今天,环球房讯小毛就大家最近讨论的地产股暴涨对楼市影响「房地产股大跌对楼市的影响」整理了以下内容,希望能够有助于您了解地产股暴涨对楼市影响「房地产股大跌对楼市的影响」。



文 / 子木


01

看了一眼,碧桂园、龙湖、新城等股票的确涨得异常凶猛,普遍在5%以上,碧桂园更夸张,涨幅飙到16.82%。


这就像死泥潭里,突然蹦起来几条大鱼,还俨然有一种跃龙门的架势,你说怪不怪?

想想也是感慨。

从去年开始,昔日辉煌,众星捧月的房地产便跌落神坛,开发商接二连三暴雷,股票暴跌,期房销售数据腰斩,烂尾楼遍地。

过去,985、211的高材生最想去的企业就是房企,年薪百万不是梦,然而现在去公园相亲,大妈手里的A4单页上面,第一条就是,“房企员工靠边站”。

正所谓,“墙倒众人推,破鼓万人捶。”

地产股跳涨,唯一的解释是,“利好将至”。

我在业内打听了一圈,大概分为两个版本。

第一个版本是“全额担保民营房企发债获得最新进展”,这个很多人不懂,我再解释一下。


房地产一直是资金密集型产业,玩的就是金融,开发商们对现金流要求非常高。


然而近年来调控打压 新房销售崩塌 疫情反复,导致整个行业脸朝地硬着陆,大量开发商暴雷,信用评级下滑。

金融机构集体拍拍屁股跑路,拒绝贷款给房地产企业,完美解释了什么叫做,“夫妻本是同林鸟,大难临头各自飞。”

导致房地产行业出现了连环垮塌效应,垃圾开发商融不到钱,优质开发商也融不到钱。

而拥有国企央企背景的开发商,和地方城投却趁势发展壮大,因为亲爹实力够强,银行放心。

这样一来,民营企业会逐渐被国企取代,整个市场结构失衡,慢慢地不再有民间资本参与,市场失去活力。

虽然得以保全,但却一夜回到解放前。

现在上面要救市,稳住民企信心,推出担保制度,对银行喊话:

我认了这些民企开发商做“干儿子”,你们放心在一起,要恩爱如初,如果出了事儿我兜底……

干爹的主体是中债信用增进投资公司,我们看看背后的股东:

北京国有资本、中银投资、首钢集团、中化股份、中石油、国网、中国银行间交易商协会……

个顶个的大佬,大佬联盟,金融机构彻底放心了,房地产开发商自然有了融资的来源,资金压力逐步解除。

这是第一个版本的解释。

但我认为,这次股票跳涨并不单纯来源于此。

因为担保制度是8月份提出的,提出时市场反应就那样,而现在也就是兑现承诺。

不应该掀起如此巨浪,于是我们就来到了第二个版本。


02

第二个版本的主题是,年底之前要出台有关房地产的重大救市政策,网上热传两幅图,其中一张图容易喝茶,暂且不放。


我把具体内容写下来:


为了支持住房需求,中国至少24个城市允许“一人买房全家帮”,即子女购房可提取父母的公积金账户余额,父母可作为共同还款人参与还款依法盘活地方2019年以来结存的5000多亿专项债限额,优先支持在建项目传除了一线城市以外,全部放开限购除北上广深,卖房减免增值税,新二手房交易契税继续优惠取消二手房20%个人所得税纾困企业在会后也可以担保发债


大概就这么六条救市政策。

第3条是猛药,我认为大概率不会实现。

因为经过这几年的房价下跌和媒体传播,现在全国老百姓基本形成共识,一二线城市房价还有机会,三四线城市彻底凉凉。

上半年,大部分二线城市都解除了限购,但一些优质二线城市尚存“房住不炒”的底线。

如果全部放开限购,就会有大量的三四线投资客逃离,腾挪资产到热二线城市,比如杭州、成都、武汉、苏州这些城市,房价会迎来暴涨。

无论预期多么惨,现在整个四川省的有钱人一有机会都想买成都,湖北人想买武汉,长三角则是往杭州、苏州涌……

只要基数够大,就不用考虑购买力是否够用。

反观其他几条,基本都是在当下的基础上,减税降低交易成本的,释放公积金购买力,支持全家人买房。

这个在上半年很多地方已经在做了,收效甚微,有些“食之无味弃之可惜”。

前几天一个粉丝给我留言,我觉得可以很好的解释当下楼市难题。

“我是刚需,我知道房贷利率降了很多,买房的税费也减了许多,手上有钱也能付首付,但我就是不敢买。

一来怕疫情继续反弹,我的牙科诊所收入不稳定,二来怕房价还会继续下跌,买了就跌,跌的钱可能还比政策降的成本都多……

1、对收入的信心

2、对房价稳定的信心

只要这两点解决不了,楼市就很难完成救市。2015年,那轮大救市,为何能产生如此剧烈的暴涨拉升?

是因为棚改货币化,凭空创造了庞大的买房需求,这些需求堪比马上要结婚生子的硬刚需。

信心赶不上成交速度,这才彻底把市场激了起来。举个不恰当的例子,张三跟小梅相亲。

因为家庭原因和个人能力等等因素,张三一直在考虑要不要跟小梅在一起,结果现在突然跑出来李四、王五……几百个人,都要追求小梅。

这时候张三还会考虑吗?

现在因为居民杠杆率还没降下来,棚改货币化这套大法已经不能再运作了,所以救市就只能围绕着信心“慢跑”。

我总结了几点,应该是接下来市场必须做到的。


03

首先就是期房信心。

当初烂尾楼停贷事件,东窗突发后,我给的评论是,这事如果处理不好,无异于给房地产行业投放了一颗致死性原子弹。

没有人能理解花一辈子钱去买一个东西,结果还被送了一个维权套餐,这对消费者来说,不仅是物质上的亏损,更多是精神打击,是一种不被尊重的蔑视。

所以接下来,务必全国救治烂尾楼,落到实处。

前段时间,国家特批专项资金用于保交付,烂尾之城郑州在8月迎来16个楼盘交付。

但我听当地的朋友说,很多楼盘出现了“伪交付”,据说请了一群演员,在里面叮里咣啷做戏,告诉大家已经复工……

至于真假,我不清楚,但我知道如果继续纵容烂尾楼,谎骗大众,一定会被市场反噬,今后房地产市场再无反弹的可能。

第二个提振收入的信心,现在最大的制约因素就是“口罩问题”。

根据最新数据监测,全国目前有1314个高风险区,1517个中风险区,241个地风险区……

这几天我被困在深圳回不到北京,不能跟家人团聚,深夜望着孤月,心中愤懑,但几杯小酒下肚后,又豁然开朗。

一个移居日本的朋友跟我说,日本选择跟病毒共生后,两个月新增1000万例,累计2000万例。

此轮疫情堪比“灾难级别”,日本医疗系统正处在崩溃的边缘,很多人去医院看病,连床位都没有,甚至还出现了床位竞价。

想想我们,做核酸不花钱,甚至不幸中招,也有人帮我们担着。

这三年,教会了我们,什么叫做“没办法”。有时候我也在思考口罩问题的是与非,现在可能不是最好的选择,但当下,可能是相对最合适的选择。

疫情只能做到努力防控,这是人类与病毒的一次历史性对抗,充满不确定性,所以我们要把确定性的事情做好。

比如全民减负,既然央行降准降利率,发了那么多的水,与其在头部空转,还不如落到实处,流入民生系统。

过去几十年,我们对城市基建投资太多,甚至赶超发达国家,但在民生系统方面,还不如一个小国。

房地产是国民经济支柱没法动,可以理解,但我们可以从医疗、教育、养老层面下手,继续减负,加大补贴力度。

只要这几个方面不再成为人们沉重的负担,即使疫情反复,也有足够的空间参与消费,只有消费才能给经济运行系统提供动力,再配合着消费券的大力发放,可以慢慢稳定消费预期。

说实话,现在的楼市很紧张。

从数据可以看出来,房地产开发投资增速16连降,连续4个月保持负增长,上个月低至-6.4%。


这意味着开发商彻底躺平不干了,背后是庞大的房地产行业,上千万从业人口的产业链停滞,所有城市土地财政会大量缩减,对经济的再投资能力持续下滑。

接下来是金九银十,今年最后一轮救市黄金窗口,截止年底只剩下三个多月了。

如果再救不起来,意味着这个行业彻底歇菜。

所有人都知道房地产经济不好,会挤出实体经济,但不得不承认,新经济还未到来之前,房地产依然是压舱石,经济的救命稻草,否则影响经济大盘的稳定性,背后连带的是十几亿人的就业问题。

这就是现实,而我们也要学会站在更高处换位看大盘。

不出意外,大招应该正在路上了,大家一定要做好准备……