广州增城保利中航城最新消息「增城朱村中航城西区拿地价格」

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上个月，老邝想着好久没有踩盘了，估计很多二手卖家还没回广州，于是打算挑几个一手新盘看看，正好看到某网站在03.03（某个周六）有一条保利专线看房团，但是每周六我又有培训课程，因此在元宵节当天老邝把这条专线的三个楼盘都实地考察。

03.03的看房团和配图类似，只是把龙湖的项目换成保利罗兰国际，罗兰国际的踩盘报告我已经整理完毕并在线下进行分享。今天的主角是近期热门楼盘——保利中航城（原广州中航城），之所以先写它是因为楼盘已于03.10开盘，而保利iplus已于3月中下旬开盘。

保利中航城，原来叫广州中航城，2017年8月由保利地产收购的项目，这次的开盘是保利地产收购后的第一次开盘。项目位于增城区朱村板块，由于增城区的不限购，导致大量购买力进入，在此我想给各位小伙伴提个醒，今天的增城不限购，我预计2018年也不会限购（因为21号线年底才通车），可是随着房价的越来越火爆，2019年会不会加入限购呢？

倘若2019年真的限购，你的资产流动性必然受损。我做投资喜欢把最坏的情况都考虑进去，老邝希望打算入手增城、从化的小伙伴，在心里层面有个准备，假设这两个区限购升级，你的接盘侠是谁？我对限购的看法是“短空长利”，你的现金流能不能拖过前面的利空期？

中航城对面是规划的广州教育城，对于这个项目，我觉得是比较一般。首先增城的整体定位是东部交通枢纽，最近富士康的落地也是一大利好，新塘板块才是增城的重点打造对象。其次这个教育城只是中专or职业技校的聚集地，高附加值人才有限。老邝觉得朱村板块在增城的定位有点像长岭居之于萝岗，是新广州人的“睡城”。

踩完盘，老邝从中航城开车回东山，耗时1小时12分，单程51km 过路费22元。鉴于当天是小周末叠加元宵节，因此这个耗时算是通勤成本的上限。老邝觉得对于市区上班的人来说，开车通勤不现实，财务成本就是100元/往返，广州人对通勤时间的接受度仍是单程＜60min。

中航城的亮点当然是今年年底通车的21号线，而且位于快站朱村站。首先说说物理距离，这次新开的楼盘是21、24两栋，从直线距离到地铁口确实是200-300米，但是小区的门口在配图所示的左侧道路，因此仍然要绕出花园。由于售楼部距离楼盘比较远，我没有亲测步行距离，建议感兴趣的小伙伴走出售楼部，仍然要到工地现场实地测测步行距离。

由于21号线年底才通车，现在还无法实际搭乘，老邝想强调大家要留意新开线路的行车间距，这方面找身边地铁的朋友咨询一下应该可以了解。为啥要了解行车间距？以13号线为例，在开通初期，我陪着客户去新塘交易时，13号线的行车间距是7分钟，同样作为新线路我相信21号线也会采取长间距发车，更何况还有快慢车之分，毕竟在站台等待的时间也是通勤成本。

中航城东区已经售罄，东区有平层和复式单位。目前开盘的项目位于西区，预计交楼时间是2020年下半年。由于是保利地产的第一次开盘，因此挑了距离地铁口最近的两栋出来，意在打响头炮。说实话我不太喜欢开发商把售楼部放在远离楼盘的地方，这种“隔空画饼”的销售模式，我觉得很容易误导消费者，典型的如保利罗兰国际，售楼部放在萝岗地铁口附近，可是楼盘距离售楼部步行都要1km 。（配图为我站在售楼部拍摄罗兰国际，萝岗地铁口在我身后300m）

踩盘当天，我看到大量某中介行的销售在培训，接待我的内场销售说，公司可能会在近期开通其他营销渠道，他们今天过来熟悉楼盘的。其实我对一手盘的场外销售不太感冒，一来房地产投资术业有专攻，二手中介本来就应该成为某个区域某个板块的“社区专家”，内场销售都是跟着项目走，无论是专业度还是形象都好很多。

自从越秀地产前几年的复式产品热销后，广州各大开发商都喜欢推复式单位，一来可以偷面积，二来买家喜欢“高赠送”。保利中航城目前在推的是94㎡和110㎡复式，我觉得这种产品定位挺尴尬的：高层复式要么上到120m²才算住得舒服，这是改善型用户的诉求；要么就是60-80㎡的低总价产品，通过偷面积让投资客觉得单价较低有利可图。

这一栋栋的“小别墅”就是样板间，是不是感觉还不错？这也是开发商的套路，因为中航城户型上的最大硬伤就是过道的设计是一条直线的平板型走廊，你家的厨房没有任何隐私性，你想在厕所唱个歌外面的人也会听到。说的通俗点，这种走廊让我想到集体宿舍。

以94㎡复式单位计算，吹风价2.3w/㎡，总价216万，送22㎡，因此开发商给我算的实际单价是1.86w/㎡。网签合同总价117.5w，这价格是固定的，你可以根据实际情况申请贷款，剩余98.5w装修款需在2019.08.30前付清，没得分期。老邝一直在强调，这98.5w的装修款也是你的首付，虽然说开发商给你延后了一年半，但你真的敢在没有资金保障的情况下买买买？如果你能在一年半沉淀98.5w的闲置资金，我感觉这个楼盘也不是你的标的物。

以3成首付买家举例，真实首付=35.5 98.5=134w，首付比例达到62%。如果我是3成首付无房票买家，手头又有130w资金，想都不用想我会拿100w左右买新塘板块总价300w的二手房，剩余30w作为流动资金应付月供。这个项目比较适合7成或者全款支付，且广州限购区两套名额已满的投资客。

保利中航城位于广州“东进”发展战略上，板块基本面上是没有问题的，但投资收益=发展潜力x投资效率，一手楼在效率上是全面落后二手市场，而21号线朱村站这个话题，经过2017年的暴涨，我觉得吃了不少通车的预期，换句话说已经兑现了不少潜力。