型的了。

名湖豪庭88-93平左右的户型占比较大，基本都是2梯4户结构的中间户，属于全朝南但是不通透的户型。

中间户约89平：