今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的朱村输给知识城是必然产业配套才是真爱地铁跑得再快却不稀缺整理了以下内容，希望能够有助于您了解朱村输给知识城是必然产业配套才是真爱地铁跑得再快却不稀缺。

曾经何时众多人都认为，增城朱村房产潜力要大于知识城。甚至绝大部分人都把这两者都没有搞清楚，都统一认为中新知识城是增城区中新镇。自2016年广州东部楼市火起来，知识城和朱村都是刚需热门板块，最火的还是朱村。



朱村火到过什么程度呢？广州21号线地铁未通之前，保利中航城顶复式卖到过3万，碧桂园城市花园次新房卖到过2.4万，就连实地蔷薇国际都卖到过2.5万。就是因为双合同期间，使得碧桂园城市花园卖到过2.4万。双合同伤害了无数人的心，本应该首付3成但是支付的首付款超过5成以上，如今地铁口次新房停留在1.5-2万内。



今年的市场让大家明白了，朱村简直就是投资客的墓地。2018年后入手的投资客没有不亏钱，而知识城却只让小部分人失望。今天我想写一篇“朱村和知识城房价变化过程”深度分析文章，希望我的粉丝们能从中受益。


地铁一响黄金万两，通常地产商都会炒作地铁，都需要公交接驳到地铁，并且还自称地铁楼盘。地铁真的有那么大魅力让房价飞起来吗？朱村地铁通车后房价暴跌，很多同行小伙伴说2018-2019年市场不好所导致，用我的话来说就它不抗跌。



我讲过很多次“横盘时期能抗跌的楼盘，那才是好楼盘”。不少粉丝说我站角度太高，我们有点搞不懂。简单的理解就是配套，地铁只是其中一项配套而已，可很多人把它当做了全部，自己走入泥坑也只能自己爬出来。


朱村板块凤岗站附近楼盘，通勤市区比知识城更近，其实它去哪哪都远。处于个很尴尬的位置，科教城、科技小镇、各种总部、这些被开发商们放大了无数倍。除了发展房地产未作出任何有效发展，从朱村的教育、医疗、商业、它都不占据任何优势。近期又有人炒作朱村要建万达广场，即便有万达也刺激不到它涨价，因为万达不是高端商业。



朱村本地人即便拆迁手上有钱，他们还是要去到市区工作，因为这里提供不了这么多就业岗位。如果说有的话那就是房产中介，其它就业岗位真的非常少。朱村房产供应量太大，除了楼盘还是楼盘，总计超过15个商品房楼盘，加上回迁房房产数量高达5万套，可同时住下20万人以上。


因为不限购又有地铁，每个楼盘60%业主都是投资为主，交楼多年入住率并不高。投资客不会住，他们永远是看新房价格涨，很少关心二手房价格。问题关键点就是一个楼盘同时有一二手房在售，新房卖2万次新房卖1.6万，同样户型同样的装修总价相差20%，为什么不买次新房呢？唉！看样子人的智商税很高呀，聪明也是一种财富呀！



中介们都喜欢卖朱村的楼盘，因为价格便宜大把品牌开发商，佣金拿到手也非常香。即便你去朱村找次新房，中介还是会想尽办法让你买新房。作为业主也很为难，想卖掉二手房必须通过中介，可二手房操作复杂，业主还不愿意给中介费，买家看好了房子还要对比哪家中介佣金便宜。说白了就是朱村二手房太多竞争太激烈，作为中介能卖新房绝对不卖二手房。


新房成交量不错，次新房价格一直上不去，因此价格就难以推上来。朱村业主也挺为难，本来就是亏欠卖，还要我支付中介费更不愿意。中介可不会领情，要是中介卖二手房能有更高佣金，新房绝对就不会有人去卖。都跑到买房的人可不是什么省油的灯，根本不需要服务也不需要价值，所以我说人的智商税很高呀！朱村楼盘接盘侠欠缺购买力，都是被限购和价格所逼才买这，这是它房价本质问题。



知识城却是另外一个世界，相比朱村通勤占据弱势。其它的全部碾压朱村，多家三甲医院、多家省级学校、多个大型商业广场、多个大小公园。朱村再发展十年未必能赶超知识城，因为知识城是黄埔区的。增城新塘就是个典型例子，新塘占据得天独厚的交通优势，可增城却不舍得多投点钱给新塘。那么有什么理由来疼朱村呢？


知识城最主要它有产业，无论是国企还是私企都有。主要是发展生物科技、新能源、知识产权等产业。黄埔也把不少产业转移到了知识城，粉丝群里最近听到不少粉丝公司都搬去知识城了。这些人才是支持房价的主要条件。



知识城的基础建设可以用日新月异来形容，相比朱村的项目都是规划中，这就是区与区之间的差距。黄埔区可以装上几万一盏的中华灯，为企业们提供各种福利，规划到建设的速度任何区都没法跟他比，更别说增城这个吃老本的区了。


地铁口大家都认为很牛，广州区区通地铁可房价相差较大，这又是为什么呢？地铁只能把你从天河送到增城，但不能给你好的环境、就业岗位、教育和医疗。这些支撑房价硬实力配套，朱村是没有少。知识城的规划有序房产供应量不大，楼盘入住率整体都挺高，有人流才能支撑起教育、商业、医疗配套。



整个知识城规划有序，每方圆3公里都有产业、教育、医疗、商业、地铁、公园、住宅配套。买这样地段的楼盘，买的可能是这座城市的原始股东。曾经万科幸福誉1万内买的房，如今次新房最高突破3万，在售二手房源寥寥无几，此举证明求大于供，也证明了投资客少。因此导致这个楼盘新旧房倒挂。我前几期拍万科幸福誉评测视频，说过它一二期房价是整个楼盘天花板。


有朋友我能预测到房价变化，我的回答是春江水暖鸭先知，我们每天奔跑在市场前沿，洞察购房者买房的心里。我从不从政策角度看房价，而通过市场变化去看待楼市。投资房产我们更应该站在自己未来接盘侠角度看价值，为什么珠江新城能卖十万、黄埔能卖4万、增城卖2万、老家卖9000呢？城市不同接盘侠数量和购买力都不同！