北京房产:老旧二手房四大问题 买二手房如何为房龄把脉？

购房者判断二手房房龄不能光看房产证，因为有的老二手房也许经过两次转手，卖家拿的房产证时间不一定是真的建造年限。如果购房者一不小心买到老旧的二手房，若是想要贷款或者再次转让就麻烦了。到底老旧二手房的问题在哪儿？购房者该怎样判断二手房的房龄？

老旧二手房的四大问题

老旧二手房由于房龄太大，不仅影响购房者的居住成本，还影响购房者贷款、房屋升值等等。

1、贷款难。

在购房贷款的时候，银行会结合申贷人的身份、收入和房屋的房龄等情况进行贷款金额的确认。如果房龄过大，贷款金额会受限制。如果二手房房龄超过20年，贷款申请很难批复一般情况下，超过20年的二手房基本不放贷。个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款，并且还要求贷款房屋的面积不低于60平方米。

2、升值潜力小。

对于二手房来说，房龄越大，其升值空间越小。正常情况下，房龄大的二手房的地段较好，周边配套十分成熟，房屋升值空间大。但是随着房屋年龄越来越大，其小区内的配套以及房屋质量会落后与其他新房或者是二手房，房屋的升值空间就越来越小，到达一定范围，便会成为贬值房屋。

3、生活成本高。

生活成本并不是指购物或者交通，而是指物业、维修成本。房龄增大，房屋的有效使用年限减少，风吹日晒下，房屋出现问题，再次进行维修的费用很高，物业成本也增加。

4、室内功能空间分割凌乱。

一些老旧二手房为了在相对较小的空间中尽可能多的设置功能空间，使用了比较凌乱的隔断进行分割。这样的户型采光、通风能力较差，而且居住舒适度也会受到影响。

二手房的真实年限该怎样判断？

1、房产证、土地使用权证不一定能反应真实房屋年限。

房屋年限的计算应该从开发商拿地时间算起。严肃的说，房产证和土地使用权证也有不能准备房屋建造年限的情况存在。

①房产证上的日期知识房屋现在的所有权人实际取得该物业产权的日期。若房主购买的是二手房，那么房产证体现的是现有的产权人的拿证时间，其记载的发证日期可能远远晚于房屋的建成日期；

②土地使用权证上显示的截止日期虽然可以推断取得土地使用权的时间，但如果房屋的建楼和拿地并非同一时期，开发商拿到地后并不能立刻开工，加上工期和销售耽误的一部分时间，拿地的时间和房子建成的时间最多可以相差10年。

2、怎样辨别二手房的真实“年龄”？

①靠谱的方法：到房产管理部门查档。房屋拿地建房开始，就会有相应的产权部门进行产权登记，房产部门的房屋信息最准确；

②观察法。这种方法只能大体估计房屋年龄，如果是新装饰过的房屋，可进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难改，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。此外，由于地板的装修不易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧；

③从未转手过的二手房可以查看产权证。从产权证的办理时间大致能推断出房屋时间的年限，如果是商品房，可由产权办理时间向前推一两年时间，如果是单位房则时间更长，最少前推两三年时间。

④签订合同，规定房龄。购房者可以在房屋买卖合同中 将房龄以及违约条款约定好，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，要求卖方承担违约责任。