今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的合肥房价问题「合肥学区房降价」整理了以下内容，希望能够有助于您了解合肥房价问题「合肥学区房降价」。

当下合肥二手房进入至暗时刻，很多房东的房子可能降价都难以出让，甚至有业主的二手房直接缩水上百万。


NO.1丨壹

2套学区房缩水130万，业主欲入手新站现房

据第一财经报道，合肥某业主曾在蜀山区全款购买了同一小区2套110㎡左右的“单学区房”。

然而，随着学位制等调控措施的实行、楼市整体下行，外加业主的2套房所在小区没有成为“双学区”，小区面临巨大的成交难题。

他表示，同小区类似房源的挂牌单价已从入手时的3.6万元/㎡下跌至3万元/㎡。由此估算，两套房共计贬值超过130万元。

“鉴于资产保值、投资等方面考虑，我还是准备在目前的房价洼地——新站入手一套现房。”业主如是说道。

对于他的这一想法，我们只能劝其慎重了。原因有二：

1、新站的城市界面的确非常新，尤其近年还迎来了地铁4号线开通、168陶冲湖中学私转公等利好，城市建设、产业发展都值得看好。

但新站近年来新房库存长期较大，如果不是有自住需求且预算有限的话，买了非常容易砸手里。

2、尽管新站这个区域整体去化周期长期在4个月左右，给人感觉供不应求，但由于区域楼盘众多，所以去化快只体现在少数楼盘身上，多数楼盘登记人数尴尬甚至0登记的现象还是很普遍的。

更重要的是，去化快的背后我们难以想象开发商在分销、优惠等层面下了多少血本。否则，新站的土拍不至于总是延期出让甚至流拍。


NO.2丨贰

政滨高热门小区、高端豪宅支撑

合肥二手房价艰难上涨

那么，合肥二手房近期成交情况究竟如何呢？

根据国家统计局数据，合肥8月二手房成交均价环比上涨0.2%，出现了连续3个月的上涨。


数据源自国家统计局，第一房新媒体制图，侵权必究


但在成交量方面，合肥单月二手房成交量仅有1500套左右。截至目前，合肥二手房挂牌量已有98505套，意味着二手房库存需要很多年才能卖完。


数据源自第一房研究院，侵权必究


在许多中介平台随意输入“降价”“直降”等字眼，就会发现有大量二手房东急切想要出手。

例如，滨湖环湖CBD板块的中海滨湖公馆某97㎡房源直降70万，相当于单价降了超7200元/㎡；


朋友圈截图


号称二手房“天花板”的滨湖双玺某180㎡房源直降110万，相当于单价降了约6100元/㎡；


朋友圈截图


滨湖省府板块佳源巴黎都市某124㎡房源降价25万，并且赠送车位；


朋友圈截图


经开区融创城某142㎡房源直降20万。


朋友圈截图


要知道，以上二手房可都是常年热门的小区。还有先前网上盛传的政务区保利香槟国际（均价约3.8万元/㎡）某房源竟以1.9万元/㎡成交。

那么，为什么二手房成交均价仍然连续3个月上涨呢？这是由于目前合肥二手房市场高度分化，多数没有成交的二手房在统计之初就已经被过滤掉了。

目前还能有相对稳定成交量的小区，基本只包括地段、环境甚至品牌有优势的房源，例如华润凯旋门、置地栢悦公馆、信达公园里、祥源城、绿城玫瑰园、建发雍龙府等。在过去90天中，葛洲坝紫郡府甚至也有3套成交，无疑会对二手房成交均价起巨大的拉高作用。


数据源自第一房研究院


NO.3丨叁

合肥大批新房即将入市

以下二手房尽快置换！

当下二手房市场之所以如此艰难，与合肥大量新房接连入市有很大关系。随着“金九银十”、第三轮集中供地到来，合肥新房供应量会进一步加大，意味着二手房会有更大的竞争压力。

而二手房想要不砸在手里，它必须有新盘难以取代的优势。就拿前文列举的二手房来说：凯旋门、栢悦公馆紧靠天鹅湖及绿轴公园，信达公园里位于金斗公园、塘西河公园夹角处，祥源城紧靠蜀西湖，玫瑰园紧靠翡翠湖和安徽大学磬苑校区，这样的外部环境恐怕是碾压市场上多数新房的。

再从品质来看，凯旋门、栢悦公馆、玫瑰园、公园里、雍龙府常常被作为开发商品牌力的背书，自然也不必多说。

同时，二手房如果有以下特征，个人建议尽快置换：

1、刚需房源。刚需盘的户型面积段等各方面决定了它在二手房市场上也只能卖给刚需，但刚需买房很大程度上会把价格放在首位。

因此，刚需二手房想跟新房竞争，很有可能需要压低价格来增加自身优势，除非二手房所在的区域产业人口较多，且新房中刚需产品供应较少，典型的如高新区望江台、西子曼城。但此类二手房终归是少数。

2、其拥有的资源，难以支撑现有挂牌价，也就是价格虚高、有价无市的房源。以省府板块为例，该板块很多二手房之所以会出现横盘、成交难，这与板块仍有新房供应有一定关系，但更多恐怕还是因为资源兑现问题。


数据源自第一房研究院，侵权必究


因为省府板块新房之所以会动辄摇号，人们归根到底看中的是板块预期，而不是现状。同属滨湖的环湖CBD板块信达公园里、中海滨湖公馆等小区能保持相对稳定的成交量，这与环湖CBD板块的配套和环境优势有很大关系。

要知道地铁1号线、5号线是连通省府与环湖的，加上滨湖购房者基本都有能力买车，不用担心通勤问题，所以省府板块的新房分流压力对环湖CBD板块二手房同样存在。

3、房龄较老或品质一般的二手房，此类二手房首先居住属性就很一般。如果它不能拥有某些优质且需求量大、难以复制的资源（例如教育），那么它在其他方面的使用价值也会非常低。


NO.4丨肆

结语

二手房至暗时刻已经到来，别说大多数普通的二手房，即使是我们前文列举的非常坚挺的二手房，近一年来价格都出现过下跌。

毕竟房子从交付时起，其房龄就在一天天变老。尤其在新房不断入市的情况下，二手房东就更需要反思一个问题：人家买你房子，图你啥？