地价直逼经开太科园凭什么

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的地价直逼经开太科园凭什么整理了以下内容，希望能够有助于您了解地价直逼经开太科园凭什么。

3年没挂地的太科园，一出手就是一幅王炸！

9月23日，无锡四批次集中供地正式挂牌，13宗涉宅地块中有2宗格外抢眼。

新房已断供1年之久的太科园板块，终于上架了2宗重磅地块，从地段、面积到配套，都可以称得上是压箱底的“黄金地块”，与经开只隔了一条华谊路。

当然，价格也是直逼经开。

挂牌信息显示，海力士医院南侧地块与原五冶公司地块的起始楼面价均为18000元/㎡，同时设置了19500元/㎡的最高限价。

“18000元/㎡ 19500元/㎡”的组合也基本上是经开区涉宅地块挂牌的“标配”。

这个价格出现在新吴、出现在太科园，有一种“意料之外、情理之中”的感觉。

为什么说是“意料之外”？

此次挂牌的两宗宅地，虽然靠近经开，但属地毕竟是新吴。

新吴区，一个“全无锡最不依赖房地产”的行政区域，而太科园又恰好是“新吴区最不依赖房地产”的板块。

这一点，从供地节奏便略知一二。

太科园上一次出让商品房地块，还是2019年11月。

大发以楼面价11018元/㎡拿下的太科园清晏路地块，也就是已经清盘一年多的璞悦滨湖望。

时隔近3年的挂牌，比上一次高出了近7000元/㎡，跳跃式的上涨态势令人惊讶。

看上去没有那么健康的暴涨模型，又为什么说在“情理之中”？

宏观上，我总结了三个原因：断供时间长、板块红利多、补涨能力强。

刚才也提到了，太科园3年没有供地。在我看来，这恰恰是一种板块底气的体现。

太科园，图源网络

一般情况下，一个以产业为主导的板块很难迅速盈利，最常见的做法就是“产城结合”，换句话说就是用卖房赚到的快钱去反哺产业园区。

而太科园不但没有急着供地、卖房，反倒脚踏实地的一边做大做强产业，一边夯实基建配套，坚持一直以来“产业优先，住宅靠边”的定位。

尤其是城建速度，非常给力。

比如：

已经投入使用的高新区首座万达广场、波士顿国际学校，刚刚迎来一批学生的高新区太科城大桥实验学校。

波士顿国际学校，图源：交汇点

正在建设中的海力士学校、海力士医院、地铁4号线二期。

还有前不久敲定规划的“城市级地标IP”——无锡太湖湾国际文化艺术中心暨无锡交响音乐厅。

交响音乐厅效果图，图源：无锡高新区在线

相比一些新兴板块的“画饼充饥”，太科园要务实很多。

那么，微观上，我们再来聚焦这两块地的情况：

1、地段配套优秀：靠近经开以及新吴核心政务区

开篇我在地图上也标注了，这两宗地块与经开区之间只隔一条华谊路，虽然属地不同，但除了学区配套基本上与经开实现了共享的效果。

值得一提的是，新吴区的核心配套也是“手到擒来”。4号线二期净慧西道站、万达广场、海力士医院（在建）都在附近。

2、学区提前敲定：太科城实验学校

和上一次土拍的夹城里地块一样，太科园的这两宗地也提前敲定了学区。

根据出让文件显示，地块配套的教育资源为无锡高新区（新吴区）太科城实验学校，委托无锡市大桥实验学校管理。

关于这所学校，我在无锡博报公众号上也查到了一些信息：

太科城大桥实验学校是一所公办九年一贯制学校，暂定规模为小学24个班、初中12个班，由无锡市大桥教育科技集团有限公司委托管理，计划今年9月开学，学校规划先借用无锡市新吴区新华实验学校校舍过渡孵化办学。目前学校已在选址，预计三年左右将建成投用。

确定性的学区，也是这块地能挂出高价的一个重要原因。

在惊喜于太科园终于迎来高光时刻的同时，我也保留了一些担忧。

一方面，学区确定不等于教学质量的确定。

一直以来，教育都是新吴区的短板，虽然这几年有“穷追不舍”的势头，但是大多数都是采取与名校开展合作办学的模式。

例如：与“上海世外”合作的上海世外教育附属新安中学、新安实验小学和新吴区幸福外国语小学；与“锡师附小”合作的新吴实验小学；与“无锡外国语学校”合作的隽溪幼儿园、隽朗幼儿园。

不同于合作办学的模式，太科城大桥实验学校采用的是“托管办学”。

托管办学是指新建校与名校统一管理制度，统一调配老师，统一质量管理，统一考核评价。至于大桥有多少老师会去太科城大桥实验学校授课，恐怕还存在着很大的不确定性。

另一方面的一个疑虑是，新房入市后市场的接纳度可能会比较低。

不管拍不拍的到最高限价，这两块地入市后的价格肯定是在3万 。

以目前的市场来看，这个价格在经开、滨湖都有很多选择，相比于传统的高端改善区域，太科园的市场竞争力与市场接纳度恐怕要低很多。

怎么去坐实这个3万 ，是拿地开发商需要考虑的问题。

可能是提前get到了开发商的顾虑，我发现这两宗地块的容积率从预公告中的2.0变成了正式公告中的1.8。

通过自降容积率来拉高定位，也算降低了开发商的开发与去化难度。

你觉得这块地会拍到多少呢？欢迎留言与我讨论。