8折、返现、0首付搅热市场五一期间惠州成交1879套
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五一期间，惠州楼盘上门量明显增加，成交量大幅增加，世联行的统计数据显示，五一期间惠州全市累计成交1879套，环比增长109%。其中惠城区成交695套，是成交涨幅最大的区域。各区域的房企紧捉五一节点，出台优惠政策抢占市场，冲击上半年业绩。
粤东世联行董事、总经理周玉仁解释，除了疫情稳定向好、地产政策松动、银行政策放松等多重利好驱动下，开发商的巨幅折扣才是五一惠州市场数据上扬的主要原因，部分项目的销售业绩是建立在贴着成本价或者亏本在销售的，对行业并不一定是好事。
五一最靓的仔卖了113套 有项目0首付就能买房
这个五一小长假期间，惠州北站片区热闹非凡，多个项目启动首付返现、低首付等政策降低购房门槛，各中介都齐聚惠州北站片区，多个项目取得了较好的去化效果。
4月21日，位于江北的泰丰千湾汇项目，开启了惠州北站片区的降价时间窗，整体打9折的基础上，然后在首付1.5成，开发商返现1成首付，带客成交送8000元购物卡，送全屋家电 送10g黄金饰品，另外中介带客3%的佣金。
整体折算后，在8折到81折之间，均价为12000元/平方米，世联行的统计数据显示，五一期间，千湾汇项目累计上客641批，成交53套。
泰丰千湾汇项目销售负责人表示，从4月21日至今，千湾汇去化超过130套。
千湾汇所在的地块是2020年的惠州楼面价地王，2020年9月24日上午，经过近半小时的激烈竞拍，泰丰地产以溢价45.6%，成交总价8.94亿元，楼面价7784元/平方米拿下，该楼面价成功超越6月份华润置地竞得的金山新城鹿江沥地块（成交楼面价7735元/㎡），成功晋升楼面价新地王。
在泰丰千湾汇之后，同一片区另一个项目方直星图也迅速开启打折降价的步伐。
购房者只需要支付一成首付（开发商返还2成首付，打8折），即可购房，在这个基础上，成交就送人防车位一个，还加5年的物业管理费，折扣完均价11810元/平方米还带精装。另外中介渠道佣金4万一套，全民营销奖励3万一套。
这也是2020年江北的楼面单价排第二名的地块，2020年9月14日上午，惠州方直房地产开发有限公司以4.72亿元拿下江北东区1.8万平方米地块，楼面价约7481元/平方米，溢价36%。
南都记者查询，方直星图备案均价为14763元/平方米，以折后11810元/平方米来算，折算是79折。
以一套方直星图107平方米的房源为例，按照备案价14763元/平方米计算，总价为157.9万元。折扣之后126.3万元，还送一个车位，按照5万价格算，还送5年物业管理费，按照3000元一年算，累计1.5万元，累计减38.1万元。
另一个位于江北东区的大盘星河传奇，也在五一期间推出9折，首期15万，2年分期免息的方案，来访76批，成交22套。
如果觉得打折降价，都不够狠，那博罗0首付是不是更震撼你的眼睛。
五一期间，位于博罗的新城金樾江南，直接返还25%的首付，如果购房者的资质不错，能够在银行做到2.5成首付，客户就相当于0首付。如果不能做到2.5成首付，那客户只需要缴纳0.5成首付。
效果还是显而易见的，金樾江南五一也成交了24套。
五一假期，金山新城片区热度依然处于较高水平，南都记者统计，该片区的最低折扣为9折，主流折扣多为92-95折。片区各项目有加推及对应促销政策加码动作，但整体折扣变化不大。
万科中交金枫花园、金地招商中交未来理想、华发旭辉铂钻四季项目均有最低9折的折扣。
在销售数据上，金枫花园五一期间卖了49套，未来理想卖了38套。
惠州资深地产策划人胡光宇解释，2个地王的巨幅折扣实际上还是吸走了部分金山新城片区的客户，“毕竟价格便宜的很明显，江北2个推出大折扣的开发商也都是品牌开发商，在惠州的客户基础也不差。”
低首付、降价、返现、高佣牵引 惠湾、惠东市场五一回暖明显
粤东世联行统计数据显示，刚刚过去的五一期间惠州累计客源来访16100批次，累计成交1879套。相较于2020年五一惠州全市来访27154批次，成交3004套，依然同比下跌41%。
2022年五一惠州各县区成交环比都是上扬数据，其中惠城区累计成交695套、惠湾成交458套、仲恺成交206套、惠东滨海成交208套、博罗成交171套、惠东县城也成家了71套。各县区的情况都不尽相同，但是相同的是，在这个五一，都放下了身段，采用了低折扣、低首付、降价、返现、高佣牵引来撬动市场。
惠阳卓凡公馆营销负责人夏伟受访时解释，现在的情况是深圳客基本不来，如果不用这些给非常措施，根本撬动不了客户。“部分中小开发商现在都困难，销售成为死结，已经不在乎用什么方式了，只要不违规不违法。”
仲恺市场五一期间较一季度回暖明显，但市场成交同比去年(下降61%)依然严峻。各项目为抢占五一节点，折 扣/渠道政策纷纷加码，折扣由92折降到85折，甚至部分项目为搅动渠道积极带客，提前支付渠道预付款。星河臻悦府和星河梧桐湾是仲恺五一销售最好的两个项目，分别成交36套和34套。臻悦府项目，自来客户8.8折;渠道客户9.2折。梧桐湾首付1.5成。
惠阳的成交主要为低折扣、返现、高佣等强 政策项目，惠阳万科三盘成交表现较好，其他项目整体表现也有一定程度的提升。
万科三项目都进入排行榜单，其中太东·万科·万悦花园五一期间，来访164批客户，成交16套，主打9折特价房。万科·万荟花园五一期间来访146批次客户，成交25套。全场最低91折，老带新老业主送一年物业费，万科·中天·宏远· 文瀚花园成交20套，最低可申请9折特价房。金辉风雅轩项目在惠阳算是折扣较大的项目，9折之后，还返现9到15万元。碧桂园南站新城9折。
渠道佣金上，惠阳片区主流在4到4.5%之间，金辉项目最高可到7.5%。
大亚湾市场，各项目折扣到底，开始往客户端、渠道端的成交送豪礼搅动市场，如泰丰牧马湖成交送10g黄金摆件，渠道奖LV皮带等。
冠华城桂香园，五一成交37套，除了特惠房源9折起，认购赠送10年管理费或五菱宏光mini汽车。泰丰牧马湖成交35套， 在售的78、83栋:一次性81折、按揭82折，成交送客户10g黄金摆件、 成交送渠道业务员LV皮带。
惠东滨海片区，五一期间客户来访量大幅提升，成交基本达到去年同期水平 疫情稳定后，客户出行意愿强，多项目重拾滨海昔日活动吸引来访;各项目促销力度较大，多以总价“2”字头撬动市场成交。其中，九铭屿海持续以“总价19.9万起，套佣4-8万”组合拳搅动渠道市场，保持高去化水平。五一期间九铭屿海卖了54套。
以降价换取去化数据 可能会造成市场的恶性反弹
从世联行的统计数据上来看，这个五一惠州楼市的成交数据相当不错，环比上扬109%，但是想较于2021年同期，依然是下降37%。结合近期市场整体情况，依然处于低位上扬的状态。
但是回归到数据本身来看，都是用降价换取的去化数据，降价、打折、送首付，用价格赖赢得市场的占有率，用低价格来让购房者走进售楼处，降低首付门槛，用高佣金刺激中介带客。
惠东滨海就是典型，九铭屿海备案价11581元/平方米。但打完折之后带精装仅为5900/平方米，如果你觉得这个价格还高了，那融创云水湾限量工抵房最低价格4字头，总价最低23万元起，佣金6万元一套。
另外惠东滨海，宏昌长沙湾项目0首付，还2到5年分期，38万一口价。部分楼栋，佣金分期付款8%，一次性付款佣金10%。
粤东世联行董事、总经理周玉仁解释，从五一的数据来看，都是采用的这种以价换量的做法和方式，虽然操作方式上有0首付、返还首付、垫首付、送首付、一口价、分期不要利息，送车位这些，但是核心本质都是一样，就是降低购房门槛。
周玉仁说，这一次五一惠州开发商的降价有这样几个特点，一是不再遮遮掩掩，泰丰、方直都是头顶地王身份的品牌房企。他们降价打折力度之大，让行业震动，好卖，佣金又不低，中介自然就带客上门了。二是本次降价力度波及广泛，随着疫情防控的稳定，购房者开始可以走出家门，正常的生产生活在逐步恢复过程中。惠湾、金山新城、北站新城、惠博片区、滨海都出现了这种降价打折促销的结果。
惠州资深地产策划人胡光宇担心，这样大规模的降价潮对行业也会带来伤害，他解释，降低首付门槛是好事，对于购房者的购房决策有一定程度的缩短，但是也怕行业会陷入恶性降价的竞争时代，一旦降价的折扣收回，购房者就不买账，无论你做什么价值营销，产品打磨，都不如降价来的实惠，这个行业还剩下啥？“部分项目是贴着成本卖，有些是明显低于在卖，不降价卖不动，一直降价亏本开发商的品控得不到保证，你想亏本能给你弄出什么好东西来？”
采写 南都记者 蒋奇政