珠海房产分析「珠海楼市」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的珠海房产分析「珠海楼市」整理了以下内容，希望能够有助于您了解珠海房产分析「珠海楼市」。
2022年的房地产相信大家都有目共睹了，整体的成交数据并不可观。现在已经进入第四季度了，相信房地产只有平稳健康，才能朝着稳房价、稳地价、稳预期的方向发展下去。
今天，我们看看这些地产大咖们是如何看待珠海、横琴、澳门的楼市的，对置业才的购房预期有着一定的帮助。
经历了七月「相对静止」后，市场期望8、9月会有所恢复，但根据财政局资料显示，七、八月成交量分别约128宗及157宗，估计九月与八月相约，推算全季约445宗，同比下跌约70%。踏入第四季，楼市走势会如何，本行将对第三季楼市表现作全面回顾以及对第四季楼市作预测。
本次楼市回顾及前瞻发布会由中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生、澳门中原住宅部区域董事吴宙新先生、横琴中原区域副总经理林海明先生主讲。
横琴中原区域副总经理林海明先生回顾第三季珠海横琴市况，据横琴中原数据库监控，2022年第三季度（截止9.26，下同）珠海网签成交量共计约9,972套，同比下跌约35.76%。价格方面，珠海全市第三季度均价约20,511元/平方米，较去年同期下跌约26.54%。
资料来源：珠海商品房预（销）售专网
第三季珠海住宅共网签成交约5,423套，同比下跌约53.99%；商铺共约成交307套，同比下跌约36.96%；办公物业成交约227套，同比下跌约87.1%；列入其他类别物业(如车位)共计网签成交约4,015套，同比上升约107.17%。而成交网签主力区域为香洲区，共计网签成交约3,505套，占整体比约为35.15%；斗门区占比次之，共计网签成交约3,212套，占整体比约为32.21% 。
至于横琴，受珠澳封关及多地疫情管控影响，导致第三季度交投大幅减少，网签成交量约为809套，同比下跌约45.74%，占珠海市网签成交总体比例约为8.11%。其中随着琴澳融合不断加深、澳门单牌车全面放开，车位物业受到买家青睐，令其他物业居横琴成交首位，据统计其他物业网签成交约494套，占横琴总体网签比例约为61.06%。住宅成交约262套，占比约32.39%；商业成交约26套，占比约3.21%；办公成交则约为27套，占比约3.34%。
而最受欢迎区域为中央商务区，共计网签成交约384套，同比下降约37.36%，占横琴总成交比例约47.47%，以华发横琴府成交居多，共网签约156套高居该区榜首。其次综合服务区也受到不少买家喜爱，网签成交约334套，同比上升约6.71%，占比约41.29%，该区主要以其它物业成交居多，共计成交约310套。
资料来源：珠海商品房预（销）售专网
另外，据横琴中原数据库统计，2022年第三季度横琴市场成交以面积介乎80至100平方米以上单位成交居多，占总体成交约27%。其次为面积介乎100至120平方米的单位，约占21%。大面积成交量占比攀升，反映客户群体由中短线投资转变为长线投资者及用家，投放的资金较多亦反映了投资者的实力或信心体现，主因与即将封岛及陆续传出利好消息有关。
在第三季购买横琴物业的买家中，以珠海本地买家居多，占比约29%。其次为广东其他区域买家，占比约21%，第三位则是澳门买家，占比约13%。随着横琴粤澳深度合作区产业增多并落实，国内居民对政策敏感度较高，珠海及广东其他区域买家成交比例大幅抛离澳门买家，同时普遍较看好横琴前景。
据横琴中原数据库统计，未来12个月内横琴市场预料将有14个项目入市或加推，将为市场提供约219万平方米供应量。其中将为市场提供约22.6万平方米商业供应，约166平方米办公供应，约30.3万平方米住宅供应。其中，口岸服务区预计新增2个项目，将提供面积约78万平方米供应量；中央商务区预计新增8个项目，将提供约89.7万平方米面积供应量；综合服务区预计新增1个项目，将提供约4.6万供应量；文化创意区预计新增2个项目，将提供约29.5万供应量；科技研发区预计新增1个项目，将提供约17万供应量。供应量反映出横琴住宅及商铺将会较为稀缺。
林海明先生指出，前三季虽然录得跌幅，但随着持续推出宽松政策，一线及强二线城市已见成效，随着整体政策发展风向明朗化、十一月预开放赴澳旅行团及逐步恢复港澳通行电子签证、十二月份横琴即将封岛免税等利好消息，加上各大发展商处于年底冲刺全年任务阶段，预料珠海横琴第四季市场成交量会攀升追回部分成交量，价格则会随着库存减少而逐渐调升。
澳门中原住宅部高级区域营业董事吴宙新先生回顾第三季住宅市况，他表示，经历了七月「相对静止」后，八、九月市场并未能有预期中恢复，整体住宅成交价量齐跌。财政局资料显示，七、八月成交量分别约128宗及157宗，估计九月与八月相约，推算全季约445宗，同比下跌约70%；至于价格方面，按月续跌2%至3%，现时住宅平均尺价约6,195元（以实用率之70%为计算单位）。
住宅租赁方面，成交量明显增加，尤其八月份录得不少外地学生及外雇入市睇楼，今年八月估算超过300宗，同比增加40%，而九月开学季预计亦有超过200宗，主因受疫情以及股市下行等经济因素影响，部分买家转买为租保存现金，同时普遍业主心态悲观愿意降低租金，尽快租出以减轻供款压力，现时住宅市场租金较去年同期回落了30%左右。
此外，近月有发展商不敢贸然入市，故将新楼盘项目转卖为租，其中位于东望洋区的新盘得胜荟，其于九月委托本公司策划，该目标市场仍然本地人及该区学校家长为主，推出后客户普遍受落只租不卖的策略，反应符合预期，出租速度相当理想。
吴宙新先生预料第四季市况，他指出，日前政府宣布将于十一月恢复内地旅客赴澳电子签注申请及“四省一市”的旅行团，短期内本土气氛变好，但始终杯水车薪，外围动荡因素及加息持续、恒指从三万多腰斩、中俄欧美角力持续升级、国际大机构裁员、债务违约仍然未止等，即使疫前的澳门仍未必可以承受，预料后续楼市仍然面临较大经济冲击，建议入市需谨慎。
中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生回顾第三季工商铺市况，首先是商铺方面，受七月疫情影响，商铺市场成交明显减少，据统计局资料显示，七月录得约12宗，刷新了近年单月新低，随着八、九月疫情退却市场迅速恢复成交，估计分别约25宗及30宗水平，推算全季约67宗，与次季成交量相约，超过市场预期，主要不少商铺业主未能看到前景而失去耐性，开始愿意降低价格出售，成交多集中为一、二线等优质街铺，三线或以下即使主动降价亦甚少录得成交，始终市况波动资金都用到刀刃上，现时投资者多为长线，只会选择最保值或稀罕的资源。
商铺租赁市场成交全部来自民生区，旅游区基本无人问津，但预计十一月开放旅行团后，旅游区租赁成交会陆续浮现，成交价预料未来半年只能回升至疫前的最多三成左右，始终即使符合每日4万人次，约为疫前三分一，加上国内经济疲弱，旅客消费力较以往低，旅游零售业回升力度有限，加上不明朗因素较多商户不轻易开铺及空置商铺较多，故局限回升比例，但总体来看，对仍然坚持至今的旅游区商户来说，无疑是重大利好。
第三季写字楼成交量回落，按数据推算全季买卖成交量约16宗，环比回落64%。上季写字楼市场最为瞩目的成交为新建业商业中心全层单位放售，共16个单位，其建筑面积约22,127尺，拍卖底价约8,550万澳门币，终以澳门币约9,100万成交，尺价约4,100元，成交价低于市场价格。预计未来写字楼价格将持续下跌，尤其新口岸区，其表现会最为疲弱。
最后是工厦市场，估计第三季成交量将跌至个位数，约6宗水平，环比回落约45%；至于价格及租金方面，亦录跌幅。在上季工厦租赁成交当中，除了录得泉福工业大厦及威雄工业中心的细单位以市场价成交外，大部分工厦单位成交都录得跌幅。如激成工业中心以往成交尺租约10元或以上，在上季曾录得以尺租9元成交，估计是受到工厦放盘量增加影响。预料第四季工厦将持续录跌幅，估计幅度约5%，全年约下跌10%
由中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生回顾第三季国内市况，他将市场走势归纳成以下七点：
一、开发商投资买地持续减少
据国家统计局数据：1-8月，房地产开发企业土地购置面积5400万平方米，同比下降49.7%；土地成交价款3819亿元，下降42.55%。
二、开工走弱、竣工走强
7-8月房屋竣工面积达8225万平方米，8月同比上涨42%。而新开工面积已降至全年新低，7-8月仅新开工18639万平方米，较2021年同期下降46%。
三、库存增加，供大于求
全国商品房待售面积5.4亿平方米，同比增长8.0%。其中，住宅待售面积增长15.1%。
四、房企融资持续下降
从历年100家典型房企的融资总量来看，2022年前三季度100家典型房企的融资量为5,648亿元，同比下降50%。其中，第三季度的融资额为1,395亿元，同比下降55%，融资额创2019年以来的最低水平。从2022年前三个季度的融资表现来看，呈现直线下降的趋势。2022年以来虽然融资政策面适度放松，但信号意义大于实际拉动作用，覆盖面有限且发债规模相对不大，多数民营房企融资难的问题依然突出，预计四季度融资规模仍将继续探底。
五、房企债务到期风险仍然存在
2022前三季度房企债券到期规模为5,146亿元，而发行规模仅为3,072亿元，到期规模高出发行规模68%，这也意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。值得注意的是，2022年10月以及2023年的1月、3月及6月仍旧有多波到期高峰，明年房企的债务压力依然较大，若销售市场长期低迷，预计债务到期风险仍然存在。
六、成交量仍未恢复
7-8月商品房销售面积和金额较2021年同期分别下降26%和24%。较二季度4-5月商品房销售面积也下降4%。其外从规模上来看，三季度7月和8月销售规模在年内也仅高于4月。
七、一线走强、二线渐稳、三线跌势未止
一线城市商品住宅销售价格同比微涨。在8月份，全国70个城市当中，其一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.8%和0.8%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.0%和2.8%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.7%和4.2%。
总结前三季度受疫情反覆和外部环境影响，中国经济依然承压。7月经济近乎全面放缓，消费、投资等走弱青年失业率创新高仅出口增长超预期，8月经济维持弱复苏，生产、消费等实际修复程度有限。为此，中央多次部署稳经济接续政策，稳地产也是稳住经济大盘。
7月28日，中央政治局会议定调，稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。关于房地产政策的表述较4月政治局会议更加积极，因城施策空间进一步打开。
国常会4次部署房地产，从「合理支持」到「支持」，从「因城施策」到「灵活运用政策」，整体政策基调向宽松积极渐进。于第三季度，121省市累计出台148次放松政策，主要涉及调降社保年限、下调首付比例、放松限价、放松限售年限、放松公积金贷款、减免房地产交易税费、实行购房补贴、调降土拍门槛。
从上述数据可见，内地楼市投资气氛不佳，但随着9月开始新一轮政策救市潮来袭，政策松绑力度会进一步加大，展现出希望年底前达到一定救市效果的决心，一线、强二线城市及一些经济特区已率先见效，预料第四季成交量会有所上升大幅收窄跌幅。