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2019-01-10作者：郭涛来源： 人民法治网

本刊记者/郭涛

日前，云南省大理供电局百余名职工向《人民法治》杂志社反映，自2007年12月起，他们陆续缴纳共计10.85亿元，用于大理供电局集资建房。2013年，他们入住集资建成的大理幸福家苑小区。不料，入住近两年，他们接到“团购委”通知，要求补交费用，少的补交5～6万元，多的补交30～40万元。职工们认为补缴房款没有依据，拒绝缴纳。自2016年6月起，供电局职工陆续被大理城建房地产公司推上大理法院被告席，工作生活陷入困顿。

“我们明明交足了购房款，为什么还会欠下这么多建筑款呢？再说，我们也没有与建筑商打过交道、签过合同，他们能告我们吗？”带着大理供电局职工的疑问，记者采访了南方电网、云南电网、云南省住建厅、云南大理州供电局等相关单位，结合云南电网有限公司纪检组作出的《幸福家苑住宅小区专项调查报告》，基本理清了欠款的根由。

2007年11月，大理市政府和云南电网大理供电局签订协议书，由市政府向大理供电局提供位于大理福星村的约404亩拆迁安置用地，用于大理供电局职工集资建房。大理供电局为此成立了职工“团体购房”委员会（以下简称“团购委”），全权负责职工住房的具体建设事宜。

2007年12月，团购委分别和愿意参与购房的职工签订了“购房公约”，明确了报名、交款、选房方式等事项。与此同时，团购委还与大理城建房地产有限公司签订了“幸福家苑”合作开发协议、授权协议，约定团购委以大理城建房地产公司的名义取得建设用地使用权，全部土地费用由团购委负责筹集支付，全权负责项目建设和资金账务管理。大理供电局团购委在内部设立了小区工程建设指挥部，负责组织建设施工。

幸福家苑小区项目于2008年12月开始启动，总计支付397.666亩土地款357899490元，支付土地契税10196986元。业主们反映，其中因新置换土地7.52亩，增加了3258877.99元的购地成本。幸福家苑小区项目范围内有河道流域的33亩土地，大理市政府为此收取了3000余万元的土地出让金。

幸福家苑小区业主委员会称，大理城建房地产公司出租资质收取了600万元。然而，据他们了解，城建公司注册资本是800万元，资质等级为“肆级”。而幸福家苑小区项目总面积为353463.04平方米，根据《房地产开发企业资质管理规定》第五条、第十八条，《建筑业企业资质管理规定》第十八条的规定，城建公司不具备开发建设幸福家苑小区项目的资质。记者在调查中发现，大理市住房和城乡建设局2015年9月16日在《关于“大理幸福家苑小区”举报件的核实情况报告》中认定：“城建公司并没有实际参与过该工程的建设和管理。”

“既然大理城建公司不具有相应的开发资质，也没有实际投资开发与建设，收取600万元显然不合法，作为起诉小区业主的原告也不适格。”幸福家苑小区业主称。

业主们反映，幸福家苑小区建设过程中前后出现了两个版本的“一房一价测算”。负责造价测算的是云南福舟项目管理咨询有限公司，2012年该公司出具的《幸福家苑小区房价预测算方案》载明，2012年测算项目总投资10.85亿元。2014年出具的《幸福家苑小区一户一价说明手册》显示项目工程结算为12.60亿元。2012年购房合同标明是完整房屋价格,各户均含公摊面积，平面图包含别墅院子面积；2014年手册中又出现“院子费”。

福舟咨询有限公司解释称，2014年项目结算远超预算，只能将超出部分以“院子费”的形式反映出来。至于之前购房合同何以规定包含“院子费”，小区建设指挥部与福舟咨询有限公司相互指称对方有解释权。

云南电网纪委检查组报告指出，福舟咨询有限公司进入该项目未经过依法招标，而是由幸福家苑小区指挥部在团购委会议上直接通报小区竣工决算设计、一房一价设想、造价公司选定。福舟咨询有限公司为乙级资质，业务范围为“从事工程造价5000万元人民币以下的各类建设项目的工程造价咨询业务”，而幸福家苑小区送审结算远超5000万元，与该公司业务范围不符。

云南电网纪委检查组报告显示，幸福家苑小区工程项目管理与工程监理为同一家公司，即昆明先行监理有限责任公司。项目管理部与监理单位均为直接指定，未依法进行公开招标。小区项目管理合同的发包方为大理城建房地产开发有限公司，承包方为昆明先行监理有限责任公司，项目管理费288万元。经检查组查证：按项目管理合同，甲方将大理幸福家苑工程项目的工程管理工作全面委托给乙方昆明先行监理有限责任公司，但在管理过程中乙方管理有不到位及缺位的情况，未完全履行合同条款，给甲方造成以下资金缺口及损失：(1)工程投资管理工作不到位及缺位，合同约定工程总投资为500000000.88元，实际该项目建安工程费为757098271.32元，超控制投资257098270.44元，超投资率为51.42%，给甲方带来巨大资金缺口。(2)工程调试竣工交付管理工作不到位及缺位，未审核施工方上报结算，导致甲方在支付造价咨询费时增加支付5813331.40元。(3)索赔控制管理工作不到位及缺位,如：一标一期施工方于2010年9月至12月期间先后主体完工，后续工作因为甲供材料未到货导致停工，一直等到2011年7月2日甲供材料才陆续到货安装，在停工期间乙方未按合同中约定的“3.9索赔控制”积极开展工作，造成甲方在一期一标工程中被施工方索赔1595012.21元。

大理城建房地产开发公司还代收了幸福家苑业主房屋维修基金2820.54万元。房屋维修基金在办理“两证”时，依规应移交房管中心保存，征得三分之二业主同意并提交方案才能专项使用。经查询，截至目前，幸福家苑专户资金仅剩余165.54万元。

幸福家苑小区业主称，按纪检组的检查报告，已给小区建设造成了2.64亿元的缺口和损失。针对大理供电局职工反映的问题，云南电网纪委成立检查组，对幸福家苑小区建设项目情况做了历时一个月的调查。检查报告总结指出幸福家苑小区建设过程中出现系列问题是大理供电局指挥部、团购委疏忽职守所致。首先，幸福家苑指挥部不作为，渎职滥权，将很多权力授于项目管理部，导致项目管理部权力过大。如项目管理部有权对进场的施工队伍的项目经理进行更换清场；有权对设计单位、监理单位进行管理考核；有权代表业主方批准单项工程开工；有权批准设计变更或要求变更；对资金拨付有签字认可权，完全忽视业主的意见及建议，直接替代业主做出相关决策，既当裁判员，又当运动员。其次，指挥部未能严格执行国家相关招投标的法律法规，管理失控。绝大部分项目未进行依法招标或竞争性谈判，部分为直接指定，部分为考察后指定，招标随意性很大，已依法招标的项目招标过程资料严重缺失。如设计单位的选定未依法进行公开招标，道路及道路照明工程的施工单位无照明安装资质，由指挥部直接指定进入。经依法招标的主体工程施工项目中属乙供材料的门、铝合金窗、外墙漆等被指挥部肢解，由指挥部单独采购，最终采购价格均高于原施工单位的投标报价。譬如，住户配电箱、厨房插座采购价超出市场价194.82%，其他诸如标识牌、车库门、电梯等采购价远高于市场价格。最后，指挥部、团购委相关人员未认真履行岗位职责，违规决策、管理混乱。幸福家苑指挥部有权对工程质量、工程进度、工程量的认定进行监督，负责物资设备的采购工作；有权参与设计变更的认定和隐蔽工程验收；有权参加项目部召开的各种例会；有权对其他附属零星工程进行管理；工作职责界面清晰，但指挥部人员未能认真履职，对重大项目工程量变更监督管理不到位,未按合同中约定的相关条款进行及时办理,履行合同随意性强,导致工程项目无法进行有效的计划管理。

对云南电网纪检组报告反映出的小区建设中的规划审批问题，以及招投标不合法、建筑材料采购混乱等问题，本刊将继续跟踪报道。（本文刊于《人民法治》2019年第1期）