今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的小户型卖的贵「16款CRV报价」整理了以下内容，希望能够有助于您了解小户型卖的贵「16款CRV报价」。


纵观热点商品住房项目，主要集中在未来科技城和勾庄，未来科技城的板块热度，从华夏四季等二手房的成交便可见一斑。


自交付起，华夏四季卖出了成交价就一路上涨，以4.5万元/㎡甚至更高的单价成交，若算上未满二的税费，你确实可以说，未来科技城二手“破五”了。


一时间，未来科技城二手房供不应求，需求已经外溢至青山湖科技城。


但有这样一类房源，无论如何也卖不出这样的价格，就拿未来科技城来说，有小区的房价还停留在“3字头”，一套房挂了近400天才卖出，到底是怎么回事？


未来科技城超级大盘大华西溪风情组团——大华新天地，有这样一批55㎡左右的小户型，挂牌总价在200万左右，顶楼带阁楼的贵些。


按理说，未来科技城的板块热火朝天、二手房一房难求的背景下，大华新天地的二手房更应该十分抢手才对，毕竟总价低，离阿里又近，不正好是投资自住两相宜的产品吗？


大华西溪风情新天地实拍图 来源：链家


8月份，该小区通过链家成交了两套房源，均为高楼层，总价分别为198万和200万。


其中8月17日成交的房源为顶楼带阁楼的两室一厅，跟8月7日成交的一室一厅房源相比，单价贵了近4500元/㎡。


大华西溪风情新天地二手房成交 来源：链家


但即便阁楼的存在给房源带来了增值，379天成交周期依旧不短。


我爱我家显示，从2019年6月份至今，通过我爱我家成交的房源3套，最新成交为今年3月份，建面约58㎡，成交总价178万，折合单价约30690元/㎡。


大华西溪风情新天地二手房成交 来源：我爱我家


总结以上，大华新天地55㎡的一室房源，成交单价在3-3.3万元/㎡。


但大华新天地周边的二手房成交并不是这个价。


大华新天地西面的大华西溪风情·澄品，是7-8层的洋房和小高层，从好找房数据可知，8月的签约均价为43060元/㎡。近30天签约9套，签约均价更是高达51270元/㎡，。


大华西溪风情房价走势 来源：好找房


与澄品相邻的中交悦西溪，其洋房房源近30天签约均价48730元/㎡，而华夏四季的部分高层二手房成交价已经突破4.5万元/㎡。


从各平台成交数据来看，大华新天地的一室小户型房源成交周期长、流动性差，成交单价比周边二手房单价价差已经接近2万元/㎡！


是什么造成了大华新天地二手房销售情况不理想？


大华新天地组团是四梯三十七户，共7层约148户，多是东西朝向，这样的梯户比和朝向，像极了酒店式公寓。


我们再来看看户型。





大华西溪风情新天地约55㎡户型图


大华新天地的小面积房源大部分建面在55㎡上下，一室一厅一厨一卫格局，多为东西朝向，阳台几乎都是跟厨房相连，面积仅约2㎡，晾晒极为不便。


户型建筑面积约57.4㎡顶楼房源实拍图 来源：我爱我家


此外，大华西溪风情所在的未来科技城板块，教育一直以来都是短板，也就是说，未来科技城的二手房是不带学区附加值的。


就购房者而言，刚需主导的市场，多以自住为主，一房的户型虽然总价便宜，但居住功能欠缺，所以，户型的“鸡肋”也就体现在价格和成交上了。



从投资角度来说，小户型≠投资神户型。


投资客也并不会因“贪图”总价便宜而忽略学区、户型等保值因素。


从前的杨柳郡，现在的远洋西溪公馆，都是这个道理。


远洋西溪公馆就在大华新天地东侧，隔着两条街，同样有鸡肋的60㎡户型，南北朝向，无法改成两房。


远洋西溪公馆60㎡户型图


首开时，60㎡房源单价接近3万元/㎡，总价在175-195万之间。这次北区涨价后开盘，60㎡房源总价直接奔着200万去了，单价在3.3万元/㎡上下。


对比两者的户型，西溪公馆朝向更胜一筹，暂且加上5000元/㎡的溢价，但西溪公馆是毛坯，需要减去3000元/㎡的装修标准。


一来二去，对比大华新天地3-3.3万元/㎡的精装成交单价，似乎并没有太大差别。所以，投资西溪公馆60㎡是否合适，答案一目了然。


如果说首开的60㎡，还有18万左右的套利空间，快进快出；那么，二开的60㎡或许真的只适合长期持有，毕竟，限售5年摆在那儿，只能以时间换空间。


首开时，总价180万的60㎡房源去化已经略显吃力（首开选房戳：8.5小时572套，西溪公馆60方“老大难”......），这次二开，小户型房源总价提高了20万，报名家庭却从46320组（通道1报名人数）锐减至4892组，能否成功去化，暂且打个问号。


与西溪公馆情况相似的，还有江干区艮北新城的杨柳郡。


去年10月份，作为杭州第16个“万人摇”的杨柳郡开盘选房，42-66㎡的小户型房源一度滞销，尤其是66㎡的一房。


杨柳郡66㎡户型图


部分不通燃气的66㎡，在选房中“滞销”，590套房源最终3000多号才完成清盘。（详情戳→开盘10小时杨柳郡还没卖完，66方大批量滞销......万人摇的倒挂、低总价为何不再灵光？）




自4月份以来，杭州的二手房市场成交量连续5个月破万，成绩亮眼。


那些带有学区属性的二手房，更是在这5个月里，成交价和挂牌价双双上扬，小面积学区房，在市场上变得愈发“吃香”。


学军、文一街、保俶塔实验等第一梯队学区房新出的小面积房源，总能遭到“哄抢”，其中不乏房源过于火爆，房东直接坐地起价的情况。


但并不是所有小户型房源都如此抢手，那些没有优质学区加持、户型鸡肋、没有拆迁预期的60㎡房源，确实成了二手房市场的“老大难”选手，


即便有开发商为了更快速去化打造小面积房源，但在条件限制下，大多数房源都在户型上做了让步。即便在新房销售期间能勉强完成去化，流入二手房市场后，也是令中介头大、让购房者诟病的“老大难”。



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作者/尹小花

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