成都楼市：同一地段楼盘价格相差几千有必要花高价买品牌楼盘吗
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的成都楼市：同一地段楼盘价格相差几千有必要花高价买品牌楼盘吗整理了以下内容，希望能够有助于您了解成都楼市：同一地段楼盘价格相差几千有必要花高价买品牌楼盘吗。
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提问：雕叔你好！武侯双楠悦天地和凤舞七里哪个好呀?教育和交通配套哪个更好?
回答：双楠悦天地，此项目位于西南二环外侧，早在90年代就已经有五大花园等楼盘的陆续开发，到目前开发殆尽，板块的居住氛围非常浓厚，对于购房者而言，即买即住即成熟，各类配套一应俱全。双楠悦天地成也地段败也地段，它仅仅挨着二环双楠立交和武侯大道，两条主干道经年累月的噪音污染比较明显，这也是该产品的硬伤。凤舞七里是地铁TOD楼盘,周边有8个公交站，20多条公交线路、2个地铁站(双地铁)。不论是到高新还是去主城三环又或者南下双流，西上青羊温江，都处于交通要塞地位，可以很便捷地享受这些交通配套。从教育的角度来看，武侯新城汇聚了川大附小、北二外以及龙江路小学分校等武侯的学区资源，整体来说是比较丰富和均衡的存在。整体来看，双楠悦天地地段成熟，但是价格稍高，周边板块成长性一般;凤舞七里处于武侯新城，是武侯着力重点发展的版块，交通、教育资源更加优秀，未来更可期一些。
提问：雕叔你好，现今的楼市大环境下，还不断地调控政策，房价降温吗？房子还能买吗。楼市到底有没有风险？最大的风险是什么？
回答：在住房不炒的环境下，现在只有一线城市，加上各地的省会城市还是有上涨的，但是这种城市上涨肯定不是普遍的，是会相对区域分化、楼盘分化。比如好的楼盘涨15%，普通楼盘5%，差的楼盘维持价格几乎不涨，各种楼盘占比不同，导致均价向上的幅度肯定不大。买房尽量根据自己需求对号入座：有选择性的可以抓紧买，但是不要盲目追高。楼市分化越来越严重，手里没好货的，可以尽早置换掉。现在对于房产投资，风险比机会多，一定要控制好负债率和现金流。买房真正的风险就是低现金流。房产现在是属于专业投资者的游戏，从来不存在高杠杆风险，只存在低现金流死亡。再高的负债，只要有充足的现金流都不会有太大风险；再低的负债只要现金流断裂，同样是瞬间崩盘。高杠杆操作没错，错的是现金流紧张断裂，以贷还贷，那么成本就像滚动的雪球不断膨胀，早晚炸了。买个好房，也要撑得下去！房贷的压力持续贯穿几十年，在买房子的财富积累的黄金时期没有做好风控，跌倒了就很难再次翻身。房产是资产配置的一部分，选筹换筹逐步迭代，所以每一步都要埋下现金流预估。
提问：雕叔您好，新人首问:刚刚卖掉西二环一套二，想置换大点的房子，普四资格，总预算350万左右，最近看房越看越绝望，资格不刚，预算不高，想改善感觉太难，又不敢一直等下去，担心最后换个寂寞，目前勉强有如下想法，请雕叔帮忙分析参考。1.首钢璟辰里高层和华润时代风景洋房，这两个项目麻烦从地段、产品、未来增值空间等方面，综合分析比较一下，华润时代风景属于二圈层，会不会相比二八板块有发展局限性?2.原小区龙湾半岛居住很舒服，也习惯，目前里面也有很多四房二手房可以选择，请问相比上面两个产品，值得考虑选择吗？如果选择，再过段时间下手是否有机会捡漏？3.就我目前的预算，除了以上想法，还有哪些地段哪些楼盘可以选择?新房二手房都可以考虑，主要是自住，当然也希望未来可以有增值空间。4.目前买房是好时机吗？下半年会是什么样的走势呢？谢谢！
回答：你好，作为普四的确只能看一些顺销的，不那么热门的楼盘，这一点我们能认清现实，从实际出发就好。1、首钢在二八版块，地铁是丰富的，产品是刚改的层级，这个楼盘地段的二八版块是比较热门的区域，周边开发商众多，市场的预期，大家的期望值都比较高，我觉得应当是三环内普通上车最好的区域了，从产品看是高层哈，这一点如果你的预算就300左右，我觉得还是很不错的选择，至少是刚刚好的，从单价看两万五六，比周边的二手房相差不大，属于还可以的，未来看涨到3万，问题不大。时代风景地段差一些，但是产品更强，是洋房。时代风景处于十陵，是二圈层这一点来看教育是比不过成华的，商业目前也不如，地铁的话可以说勉强打平，然后产品赢过首钢，它的洋房产品，价格段差不多300-350万，单价两万四五，你的预算也是比较合理的。所以总的来说，首钢地段好，产品差，华润地段差，产品好，此时就看你内心侧重点是什么了？你是想去改善，所以如果入手一个首钢的高层的话，怎么谈得上改善呢？所以如果要自住舒适性，我觉得华润更加偏向改善，但是从大的版块未来发展动力，教育等配套资源，我认为首钢还是优于华润的。你选的两个楼盘正好是半斤八两，不过也正好是适合你预算和资格的楼盘，不能预算一定的情况下，啥都要，既要改善又要未来，一定要有侧重，要坚定内心最初的想法。如果是我个人的话，我可能会选择更具有未来性的首钢，看重版块的价值，暂时放弃改善的想法。2、龙湾半岛的确很不错，但是房龄大了，后期的流通性是欠佳的，除非你再买就是纯粹图自住的舒适性，也不寻求以后转手了，升值了，那么才可以考虑哈。如果一定要买的话，当下进入了楼市下行期，我认为年底到明年初出手，是比较合适的时机。3、作为普通你要自住的话，我觉得还是可以侧重于主城地铁的那种，比如华润二十四城、华润时代风景，这些都是不错的自住楼盘，另外类似的还可以看十陵地铁洋房比如佳兆业珑樾壹号，但是门槛稍高。4、当下买房要看新房还是二手房，新房现在遇到合适的楼盘了，入手是没问题的，这个一直都是及早上车及早好，降价的可能性很小，二手房的话则如我前文所述，建议可以年底到明年初入手，二手房指导价的威力已经显现出来，市场比较低迷，成交低，价格也低，可能是一个比较好的时机。
提问：雕叔你好，请问如何评价滨江樾城？想买来自住、改善，比较看中居住舒适度、教育、板块以后的发展。
回答：滨江樾城主打的就是产品和赠送，产品我不用费口舌了，大家都看得到挺好的，没有啥槽点。主要是两方面的考虑，第一是配套能否撑得起来，第二是这个价格段是否是最优解？第一点，除了地铁，周围的铁路线、城市界面，商业，都不咋地，关键是教育甚至还不如三圣乡的盐道街分校吧，整个板块的人气也不是很高的，属于比较低迷的一个板块（严格来说，都快不属于热闹的川师板块）。第二点，目前滨江樾城的总价段，更适合买建发央玺或者华熙528大平层，更可以等蓝润泷门，前提是买建发或者蓝润，顺位度需要较高，而买三圣乡的华熙，则不那么严格，可以和滨江对垒，综合板块的发展前景来看，甚至不如华熙528，也就是作为普通或者顺四的改善类，如果不是特别看重品质，被滨江的赠送吸引，反而可以有更好的选择。
提问：雕叔你好！投资一些成都市区老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，也可以出租。成都哪个板块适合赌拆迁呢？谢谢！
回答：哪个板块都不适合博拆迁，有多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能赶上拆迁。首先，如果拆迁确定，我们作为普通人，总是最后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。如果没有任何拆迁消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？眼看别人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。风烛残年的老房子，耗子蟑螂满墙爬，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算出租流动性相对好些，但始终还是不受人待见，最终出手还是要牺牲价格来获取流动性。再加上贷款年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。
提问：雕叔你好，新人报道。请问总预算控制在300万内，在主城区有没有合适的新盘或者二手房楼盘推荐。主要考虑娃娃2023年上小学，希望学校中等水平。目前看了武侯新城区域和金牛茶店子房子不是太老，就是学校普通。
回答：你好，我建议说一下你当下的社保、户口和刚需还是普通情况，这样有助于判断你当下的资格，然后推荐的也大有不同。从新房的角度来看，比如你提及的金牛，在国宾的交投电建洺悦珑庭还是不错的两梯两户小高层洋房，总价300以内是有的，可以关注一波。其实新房的话，对口的学校都比较一般或者说目前肉测不出来学校是牛校。如果看二手房的话，学校可以稍好一些，但是楼盘本身品质就稍微差一点，推荐可以看看青羊新城，比如外光华、万家湾等区域，这里是青羊教育不错的地方，而且在走上坡路。已经招生的公立学校：成都市实验小学（西区分校），同辉（国际）小学，草堂小学（子美校区），泡桐树小学（桐欣校区），泡桐树小学（绿舟校区），青羊实验中学（光华校区），成都市37中学，树德中学（光华校区）。在建的有：成都市实验小学（光华校区），泡桐树小学（红碾校区），石室联中（红碾校区）。5年内次新房，主要以2016和2017交房的东原时光道和恒大翡翠华庭为主；5-10年的次新房则以：凯德风尚，中铁西城，万科金色领域，保利香槟光华，光华逸家，长虹和悦府，荣盛花语城，时光俊园，西城尚锦等楼盘为主。5-10年内的次新房，除凯德风尚和中铁西城，及光华逸家品质稍微偏改善，其他项目均属于刚需。
提问：神，我预算房子总价250-300左右。目标区域：锦江，青羊，成华，武侯，龙泉，双流都可以选择。要求：保底三室，电梯房，小区环境能居住，学区小学和初中都中等过以上。求推荐看看？
回答：你的预算和综合情况，算是比较典型的了。不过你的目标区域合着是除了高新南、天府没法买，然后也看不上金牛啊？如果要孩子上学方便的话，我认为龙泉、双流虽然也好，但肯定比不上5城区，加上你的预算250-300万其实也不低，所以建议你把重心调整到5城区来，也就是青羊、武侯、锦江以及成华。青羊的话，其实可以看看内金沙，比如中大君悦金沙等，但是当下指导价影响下架了很多房源，你可以去线下多实地打探。如果房源比较多的话，可以看外光华的，比如凯德风尚、俊发时光俊园和中铁西城西苑等，如果要品牌一些或者次新一些的，也可以看周边的长虹和悦府、万科金色领域、保利香槟光华、恒大翡翠华庭这些楼盘。武侯区可以看武侯新城的，北二外这边的，置信丽都花园城ABCD区，非常满足你的预期和预算。锦江比较分散，像东湖的望江橡树林；三圣乡的华熙528艺术村和卓锦城，都是值得的。最后成华区主要分布在沿东北的中环一带，推荐看华润24城小套三，万科金域蓝湾以及恒大豪庭和中海新华府（后两个偏刚需）。可以说这些都是比较兼顾你的预算，而且还考虑到上学方便的各区选择了，总的来说，建议你还是多去线下实地看房。
提问：雕叔你好！华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边，主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好？
回答：投资囤面积，自住看品质，尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变，神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳，龙潭市属于进攻型产品可以长持，投资收益倾向龙潭市，稳健实用推荐尚云庭。
提问：雕叔你好，之前听了你的建议，明确了购房区域，现在主要就是考虑买高新的房子，一种考虑是买新楼盘，还有就是买二手房。但是二手房相比新房过户费很高，这是一个问题，但是新楼盘很少，可选择性不多，因此，如果考虑二手房，想买毛坯，以后去成都生活了可以装修自己喜欢的风格，但是不知道什么时候去成都，房子可能会放置一段时间，另一种就是买装修过的，先出租，可以缓解贷款压力，等去成都生活了再重新装修，但是买装修房问题比较多，容易掉坑里，且房子重新装修成本也相对毛坯房装修成本更高，家里亲戚也不太赞成买二手房。您觉得买新房，二手毛坯房，二手装修房哪一种更适合我们？新房，二手房，哪些小区您比较看好，推荐一下？还有您有什么更好的建议？谢谢！
回答：其实你的问题得从你的买房需求和空置成本出发。简单来说，就是你自己要想好2个问题：1.买房需求：你买这套房目的是自住还是投资，或者说哪个占比大。2.空置成本：你目前在外地，打算需要几年才能过来自住使用，还是买完不住长期空置等升值。如果自住需求偏大，2年以内可以来成都生活发展，建议你买清水新房，新房可以按自己喜好装修，居住环境体验会更好，而且2年交付期，空置成本不算高，另外自住本身也是一种消费品。如果投资需求偏大，2-5年都不会过来自住，我就建议你买二手装修房，时间太长，空置成本会逐年累加变高，投资讲究的是回报率，加上现在房价涨幅较慢，我们必须要配合出租，降低月贷成本。二手毛坯和新房都不利于出租，投资买二手精装房就会更好一些。
提问：最近建发央著和西派金沙都将开始登记，看下来两个产品好像整体差不多。我更喜欢西派的装修风格，但登记时间，央著在前，西派在后。现在担心不参与央著的摇号，西派也没买到。请问雕叔有什么建议吗？另外，综合对比，雕叔更看好哪个呢？原因是什么呢？
回答：西派此前也预售多次，但是顺销了，去化很不理想。而我们预测建发央著的去化会好得多。西派主要有两个卖点，一个是产品好（但是现在哪家的产品不好？不改善？），另一个是对口实小（虽然号称同一法人，但毕竟不是本部，而且小学好，对口初中一般）。但是西派处于的楼市基本面比较恶劣，在三环外侧，临近金牛，缺乏人气和地铁商业等配套，注定是孤岛。就这一个缺点，就赶不上央著了，央著虽然远离三环，但整个板块的配套是丰富的，楼盘林立，人气旺盛，产品也还不错，而且周边有泡小和草堂，相比来说和实验分校相差不大。综合来看，央著更值得去摇号。
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