石家庄出地王：不讲武德只剩尴尬|回看

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的石家庄出地王：不讲武德只剩尴尬|回看整理了以下内容，希望能够有助于您了解石家庄出地王：不讲武德只剩尴尬|回看。

文/回看出品人/羊脂玉本文仅代表「回看」观点

土地市场一直都是「话题篓子」，是非恩怨纠缠，吃瓜群众遍地。今天是，历史上也是。

2013年11月，原热电四厂地块挂牌出让。这块地面积不大，89亩，18万平方米的建筑面积，开发的项目两、三年就可以清盘，周期不长，压力不大。再加上地面平整，不用为拆迁操心。尽管西侧的建通街不算「正南正北」的城市主干道，地块也不算方正，可放在当年的石家庄，「规模合适、进场就开工」，这块地就显得稀缺了。因此，尽管有开发商前期运作有些年头，可当地块出现在土地市场上，还是吸引了7家开发商交了保证金，拿着号牌坐进了拍卖厅里。

「暗战」其实早在一个多月前就已经打响，套路和今天相比也差不多：前面运作的开发商自称「地主」，为「宣示主权」，在地块四面挂上围挡，广告是公益的，落款是自己的，明眼人都清楚意思是什么。缴纳保证金截止日前，「地主」通过各种渠道，动用各种关系，希望「挡住」任何一个可能冒头的竞争对手，公开的、私下的，先礼后兵、先兵后礼，不一而足。

其实，最后坐进拍卖厅的7家开发商，一多半是来打酱油的，这块地最后拍到的楼面价有6500块，就有2家参与竞争的开发商坦言，授权价根本到不了这个水平，来了有机会就浑水摸鱼，没机会就当给自家项目「抬轿子」。

然而，「地主」到最后还是没守住。天山老板亲自坐镇，跟价异常凶猛，甚至有人喊出了「这是本地房企尊严之战」的口号，最后花掉12个亿拿下地块，溢价153%。当时还没有今天的电子竞价系统，从下午两点到晚上六、七点，7家开发商一手一手举了373轮，枯坐了五、六个小时，考验的不止是耐力，更是「膀胱力」。

要不说是非恩怨纠缠：「地主」败走，连夜扯掉围挡，这梁子就算结下了。此后，这家开发商痛定思痛，已至今日，它运作的项目大多密不透风，很难下脚。而拿下地块的天山，其实也没多开心，这块地盖的项目前后卖了三年多，前面两年一直在低迷的市场周期里坚挺价格，直到2016年石家庄房价一飞冲天才得以解脱。

投资圈的朋友跟我说，「抢地」这事儿大部分时候是「双输」：

没抢到的心疼，抢到的肉疼。

一转眼，这事儿过去六、七年了，可现在看来，石家庄房地产市场其实一点没变。

上周五挂牌出让的原职教中心地块和原河冶科技地块，一东一西、一南一北，也是「一明一暗」。看起来，原职教中心地块在「明处」：纯净地，没「地主」，政府公告说得很清楚，「价高者得」，想拿地，价格出到最高就行。

相对而言，原河冶科技地块好像不太起眼。上周三缴纳保证金截止，原职教中心地块吸引了13家开发商参与，清一色的全国性房企。但原河冶科技地块只有5家开发商参与，声势上差了一截，如同在「暗处」。

可在土地出让前的线上直播里，我说过：

和原职教中心地块相比，原河冶科技地块其实更有故事。

表面上，原河冶科技地块似乎更好：地面拆平，拿了就开工。但在正常的水面下，却是更复杂的背景。和前述原热电四厂地块一样：

这块地有「地主」。

原河冶科技地块出让结束后，有开发商连夜发了一份公告，过程满腹委屈：这家开发商自称，早在三年前就已成为这块地产权人的股东单位，为这块地的一级开发做了大量工作，为地块入市奠定了良好基础。

我查了一下，这家开发商旗下公司是2017年出现在地块产权人股东名单上的，当时是小股参与，到2019年底通过增资成为控股股东。

按照以往规则，有人做了一级开发，辛辛苦苦把地做熟，到了土地市场上，大家心照不宣，礼让一下，多年媳妇熬成婆，把地块拿到手就算了。这些年下来，尽管偶有原热电四厂地块这样「不太和谐」的画面出现，可大部分时候，这个市场还是运行在大家都能接受的轨道上。

大家都很清楚，这样「你好、我好、大家好」的状态，总有一天要打破，只是时间早晚而已，做这一行的人只盼，这一天能晚一点到来，至少，别在自己干这行的时候，或者运作的项目上出现。

可这一天终归还是来了。这篇文章，其实早在三、四个月前，我就该写。彼时，原东三教地块挂牌出让，蓝光和本地合作方运作日久，却遭遇阻击。接下来还是熟悉的剧情：缴纳保证金截止日前，蓝光在地块四周挂上围挡，并通过公开媒体发文章宣示主权。可没用，除了蓝光，还有4家开发商缴纳了保证金，坐进了拍卖厅。

尽管经过130轮竞价，蓝光死守成功，但代价不小：地价翻倍，楼面价破万，比对门的嘉实万科紫台高出一截，即便参与一级开发可能享受返还，可蓝光的拿地成本还是高出预期。

看到同行甩开膀子、不顾规则下场抢地，一位投资圈的朋友直言郁闷。他说，他已经不敢跟老板承诺正在运作的项目有多少把握：

都「不讲武德」了，以前看起来板上钉钉的事情，现在怎么看都危机重重。

东三教地块没过多久，原天同厂地块挂牌出让，这次轮到荣盛。早在四年前荣盛华府入市，在宣讲荣盛在石家庄的土地储备时，原天同厂地块便赫然在列。熬了四年，荣盛终于把这块地做熟，可到了土地市场，风头不对，有开发商要下场抢地，这块地便临时撤拍。原打算避避风头，可再次挂牌还是引来对手。加上荣盛，又是5家开发商，这次更激烈，四个小时，来回606轮，荣盛死守成功，但一样代价不小，即便可能享受返还。荣盛不敢怠慢，据说，这块地的产品在拿地后又调整了一轮。

至此，「规则」几近崩坏，「心照不宣」成了「有机会就上，没机会，创造机会也得上」。此后半年，守住的小心翼翼，可守不住的，就酿成了今天原河冶科技地块的局面。

这两天得空，我在听《明朝那些事儿》，正讲到被「当年明月」评为「明朝第一政治家」，却是「不入流政客」的张居正。他在位时，雷厉风行搞「一条鞭法」、「考成法」，搞得百官苦不堪言，得过且过而不得。他压得官场有多不爽，在他死后，反攻倒算就有多凶猛。可说到底，张居正砸了大多数人饭碗，这种把对立面搞出「一大片」的做法实在不智。

今天看来，石家庄土地市场的「规则」已经变天，可有人不开心，便有人开心，两股力量形成角力，再想让规则起死回生，恐怕不容易。

当然，有人守住了。万科和福美合作开发的项目拿地顺利，两家喜滋滋地发了海报，宣布联姻成功，拿地成本也控住了。

然而，「规则」崩坏，实则贻害无穷，最大的问题便是：

以后这一级开发，谁还敢轻易做？

你说一级开发不赚钱吗？那是瞎掰。但和把土地开发成房产获取的直接或间接收益相比，一级开发便显得「费力不讨好」。看看前面说的这几个项目，原热电四厂运作了一年多，还算短的；原天同厂地块和原河冶科技地块，都运作了三、四年，一朝出让，只拿个土地收益的分成，实在是鸡肋得很。

更何况，这些年土地收益分成政策正在调整，能享受的返还政策也一再调整，中间环节再多一些，能收到一级开发者手里的收益就更少了。

所以，多数愿意拿出几年时间运作一个项目，陪它从拆迁熬到挂牌出让，扔进去大笔资金又动不了，大都为了一个目的：获取房地产开发的权利，这块如同一条鱼的鱼腹，更肥美。

然而，吭哧吭哧干了几年一级开发，如同谈了几年恋爱，快到入洞房了，结果换了一个给彩礼更高的老公，这种郁闷可想而知。一旦这种不安全感蔓延开来，谁还愿意陪一个「要熬几年」的项目谈恋爱？

有人说，他们不干一级开发，让行政力量干啊？好主意。可一级开发靠的是实打实的真金白银，砸在里面，沉淀个把年头，等地块成熟，卖上个好价钱，此前的投入才能兑现。关键是：

这不是没钱，还得靠社会力量不是？

看看拆迁难度更大的棚改项目，声势烜赫的这两年，真正干起来的项目，一个巴掌就能数过来。下半年新华区某棚改项目，上世纪七十年代建的房，已经到了实在没法住的地步，可就是因为「账算不过来」，这个项目就是拆不动，倒逼行政力量只能「以租代拆」，你就知道，在拆迁改造这件事情上：

一分钱真的能难倒英雄汉。

这是一个有些尴尬的困局：一面是没钱投入大规模一级开发，土地平整，把地做熟，净地出让，很多时候还得靠社会资本；另一面是分成政策调整，倒逼土地收益不断推高，来满足需要艰难平衡的分成关系。如今，「保牌」越来越难，也难怪有人想吐槽。

还是原职教中心地块「简单点」，拼的就是实力，准确的说，便是「钞能力」。

在如今的北京市场，中海是「神一般的存在」：但凡有净地出让，只要中海到场，只要他想拿，没有他拿不到的地。

岂止是北京，石家庄也是如此：2020年，中海其实也只拿了原职教中心这一块地，上半年参与了东三教地块和原天同厂地块，均遭遇强力抵抗。蓝光和荣盛算是「惨胜」，可在这行业，哪里有什么「惨胜」？不拿地，城市公司的下一个项目还不知道哪里去找。

行业里的人都知道，中海强在「钞能力」，行业外的人就不太理解。简单说，中海的资金成本低到「令人发指」，对绝大多数同行都是碾压效果。我粉丝群里，有个读者说过这么一段话：

中小开发商真是没办法，资金成本和中海差几倍开外。中海可能都不需要融资，可一些开发商恨不得所有拿地钱都是高利率借来的，再加上没有品牌溢价，自然就被动了。

挺残酷的：细心的朋友应该能发现，这两块地竞价过程中，有些开发商只能在前面招架一会儿，到了后程便只剩沉默。一位参与现场竞价的朋友告诉我：

我们的授权价只到那个程度，可能连对面的三板斧都招架不住。

六年前的原热电四厂地块，本地开发商还能和全国性开发商掰掰手腕，叫叫板；市场好的时候，大家找钱的渠道比较多，实力差距也没那么明显；可六年后的今天，差距已经到了相当恐怖的程度。

一级开发「保牌」难了，「钞能力」又扛不过对手，至少，一些开发商已经很难在二环内拥有自己的一席之地了。

其实，被碾压的岂止是开发商，还有购房者。

两块地的成交楼面价都不低，原职教中心地块一万四，原河冶科技地块一万二。地价以前不高的时候，在房价成本里面占大概1/3；后来高起来，占比也在不断扩大，粗略计算，原职教中心地块要卖到两万五才保本，原河冶科技地块要卖到两万出头。

当然，中海和龙湖的资金成本各异，算账方式不同，两家最后的成本价和我粗略算的结果肯定不同，但可以肯定的是：

首置刚需已经完全不在两个项目的目标之内。

原河冶科技地块还好，当下的区域市场还是刚需和首改当主力。华药主厂区基本拆完，年底年初逐步具备出让条件；石钢和焦化厂主厂区已经或即将拆除，2021年也将成为净地。明年开春，春暖花开，如果你在东北方向飞一架无人机高空俯拍，长安区二环内将是大片净地，如同地震过后。这也将是未来两、三年的供地和商品房供应主力。

拆厂比棚改要轻松点，如果没有类似中央商务区这样招商引资、定向出让，这些净地都将是公开市场上竞价争夺的「香饽饽」。既然是竞价争夺，地价就不好说了，除非大行情生变，否则：

今天原河冶科技地块便是区域地价的「坐标轴」和「压舱石」。

即便按两万出头的房价来计算，一百个平方以内的刚需小户型，首付就需要六十万。换言之，想在长安区二环内买套一手住宅，你的入场筹码就是六十万。

与之相比，原职教中心地块的门槛就更高了。参与竞争这块地的开发商，不约而同地判断，即便这块地因为四周建筑影响，必须「损容」（行内术语，老百姓不用费劲儿搞懂它，大概意思就是需要损失一些建筑面积），可无论是桥西二环内一手住宅供应这些年来极其短缺，还是周边市场一再证明改善比较「凶猛」，这块地都将建设面积高于140平方米的大户型，再算上两万五的单价，首付门槛可想而知。

2020年是石家庄的「改善之年」，一些项目的大户型卖得更好，单价也更高，这逻辑和2019年完全相反。然而，「改善之年」却并非所有改善项目都卖得好，有的项目同样是大户型，卖得就是差劲。至于原因，年底前的回看，我会撰写专文来解读。

首置刚需也是正当需求，也想在二环内买房，享受二环内的好地段、好配套，这一点无可厚非。当然，在二环内的住宅市场上，首置刚需也并非全无机会，「老破小」的房子，老项目的存量房源，还有数量比较可观的小户型在售。像原河冶科技地块附近，现在就有好几个项目有很便宜的小户型在售，首付三、四十万就可以搞定；特别是融创都会中心，其100平方米以下的小户型尽管房源不多，但还没有大规模开售，也可以等等看。但是，想在未来二环内的新项目中找到低首付的买入机会，机会可能会越来越少。

两块地抢得热闹，市场也忙不迭地「蹭热点」。本轮调控已有三年多，比以往任何一轮调控的时间都要长，「超长待机」加上决策层态度坚定不移，「稳经济」压力这么大都没有重蹈「短期刺激经济」这条老路，也就导致连街头老大爷都知道，房价短期内涨不起来。因此，难得有一个刺激「还在观望、偏不信邪」购房者的机会，还能不抓住？

可必须要说明的是，两块地抢得热闹，市场炒得也热闹，可对于当下房价没一点卵用。有人问我：我家就在某块地附近，能不能就着这轮地价，把我家的房价提振一下？我答：如果你家本身就是「次新房、物业好、环境好，周边配套也不错」，不用这块地来撑场，二手房价也错不了。可如果你家是怎么抬也抬不起来的「老破小」，甚至连电梯房都算不上，附近再出这么个项目，只能把你所在的小区反衬得更加一无是处。说到底：