今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的昆明中海汇德里为啥便宜「昆明二环有多少公里」整理了以下内容，希望能够有助于您了解昆明中海汇德里为啥便宜「昆明二环有多少公里」。

项目地址：盘龙区龙华路与昙华路交叉口

销售价格：2022年7月份均价1.7万元—2.1万元之间


NO. 1｜项目回顾

2020年12月17日，昆明中海房地产开发有限公司以22.01亿元斩获本项目用地，项目交易土地单价为2780万元/亩，交易楼面价为11913元/平方米，成为了昆明北市区的土地单价地王。以前这块地是高等院校用地，也就是西南林业大学的校区，2017年的时候，规划调整为了居住用地和中小学用地。


根据交易文件，竞得人在竞得土地后，按照成街坊开发建设的原则，该宗地需整合两个零星地块，分别为整合地块一面积1681.75㎡、整合地块二面积415.69㎡，用地性质均居住用地，整合地块各项控制指标及相关要求与A1地块一致。


A2地块规划为中小学用地。该宗地开工时间为土地移交后一年内开工，竣工时间为开工后三年内竣工。

土拍截图


NO. 2｜基本情况

项目位于龙华路与昙华路交叉口，项目北侧区域为白龙寺村城中村改造项目，这个地块是以前的白龙寺村，折腾了十几年总算拆迁了，但是已经过了地产红利期了，现在土地还没有卖出去，规划的是商住混合用地，村民原址回迁到本地块内。南侧区域为城中村和老旧住宅区，西侧区域为商业办公楼和金汁河，东侧区域为西南林业大学校区。总体上项目南侧和西侧区域老旧小区和城中村混杂，道路破损严重，感受会比较脏乱差，北侧和东侧区域相对好一点，总体来看区域生活气息比较浓厚，整体环境比较杂乱。

项目周边规划布局

项目周边1公里半径内的二手房均价在1.34万元左右，其中比较有代表性的金色俊园小区的二手房实际成交均价在1.45万元左右。

项目周边二手房均价


NO. 3｜生活配套

整体地势相对白龙路有高差，从龙华路走过去道路有一定的坡度，项目距离5号线白龙寺地铁站约700米左右，步行10分钟左右可达，属于地铁房。白龙路经过的公交车有22路、47路、55路、69路、70路等。公共交通出行还是比较方便的。自驾车可以通过二环B线快速通行，自驾出行也方便，整体交通出行还是可以的。

项目周边道路交通实景图


金汁河实景图


商业方面，买菜最近的就是白龙菜市，1公里内有爱琴海购物公园、新迎新城2个商业综合体，生活购物比较便利。

医疗方面，距离昆明市延安医院3公里多点，周边还有多个社区卫生服务站，日常就医问诊较为便利。


教育方面，项目周边有云大附属西林小学、新迎一小、新迎中学等学校。项目东侧的A2地块规划为中小学用地，具体的教育配套需要根据教育局划片区后才能确定。


项目周边规划示意图


NO. 4｜规划方案

项目整体净用地54890.36平方米（约82亩），总建筑面积269105平方米，小区整体采用围合式布局，人/车出入口均设置在昙华路一侧，项目规划布局有12栋高层住宅，其中7栋和8栋、12栋、5栋为蝶式楼设计，其余楼栋均为假板式。

项目总平面图


整体分为二期进行开发，其实就是5号楼住宅是属于项目的二期，其他的楼栋属于项目的一期。项目整体容积率为3.5，建筑密度21.25%，绿地率为40%。这个容积率可不是宣传说得低密低容的住宅楼盘。

项目效果图


项目规划共1736户，车位配比为1：1.1。沿昙华路的每栋住宅楼一层均布局有临街商业用房，沿昙华路分别设置了2个人行出入口和2个车行出入口。项目内部形成了环形道路。商品房均为装修交付。户型建面约89㎡—138㎡为主。


NO. 5｜楼栋分析


1栋，假板式楼，2梯4户，楼层共33层，东南朝向，楼栋距离北侧外部市政道路约15米左右。1层带有临街商业用房。户型两种，中间户为108㎡的B1户型，端户为118㎡的B2户型。楼栋西侧为室外文化活动场所。


项目楼栋分布图


2栋，假板式楼，2梯4户，楼层共33层，东南朝向，楼栋距离北侧外部市政道路约25米左右。1层有临街商业用房。户型两种，中间户为108㎡的B1户型，端户为118㎡的B2户型。楼栋北侧和南侧为室外体育活动场所。


3栋，假板式楼，2梯4户，楼层共28层，东南朝向，楼栋距离北侧外部市政道路约15米左右。1层有临街商业用房。户型两种，中间户为108㎡的B1户型，端户为118㎡的B2户型。楼栋东侧为室外文化活动场所。


4栋，假板式楼，2梯4户，楼层共28层，东南朝向，楼栋距离北侧外部市政道路约15米左右。1层有临街商业用房。户型两种，中间户为108㎡的B1户型，端户为118㎡的B2户型。楼栋东侧为地下车库出入口。


6栋，假板式楼，2梯4户，楼层共28层，东南朝向，户型有三种，中间户为108㎡，端户为118㎡和138㎡。楼栋位于小区中间位置，距离南侧楼栋约30米左右。


7栋，蝶式楼，3梯6户，楼层共33层，楼栋东侧为规划的中小学用地，建成后会产生直接的噪音干扰。主要户型为89㎡和99㎡户型。小户型采光比较差。


项目在建实景图


8栋，蝶式楼，3梯6户，楼层共33层，楼栋东侧为规划的中小学用地，建成后会产生直接的噪音干扰。主要户型为89㎡和99㎡户型。小户型采光相对7栋稍微好些。


9栋，假板式楼，2梯4户，楼层共30层，东南朝向，楼栋采光不错。户型两种，中间户为108㎡户型，端户为118㎡户型。


10栋，假板式楼，2梯4户，楼层共33层，东南朝向，楼栋采光不错。户型两种，中间户为108㎡户型，端户为118㎡户型。


11栋，假板式楼，2梯4户，楼层共29层，东南朝向，楼栋采光不错。户型两种，中间户为108㎡户型，端户为118㎡户型。


12栋，蝶式楼，3梯6户，楼层共33层，楼栋负一层为生鲜超市。1层设置有临街商业、公共卫生间、社区用房、养老用房。周边为室外体育活动场所和地下车库出入口。这些设施会产生噪音干扰。主要户型为89㎡和99㎡户型。小户型的采光相对7栋稍微好些。


NO. 6｜户型评测


A1户型：

户型建面约89平米，三室两厅一卫一阳台，分布在蝶式楼上面，实际套内建筑面积70.80㎡，靠近公共卫生间卧室约12.2平方米，次卧面积约8.7平方米。儿童房面积约6.7平方米，阳台面积约3.0平方米，户型总体格局还可以，最大的问题就是采光不行。

A2户型：

户型建面约99平米，三室两厅两卫两阳台，分布在蝶式楼上面，实际套内建筑面积79.80㎡，靠近公共卫生间卧室约6.0平方米，主卧面积约15.5平方米。次卧面积约9.3平方米，阳台面积约2.6平方米，户型总体格局还可以，其中这个户型的会存在和对面户型对视的空间。对于注重隐私感的需要研究下。

B2户型：

户型建面约118平米，三室两厅两卫一阳台，分布在楼栋的端户，实际套内建筑面积91.8㎡，靠近公共卫生间卧室约7.7平方米，主卧面积约17.7平方米。次卧室约8.4平方米，小阳台面积约3.3平方米，户型图是把客厅和阳台打通了，看起来空间很大。户型整体方正，小阳台距离主要使用场景稍远。

B3户型：

户型建面约138平米，四室两厅两卫一阳台，分布在楼栋端户，实际套内建筑面积109.2㎡，靠近公共卫生间卧室约8.0平方米，主卧面积约19.3平方米。另外两个卧室面积约8.7平方米，户型图是把客厅和阳台打通了，看起来空间很大。这个户型套数比较少。所在楼栋位置不错，内部空间上交通空间浪费较多。


NO. 7｜老聂综合点评


项目周边配套比较齐全，生活氛围较好，现状周边整体环境较为杂乱，因为楼面价非常高，对比楼面价来看，现在的售价也就是保本出的水平。从而可能会影响产品的交付水准。