2020年豪宅成交「133万套房炒房团」
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的2020年豪宅成交「133万套房炒房团」整理了以下内容，希望能够有助于您了解2020年豪宅成交「133万套房炒房团」。
写在前言部分：
自2020年至今，由“中介”角色转型到经纪咨询顾问后，房代理托管的成交和传统买卖销售成交已经达成1:1的比例，而在买卖成交的案例中，三分之一的买方，没有看原房直接定了！
很多人会觉得有点不可思议，买件衣服都可能要试，仔细看才会买，何况是成百上千万元的房子，编者选择最近成交的一个故事分享给大家。
成交前的故事：
买方信息： 一个华山路豪宅业主，名下的房子一直是馨昊在打理，2019年初，华山路的房子涉及到维修、搬家等，期间“折腾”将近大半年，我们介绍维修师傅、搬家公司等，家人朋友一直也在帮忙。
可能是在服务这套房子的过程中，细心和耐心的服务，也是为了在一起帮忙的过程中沟通方便，同时在帮忙华山路房子售后的W先生加了我们微信。
和W先生首次谈到房屋投资买卖，是在2019年的年底，首次见面在华山路咖啡厅沟通约2个小时：住镇宁路华山路多年，对镇宁版块、老上海很有感情，喜欢华山路，安福路的小资。
这两个小时，基本确定全局规划：W先生把家里所有的房屋情况都一一告知，镇宁板块自己住，老人在静安住，徐汇滨江有房，外地有两套房。
编者建议：第一把老人接到自己身边，在华山路周边买套，但需要考虑名额问题，第二投资角度，合适的资源整合机会，卖掉外地，进镇宁路（当时还有楼盘8-9万的单价！）。
后面疫情来临，具体的落地计划不得不搁置，这个期间，W先生一直在考虑购买名额问题，置换出售、赠与、老人名额、考虑遗产税等都讨论了一遍，最后确定先用老人名义全款买入，再做赠与的方案。
卖方信息：夫妻二人，卖掉上海的房子，资产配置，再考虑外地买套房，在本次交易之前，从未接触沟通过。
买卖过程时间线：
①确定购买方案细节：
整个2020年，特别是下半年，整体楼市市场很好，但由于购房名额问题一直没有敲定。
庆幸的是2020年镇宁板块华山路的房价的涨幅没有跟上整体市场，加上挂牌量不高，成交量不多，更没有办法由量带动价，业主的心态没有变化很快，也就是说整体上升的空间一直在。
2021年2月，确定了具体的购买方案：
②配房带看：
一切购买细节确定好之后，就是找房，编者团队根据W先生要求，整理成详细的书面，先把我们自己有的房源，能看房的都先自己去看一遍，再做详细整理筛选。
另一方面，征求同行合作公司的所有房源，收集到市场上所有符合要求的房源，和业主全部沟通一遍，初步确认出售的诚意度，再约时间。
★Ps：实际服务的过程中，有时候再熟悉的客户，也会有自己的考量，所以前期准备好的房源，就算准备的再充分，给到买方时，还是会有部分被Pass掉，不看。
看房前，我们将当天带看的房源详细，包括业主诚意度、出售的时间等，把符合要求的5套房源，一次性全部看完。
当天看完后，唯一一套满意的就是我们事先了解到涉及继承，产区人在国外的3房，但从房源本身来说，带看前我们就觉得很符合要求——离W先生的小区很近、安静、老人住很合适。
但是，业主卖了1年，一直借口在国外不能签字，当然业主的这些情况看房前都已告知W先生。
编者团队有个习惯：不管买方是否决定要，只要看中房子，我们都会第一时间联系业主，告知买方买房的详细动机和诚意度，同时确认业主方的出售条件和是否交易的可行性。
由于有了前期和业主的沟通，几天后第二次W先生带家里人再来的时候，我们再次告知这台房子的实际情况：房子很好，但是如果交易，中间的时间成本可能会比较大。
考虑到还可能上涨的楼市，和W先生商量下来，两边同时走——这套边谈，其他符合要求的房源编者团队和W先生一起找。
很巧，4天后，W先生兴冲冲的来到馨昊公司，有一个经纪公司的人推荐一套房子，出于对其他公司付出的尊重，W先生没有问太多信息，具体的楼层信息不清楚，能否看房也不清楚，让我们核实。
当天通过我们自己的方式，找到了这套房源，同时联系上了业主，并告知买方，等我们回复。
③细节谈判：
一.业主沟通：俗话说“见面三分熟”：按照以往我们的习惯-和业主立刻约时间见面，让业主看到我们的服务方式，增加信任感。
初步沟通下来，了解到业主之前挂牌出售时，因为有德国租客，人也不在上海，一直不方便安排看房，收到经纪人员的反馈自然很少，自己也就不上心。
实际上，随着沟通的深入，业主是很想早点卖掉，只是一直收到经纪人传递的“影响”——不能安排看房就卖不掉房，自己也灰心了，等租客到期再卖。
我们通过假设法，如果买方不接受看房，直接定是否可以交易，借助于这种假设法，得出房源的详细信息：
二.买方w先生沟通：等到业主方的详细信息后，我们约了W先生夫妻见面沟通，如实告知沟通情况，特别是卖方“不着急”出售的原因——不能看房。
W先生和其他有些买家一样，由于没办法看原房，还有有点顾虑，同时询问我们的意见（其实我们很好奇，这个时候我们的意见是否真的会有决定作用），针对这个问题，我们给出的解答：
通过耐心的讲解，最终W先生接受我们的建议，直接定！
④签合同细节：
虽然和业主是首次打交道，但是通过两次的见面沟通，所有的细节沟通都非常顺利，我们也一直强调买方的诚意度。
一方面让业主感觉到我们和买方非常熟悉，另一方面在交易的细节上，不让业主有任何的顾虑，提醒签合同前一定要找租客签好放弃优先购买权，减少业主方可能的风险。
为了增加双方的顾虑，我们还是建议在签合同前，双方见面讨论合同，以防我们可能没有想到或直接沟通会更好，打消所有的交易顾虑，让后面交易更顺畅。
而后面关于房屋赠与的手续也在拿到房后很快就办理好了。
⑤后续事宜：
交房时确保水电煤、物业费等款项全部结清，以及确认房屋内是否有损坏，如有需要及时维修。
【水电煤结算模板】
★Ps：双方都确认屋况的使用和记录都没有问题，费用结清，再签定交房协议。
双方交易流程表：
专业点评：
此案的成交，我们感触很深，虽然不是第一次让买方没有看房就下定，但介于业主方是首次打交道，买方W先生也算首次打交道，毕竟没有实际成交过，成功交易的关键在耐心、专业、透明。
耐心：我们理解的耐心是建立在“换位思考”、“己所不欲，勿施于人”的理念，前期和W先生沟通的过程中，特别是确定购买方案时，我们没有任何想成交的想法，完全是出于帮忙解决买方的难题，而在不能看房时，也是完全从客观的角度出发，提供客观的情况，让买方自己做选择。
专业：基本的税费计算、交易流程、买入后整体赠予方案等，都有非常明确的书面，特别是和业主沟通，提前把所有的材料，风险都考虑进去。
透明：首先我们收费透明，再让双方彼此透明，不用担心或猜忌任何可能的风险，直接主动提出让双方见面，一开始就看到交易过程中的所有环节。
后话：整个交易结束后，我们和买方约了一起吃饭，之间的信任更进一步，推荐了朋友，同时还给我们目前的服务模式给出了作为消费者角度的建议，而卖方哪怕买进外地的房子，也会咨询我们的看房和建议。
【和客户的一起用餐】