北京房产:影响二手房价格的关键因素有哪些？

新盘鹊起的同时，居住氛围更浓郁的二手房也备受购房者青睐。然而，与新房的“明码标价”不同，二手房房价参差不齐，且有的小区价格差距悬殊这让不少购房者表示“心里没有谱”。

对此，小编发现影响二手房价格的因素，除了区域位置及房屋自身原因之外，朝向、车位、物业及户型等都成了二手房价格的“干扰项”。下面就为大家整理了十条影响二手房价格的因素，一起来看看吧！

【一】区域位置因素

不管是买新房还是买二手房，区域位置肯定是购房者最先关注的焦点。房子附近商业、交通、医疗、教育配套是否完善，是二手房要价的关键因素。比如近年来大热的浮山后片区，早些年由于商业、交通及医疗配套的匮乏导致二手房价格普遍不高，而近几年随着道路交通的不断完善，相应的二手房价格也就跟着抬升。

【二】房屋成新率

看准了想要购买的二手房区域，接下来要看的就是房屋成新率。房屋成新率也就是二手房的房龄，与人的青春期一样，房子也有所谓的“青春期”。一般来说，房龄在3-5年的“次新房”最受欢迎，房子要价也普遍较高，如果赶上区域位置好的“次新房”，价格甚至能赶超新楼盘。

【三】是否全封闭小区

现如今越来越多的购房者更重视居住品质，因此也更关注所购买的小区是否为封闭小区。全封闭小区在一定程度上确保了业主的人身及财产安全，相反，如果是半开放或开放小区，任谁都可以在小区里进进出出，在安全程度上肯定会造成一定的隐患。眼下，越来越多的老小区包括曾经的高档小区，都成了半开放或是开放小区，原因是小区内的不少房源都出租给了私人公司，商住混用让不少小区“被迫”成了开放小区。

【四】楼座位置因素

做到以上三点，你所挑选的二手房还不算优质。同一个小区内，不同的二手房价格也不尽相同，这与新房的“一房一价”相似，由于每一套房子的具体情况不同，因此在价格上也有不小的出入。这其中，楼座在整个小区中的位置排在影响房价细微因素的首位。

楼座位置主要看两点。第一，你所挑选的楼座是否位于小区的临街处。有不少购房者被小区内价格相对较低的二手房所吸引，但在看房时却发现即便是中午时分，由于该楼座临近主干道而噪声不断。第二，你所挑选的楼座是否“被挡光”。一般来说，一个体量较大的小区楼座之间都相对密集，有时候也不排除其他规划可能影响到整栋楼的采光，因此当你实地看房时一定要站在房子里看清楚。

【五】所购房源是否配有车位

这几年私家车呈几何式增加让车位成了“香饽饽”，而出售的二手房是否带有车位也成为二手房价格的关键所在。因为一般来说，多数二手房的车位配比是1:0.8，稍微好一点的可以做到1:1，也就是说住满了人的二手房小区，有空车位的几率微乎其微，而如果你想要从别人手里购得一个车位，先不说价格，估计都不会有人愿意卖给你，这与新楼盘车位“哄你买”的节奏完全不同。

【六】所购房屋的建筑形态（多层、小高层、高层）

现如今很多楼盘在开发时都会兼顾高层、小高层及多层，同一个楼盘内多种建筑形态也就造就了不一样的房价。而现在的购房者普遍都青睐多层房源，原因是公摊面积少、住户相对也少，居住环境宽敞且安静。但与之相衬的就是，多层房源价格最高，这一点新房与二手房情况相同。

【七】物业服务质量如何

前面提到的注重生活品质，让越来越多的购房者更关注小区的物业服务，而物业质量的好坏现如今也开始直接影响到二手房的价格。前段时间，青岛新闻网记者也曾做过市场调查，发现物业服务已经逐渐成为了购房者置业的参考要素。物业服务质量在新楼盘交房初期看不出来，但如果是购买二手房，那么很多地方都可以看出一个小区的物业服务质量。

比如前面提到的是否全封闭小区，物业服务质量好的小区，外来人员进入小区都需要严格登记，有的甚至需要你报出要去往的楼座及具体的住户，那些半开放甚至全开放的小区，物业服务就没什么质量可言了。其次，小区内的环境卫生，每栋住宅楼内是否整洁等都能看出一个小区的物业服务质量，物业服务不好甚至直接“连累”二手房的身价。

【八】楼层因素

选房要特别挑选楼层，新房如此二手房更是如此。楼层对房屋价格也有较大的影响，通常我们知道的，底层与顶层最“不被看好”，因此价格相对较低。但即便如此，顶层和底层依然较难出售，不少有意选购二手房的购房者都表示，如果房子是顶层或者底层，即便价格再低也不愿“委曲求全”。

一般来说，多层住宅的二层和五层最为标准，而三、四层则最好，因此从房价来看，二、五层价格稍高，三、四层还要更贵;高层住宅则是楼层越高，价格也越高，当然顶层除外。因为高层住宅涉及到采光面及景观度，正所谓站得高看得远，如果是海景高层，那自然是越高越好了。但是，如果是老年人购置二手房则恰恰相反，低楼层更适合老年购房者，毕竟高层还要考虑到电梯故障等意外因素。

【十】户型格局是否方正

现如今市面上卖得好的二手房小区，不少是因为其户型设计好，户型方正南北通透，因此小区的二手房才能做到连年“吃香”。要看房子的户型格局好不好，首先要看有没有浪费面积，像走廊这样的设计便是房子的浪费面积。其次，最好的房子户型设计中，空间布局能不能遵循动静分区，客厅、餐厅、厨房、活动室等为动区，应靠近入户门设置;卧室、起居室布置在里侧，厅卧分开，使卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，更好地满足住户的各种需求。

此外，近年来市面上流行的90㎡小户型，房间多为8-10㎡，户型格局并不理想。一般来说客厅是家庭的活动中心，理想的客厅面积在21-30㎡，开间不宜小于3.9米。而卧室方面，主卧室要求舒适，面积也应相对较大。房间的面积不应小于12㎡;次卧室的面积也应该大于10㎡。照此来看，已经或即将变为二手房的90㎡小三居，日后在二手房市场并不大“吃香”。