北京哪些公寓「杭州各个区分布图」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的北京哪些公寓「杭州各个区分布图」整理了以下内容，希望能够有助于您了解北京哪些公寓「杭州各个区分布图」。
今天，我们聚焦北京租赁市场，相比上海，北京公寓市场发展起步很早，主要集中于北京近郊的“出租大院”和“城中村”里的民房中，多为二房东改建后私人运营为主，虽名为公寓，但品质较差，手续不全，难以提供公寓应有的住宿服务和安全保障。
至2011年，品牌型长租公寓在北京初创“萌芽”，自如、普乐门、新派公寓成为北京本土最早一批的长租公寓品牌。
2014年，YOU 国际青年社区主打的青年社交理念在互联网上掀起热潮，公寓行业受到了广泛的关注，互联网热潮带动公寓行业加速发展，众多品牌拓展北京市场。
2016年开始，政策加持下，北京长租公寓企业全面爆发。
眼下，由于租赁市场长期弱监管下，数据匮乏。今天由同策研究院与公寓最前研合作，利用“大数据 大量实地 归纳分析 趋势研判”方法，尝试最大程度透视北京长租公寓的微观市场特征，供各位参考。
哪些区域对公寓运营商最有吸引力？
上海主流公寓主要集中在外环线以内，北京品牌公寓分布特征则完全不同。
北京品牌公寓分布：主要在四至六环间的城区东、北部，朝阳区和三条轨交沿线分布密集。
北京品牌公寓分布热力图
具体来看：
行政区域：朝阳区品牌公寓占比达50%以上，远大于其它行政区域，与朝阳区面积大，办公区、商圈众多，产业人口密集，存量物业多等因素密切相关。
环线分布：公寓集中分布于四环至六环之间，其中五环至六环之间的公寓数量最多，主要原因是四环内物业成本过高，存量物业较少，公寓进入难度较大。
城市方位：区域发展不均衡，东西、南北差异大。公寓集中分布于北京城区的东部和北部，南部和西部品牌公寓数量相对较少。主要原因是北部和东部办公商圈集中，产业人口密集，发展成熟，适合公寓进入；西部军队、国家部委和高校的大院众多，存量物业少且产权不清晰；南部多为动迁基地和专业市场，配套缺乏、生活环境较差，公寓进入存在一定的难度和风险。
轨交线路：十号线，八通线和十三号线沿线公寓分布相对密集。主要原因为三条线路均连接大型办公商圈和热点租住区，办公区域产业人口密集，客源充足；居住区生活氛围浓厚，配套成熟；租房的查询度（指租房平台搜索量）和客户接受度高，有利于导客和溢价。公寓分布在这三条轨交沿线，兼具了办公区和居住区的优势。
另外，从区域租金水平上也有所体现，西城、海淀、石景山、东城、朝阳等五区均在4000元以上，昌平、丰台、顺义三区在3000 - 4000元，大兴、通州、房山等最低，在2400 - 2800元。
2017年调研数据：不同区域租金（单位：元/间/月）
谁位列品牌公寓第一梯队？
从供应规模来看，根据同策研究院实际调研，至2017年底，北京品牌集中式公寓在营门店合计约在100家以上，保守估计实际在营房量合计突破2万间，占北京长租公寓市场供应的15%左右。
其中公寓系约1.5万间，约占总房量的74%，占比最大；开发商共约2800间，占14%；中介系共1400余间，占7%，酒店系品牌共1000余间，占5%。
从品牌公寓分类来看，北京的本土公寓品牌较多，在本地有相当大的市场占有率和知名度，比较具有代表性的如乐乎、自如、新派、函数、条玛等；开发商集团中，首先选择在北京布局有石榴集团旗下熊猫公寓和远洋旗下邦舍公寓。
北京各类型公寓一览
按照品牌房量规模，北京品牌公寓在营房量的梯度差异明显，乐乎公寓的在营房量最多，达到6000余间，大幅度领先其他公寓品牌。第二梯队为魔方公寓、自如寓以2000余间和1000余间分列2、3位；第三梯队房量甚少达到1000间，品牌最集中。
2017年北京四大类型品牌公寓在营房间统计（单位：间）
针对不同客群的产品线特征？
进一步深化，我们通过单店规模、户型面积、租金、出租率四个方面再继续找出不同产品定位品牌公寓的市场化特征，聚焦于品牌化、连锁化、集中式公寓，调研主体如下：
中高端公寓
从单店规模特征来看，整体房量偏小，多在100间左右。单房户型面积大，排房量较白领公寓有所减少；另外中高端项目价格偏高，客群基数相对较小，小体量可有效的降低去化风险，缩短项目的爬坡期。
2017年调研数据：北京公寓项目单体房量（中高端，单位：间）
从户型面积特征来看，开间户型面积集中在20 - 28平米，均选择配置一室一厅或更大的套间户型。中高端项目的地段价值显著，为提升产品竞争力，契合客户需求，户型较之白领公寓明显放大，弥补公寓居住空间狭小，储物收纳空间不足的劣势。
2017年调研数据：北京中高端公寓户型面积（单位：平米）
从租金特征来看，中高端公寓开间价格6000 - 8800元，大户型多在10000元以上。魔尔公寓魏公村店和新派CBD店分别地处北京海淀区中关村和朝阳区国贸CBD两大核心商圈，区域板块价值优越；而湾流总部公馆店位于丰台区总部基地，板块价值稍逊。同等的装修档次及服务水平，溢价能力相对较弱，反映出中高端公寓在区位地段价值上的差异。
2017年调研数据：部分品牌公寓户型租金价格（单位：元/间/月）
从出租率来看，中高端公寓客群中有部分商旅人士，该类客户以1个月至半年的出差住宿需求为主，所以中高端项目多选择长短租结合的模式进行销售，出租率波动较大，稳定在90%左右一般需要6个月或更长的时间。
白领公寓
首先，选取北京在营门店较多的5个品牌，从单店规模特征来看，单店规模在200间内，200 - 300间的门店也占有一部分的比例，超过300间的门店很少。物业条件的限制和去化速度的考量是品牌公寓单店规模偏小的重要原因。
如乐乎在200间内的门店占比达到了53%；而除乐乎外，其余品牌此区间段的门店数量占比均达到了80%以上。除函数外，其余品牌均有少部分201 - 300间的门店，普遍占比20%左右。仅乐乎有301 - 500及500间以上房量的门店，占比仅19%和4%。
2017年调研数据：北京公寓项目单体房量分析（白领公寓，单位：间）
从户型面积特征来看，套内面积15 - 20平米为市场主流的户型面积区间，仅配置开间户型，无法配置一室一厅或更大的套间户型。15 - 20平米的小户型空间尺度，基本能够满足年轻人的独居或者两人同住的需求。
2017年调研数据：北京部分品牌门店户型面积（单位：平米）
从租金特征来看，2500 - 4500元为主流价格间，5000以上的高价门店占有一定比例。相比于主要的竞品“分散式公寓”和“老公房一居室”，2500 - 4500元的价格，是在以上两个核心竞品之间做出考量，介于两者之间，反映市场竞争的合理结果。
品牌公寓租金分析（选取品牌各门店均价设定区间）
从出租率情况来看，北京市场上占比最大的200间以下的公寓项目，爬坡期（开业出租率到80%）一般在3个月左右，4 - 5个月达到满租。部分项目定价合理，区域客源充足，会出现一至两个月就满租的热销情况。如乐乎来广营店，紧邻望京CBD和来广营科技园区，产业人口充足，开业定价较低，均价3200元左右，与望京合租主卧价格相当，开业1个月出租率便达到60%，两个月达成满租。