万科养老地产项目「万科锦瑭养老」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的万科养老地产项目「万科锦瑭养老」整理了以下内容，希望能够有助于您了解万科养老地产项目「万科锦瑭养老」。

这个养老社区，就是万科的随园嘉树

效果示意图

社区基本情况：

项目位置：杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭州市中心20公里。

项目类型：慢性持续性照护社区。

服务对象：健康活力老人、自理老人。

服务类别：养老公寓、护理院、文化娱乐休闲服务。

项目规模：占地面积100亩，建筑面积63853㎡，容积率为1.0，绿地率为35%，建筑密度22.73%。

产品类型：包括健康公寓、颐养中心、康复中心、“金十字”休闲区以及公共配套区。其中健康公寓58937㎡，公共配套（不计容）5381㎡，“金十字”养生休闲区4571㎡。17栋5~6层的多层产品中，1栋为需要辅助的老人护理区，共包含120个床位；1栋为康复中心；其余15栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源。另外，社区还配有地下车库11073㎡，提供230个车位。

开发条件：随园嘉树土地范围属于4A级景区，土地属性为商业旅游用地，不可分割使用权，40年产权（2003-2043年），地价6501.59万元。

2013年的5月，随园嘉树产品首度面试，迅速获得市场认可，同时引发了行业高度关注。2014年12月24日，随园嘉树公寓部分一期正式交付，三个月后的2015年3月31日，作为万科试点养老产业的首发站，随园嘉树老年公寓实现真实入住106户。随园嘉树内的120张床位的随园护理院，开业1年即实现100%入住率。这种入住速度在目前的中国养老地产界可谓是树立起了新的标杆。

可众人叫好的“售罄”局面，却遭时任总裁郁亮当头一棒，认为这是一桩“失败”的试点案例。

“市场反应还不错，但有一点出乎意料，买的都不是老人，都是为自己10年后养老准备的。房子是卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。”随园嘉树客户中70%为子女购买型，所谓五六十岁“少壮派”购买者一是为父母购买，二是为自己若干年后养老做准备。

郁亮口中的“失败”，原因无疑是杭州万科在养老试验中跳不开的“卖房者”角色，而非项目本身失败，只不过是销售引流客户模式没有跳出传统房地产逻辑。

即便如此，将随园嘉树在六年前的“去化”速度放到今日，在“郊区”、“无产权”的标签下，这种销售模式依然堪称“成功”。

那么，随园嘉树的成为对后来者的运营方式有何启示？

值得借鉴的成功经验

（一）做养老地产拿地与规划时，多一分冷静与敬畏。

当初那些动辄数千亩的大型文旅养老项目，今昔何在？

很多养老地产项目，无视市场需求，一味追求养老地产规模贪大求全，。

干快上，规划图纸画一圈就是数百亩规模。

而随园嘉树项目对于养老地产规模则“吝啬”控制。

万科良渚文化村是万科在中国最大的项目，总占地11000亩，自然山水5000亩，住宅用3400亩，旅游用地1200亩。随园嘉树项目却仅规划了575套养老公寓，占地面积仅100亩，不足用地规模百分之一。

这正是展现万科对项目的“思考”以及“真功夫”。

（二）“世外桃源式”的养老项目往往过得并不好

很多人认为，养老地产服务于老人，而老人对于社会公共配套的依存度较弱，因此，养老地产可以不那么依赖地段，其实这是一个误区。

良渚文化村已开发十年，周边自然环境优美，万科随园嘉树采用“大社区养老组团”的开发模式，当社区、配套较为成熟时才开发随园嘉树。这种开发时序的安排，规避了纯粹养老院式的开发模式，又可充分共享外部配套资源，这是项目能够生存与发展的重要基础。

养老地产要有持续而稳定的发展，就必须充分对接街道和社区，让每一条街道，让每一个社区都能为项目“供血”。成熟地段，意味着有更为丰富的公共医疗配套，意味着有更稳定的客源导入，意味着子女探访的通勤时间更短……而这一切，都让养老项目的开发和运营的成功率更高。

（三）像“大管家”王熙凤一样控制成本

随园嘉树项目内只做了两个配套，一是4500㎡护理院，服务于失能失智人群，100个床位；一个是4500㎡的“金十字”老年活动中心，内设餐厅、阅览室、影音室等，而且，这部分面积处于“负一楼”位置，与各建筑通达衔接，还不计容。从这个意思上说，一个100亩的养老项目，只占用了4500平的面积做配套，其余的面积均可直接变现。

随园嘉树配套的浙一良渚门诊部，这是养老配套，也是万亩文化村的公共配套。医院由万科负责建设，浙一负责设备和医资的配备和管理，引入配套资源模式为开发商解决了资源导入和管理问题，减轻了物业运营的压力。

再梳理一下，随园嘉树以超低价格获得土地，合理地利用规划手法“偷”出大半配套面积，以最大化确保住宅体量，通过一次性卖租赁权的方式获得开发利润（未来还可持续反复售卖“使用权”），同时，让大社区来分摊养老小组团对医院需求的成本，可谓一箭双雕，区区百亩地，成本控制的算盘打得如此精细，堪称完美。

（四）服务是检验养老地产的唯一标准

养老地产和酒店运营有异曲同工之妙，运营和服务是两者共同的灵魂。如果一家星级酒店建筑冠冕堂皇，服务让人骂娘，这样的酒店是不可能有生命力的。

事实上，养老的服务等级比酒店更严苛，因为老人是把自己的生命托负于你，他们更敏感更脆弱需求更多元更复杂，服务上真不能有半点差池，这也验证为什么人们说“住宅是小学生，商业是中学生，综合体是大学生，养老是研究生”。

随园嘉树首创社区邻里式养老模式，形成一种新的邻里关系以及邻里生活方式的拓展，引导住户进入一种新的生活方式，以慢慢沉淀成社区文化。

（五）适老化设计需要激情燃烧的“爆点”

充分的适老化设计，可以让老人生活在其中更顺心，也让子女更安心。特别值得一提的是，项目公寓超大阳台的设计真是老少通杀，一套75平方的公寓，阳台面积达到吃惊的13㎡。万科的讲解员称，阳台是老年生活最为重要的区域，因此这个区域要确保绝对的舒适。

总结

在商业模式的实践过程中，杭州万科已经探索出可复制的随园嘉树1.0模式，即在距离城市中心一定距离内，具有基础医疗和生活配套，辐射相当规模的人口，使用非住宅用地指标，严格控制规模、产品适配及开发成本的条件下，开发养老社区产品。而在具体项目规划、户型定位、配套空间设计等维度，杭州万科养老团队已制定了相应标准。同时，配合后端已经日渐成熟的服务团队和服务体系来撬动并实现养老资产的收益，且养老服务本身又可实现盈利，这是适合地产商转型的最佳切入点。