由于工业设施的需求创历史新高，因此将未充分利用的办公物业转变为最先进的仓库是非常有意义的。但不要指望这种趋势会席卷全国。只有某些地点的某些办公物业可用于此类业务。这只是标准的简短列表。

“我们看到的很多办公室改建都是旧办公楼或专为单一公司建造的建筑物，”杜克房地产公司西部地区总裁南希舒尔茨告诉商业地产执行官。“释放这些建筑将需要大量资金才能使它们达到现代办公空间标准——使其转变为工业办公空间更具成本效益。”

2021 年底，Duke Realty Corp. 收购了位于加利福尼亚州布雷亚的帝国公路 2727 E 号的两层办公楼，向Healthcare Property Advisors支付了约 3540 万美元购买橙县约 105,000 平方英尺的资产。国内领先的纯物流地产REIT无意偏离其核心战略;公司将在当前租户的租约到期后不久开始将 B 级办公楼改建为工业设施。

自 2012 年以来， Goodrich Corp.已在 2727 E. Imperial 租用空间，该空间最初建于 1984 年，目前利用该设施容纳Raytheon Technologies Corp .。子公司柯林斯航空航天公司。杜克大学已经向布雷亚规划部门提交了一份关于拆除现有结构和开发约 117,900 平方英尺仓库大楼的初步提案。

它的大小

杜克的奥兰治县项目符合Prologis最近的一份报告中概述的成功转换的标准。办公室到工业的转换是一项昂贵的工作——对于初学者来说，这些建筑物通常必须被拆除，因为它们不能很好地适应——所以一个项目必须选址在一个可以实现高租金率的地方经济意义。

这些地点包括土地价值高、物流供应少的大型沿海市场，包括南加州和旧金山，以及东海岸、华盛顿特区和纽约市郊区。根据Cushman & Wakefield的报告，2021 年第四季度奥兰治县的整体空置率仅为 1.5% ，而加利福尼亚州布雷亚的情况更为紧张，其整体空置率仅为 0.8%。

“我们肯定会在那些供应壁垒很高的市场中看到我们所谓的‘覆盖土地游戏’，尤其是在南加州和新泽西州北部——在你靠近人口的地区，你有一个Cushman & Wakefield 美洲物流与工业投资者负责人 Jason Tolliver 告诉CPE，租户对需求的贪婪胃口、非常高的重置成本以及没有真正的机会进入下一个出口和发展……实际上供应受限。

在加利福尼亚州西米谷，洛杉矶市中心西北约 40 英里处，Stream Realty和合资伙伴QuadReal Property Group从Griffin Capital Essential Asset REIT Inc.手中收购了位于 Tapo Canyon Drive 1800 号的 275,000 平方英尺办公物业。大流行，而不是重新租赁单层资产，合作伙伴现在正在将其重新开发为Tapo Canyon Commerce Center，这是一个五栋建筑的工业综合体。大约 356,300 平方英尺的公园将拥有从大约 26,000 平方英尺到 138,000 平方英尺不等的结构，并将提供可容纳 500 多辆汽车的停车位。

在该国的另一边，新泽西州一座 105,000 平方英尺的办公楼于 2021 年底被交易给了一个身份不明的“经验丰富的投资者”团队，他们正计划进行改造。该物业位于哈蒙顿 S. Grand Ave. 1001 号，占地 24 英亩，最初于 1980 年作为轻工业和工业综合体开发。在新业主的指导下，它将被改造成工业设施。根据 Cushman & Wakefield 的研究，作为北洛杉矶市场的一部分，西米谷在 2021 年底的总体空置率为 1%，而新泽西州南部的空置率仅为 0.5%。

说起来容易做起来难

将办公物业改造成工业设施不仅仅是外观改造，因此选择要转换的办公资产涉及一长串的考虑因素。通常情况下，办公室到工业的转换是办公室到工业的再开发。换句话说，这些项目通常需要拆除。然而，追求办公室到工业的转换所涉及的最大挑战之一可能涉及监管阻力，首先是获得重新分区许可。“要重新划分房产并不容易，因此基础工业用途分区是关键，”舒尔茨说。

正如 Prologis 报告中所指出的，随着用工业资产取代办公物业，白领工作的隐含损失。但是，在这一点上存在一些误解。“供应链行业已经成为一个非常复杂的操作，有很多令人兴奋的、高薪的职业都是从仓库开始的，”舒尔茨补充道。“一个例子是受雇于从事仓库自动化工作的工业和物流行业的工程师普遍存在。”

正如 Prologis 报告中所指出的那样，虽然靠近充足的劳动力池对于工业租户和办公室居民来说一样重要，但对于工业租户来说，靠近交通基础设施是一个更高的优先事项。

“我想说的一件事，对于零售到物流的转换和办公室到工业的转换都是如此，他们需要对特定资产及其所在的市场和子市场有非常深入的了解，”Tolliver 说. “这些都是基于当地市场的细微差别而非常具体的，因此对特定资产的深入了解对于降低风险和确定长期上行潜力比覆盖土地所提供的价值更为重要。”

本土化趋势

在可预见的未来，新的办公到工业的转换项目将继续在某些高需求市场涌现，但办公走廊不存在在全国范围内向物流部门倒塌的危险。Tolliver 表示，只有少数几个市场同时具备基本面和供需平衡，可以将此类项目转变为有意义的投资游戏。

普洛斯同意;这一趋势的可行性有限。“我们的分析发现，考虑到物理、监管和经济方面的挑战，将办公物业转变为物流设施的趋势将是微乎其微的。这表明创意开发商必须如何采购工业用地，因为它越来越难找到，尤其是在最需要的地方，”Prologis 全球研究主管 Melinda McLaughlin 告诉CPE。

即使基本面和需求要求在的每个市场进行办公室到工业的转换，空间也不允许这样做。正如 Prologis 在其报告中指出的那样，物流物业通常需要至少 8 英亩的土地，并且只有 27,000 座办公楼(相当于 12 亿平方英尺的底层房地产)满足要求。

即使在办公室到工业转换是可行的市场，如果没有保证，转换项目也可能面临另一个障碍。

“我还不会在墓碑上刻上办公室的死亡，”托利弗说。

“基本面继续逐季和逐月改善。办公室对于公司和企业在创造文化方面起着不可或缺的作用。这并不意味着你必须每周工作 5 天，每天工作 8 小时，但你必须有一个人们可以聚集在一起分享想法的地方，让人们了解它是什么以及他们是谁作为一个组织，这对于各种规模的公司来说仍然是关键任务。因此，我认为我们看到的是在使用办公室以及由此产生的所有不同类型的工作场所体验方面具有更大的灵活性。但我没有预料到，也没有看到这种批发的‘我们再也不会去办公室了;我们不需要这个空间，”Tolliver 总结道。