人口拐点对房地产影响「人口拐点到来楼市就要崩盘」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的人口拐点对房地产影响「人口拐点到来楼市就要崩盘」整理了以下内容，希望能够有助于您了解人口拐点对房地产影响「人口拐点到来楼市就要崩盘」。

每次遇到房价走势问题，总有一票专家列一堆数据：

人口拐点已经到来，中国没那么多人了。将来房子没人要，可能比大葱还便宜。

当然另一票专家也列了一堆数据：

对比西方国家，我国城市化进程还有不小空间，房价还有较强支撑。

其实两种专家都没搞懂房地产。

根据莱坊公布的二季度数据，近一年我国房价增幅全球第40名。

大量人口不再增长的西方国家排在我们前面。

具体到城市分化则更加严重，近四年首尔房价增幅高达52%。

上图数据只统计到2020年

韩国是全球新生儿出生率最低的国家，按照这个进度很可能整个国家都自然消失。

却挡不住首都房价暴涨。

第二类专家的结论就更离谱：数据表明，大量城镇化率进入稳定期的国家房价依旧增长。

而且拿西方国家的城镇化率做参考本来就没什么意义：

隔壁邻居的儿子身高192CM，我们儿子才160CM，所以身高还有不小增长空间。

不知道当年武大郎的爸妈这样想过吗？

以上专家犯了一个共同错误：将人口视为影响房价的终极因素。

所谓长期看人口，中期看土地云云。

其实真正影响房价的只有一个因素：钱。

每次给新员工培训，环二都要问大家一个问题：为什么我们要买房？

答案很多，诸如资产保值、二胎、养老、结婚等等。

其实都不对。

让我们产生买房想法的只有一个原因：有钱了。

你手里连首付的一半都没有，家里空间再小也产生不了买房的想法。

上世纪80年代，上海人均居住面积连5平米不到，购房需求不可为不迫切。

但是却没人买房。

节选自《中国传奇：浦东开发史》

当然有政策原因，当时商品房供应也很少，更重要的是大家都没钱。

即使后面放开交易，大量家庭也只能继续蜗居。

再后来上海开放了，大家赚的多了，有些家庭更是拿到了动迁款。

商品房市场才活跃起来。

所以决定未来楼市走向的，是我们能不能赚到越来越多的钱。

通过2015年后的县城、三线城市去库存，农村购买力几近枯竭，90年代后进城务工攒的那点钱都被掏空。

如果收入上不能继续提升，城镇化很可能放缓，甚至停止。

即使我们距离发达国家还有很大差距。

反过来讲，即使城市化到达上限，只要名义收入不断提升，购房需求就不会消失。

《傲慢与偏见》开篇第一句是：凡是有钱的单身汉，总想娶位太太，这是一条举世公认的真理。

凡是收入有了明显提升的家庭，总想换房子，不管名下有没有房、家里几个孩子。

上海已经是中国楼市置换链条的终极城市，房屋置换也从未停止过。

其实上海已经成为全球最大的二手房市场。

没办法，有钱了总想提升生活水平，而决定生活水平最重要的因素之一就是：你住在哪里。

电视剧《上海滩》中丁力最大的梦想就是从闸北小弄堂搬到霞飞路，每一个普通人中彩票想的都是先买套房子。

上海如此，二三线城市居民的置换空间则更大。

所以只要收入不断提升，房地产市场就不会消失，长期来看房价就不会全面下跌。

跟人口没有直接关系。

我们经常犯的错误是，根据自己的情况推测市场：

房价涨那么快，收入明显没有跟上。

其实没跟上的是你的收入而已。

我们所谓的房价上涨，并不是所有房子集体上涨，而只是交易的那部分。

近期上海每年的二手交易只有20万套左右，计入新房也不会超过30万套。

而上海共有家庭户964.46万户（第七次人口普查），也就说每年仅有3%的家庭在买房。

当然这3%一定是高估，上面的交易量中大部分来自“新上海人”，即，可能不在964.46万户之内。

这不到3%的家庭的购买力，撑起了上海市场。

其他97%的家庭收入有没有提升，并不重要。

所以即使是纽约这样的成熟大都市，也不断的有新房供应，因为每年总有一些人变得有钱。

所以即使是香港这样房价高到变态的城市，新房依旧卖得动。

讲到这里，前面两个专家犯的错误一清二楚。

近20多年中国房价创造了奇迹，根源是我们经济创造了奇迹，大家都变得有钱了。

而不是中国人口再创新高。

实际上1971年我们就开始推行计划生育，此后人口增速就大大放缓。

2000年后人口增长比之前慢了许多，房价却才刚开始起飞。

只要我们经济全面增长，房价就有全面上涨的空间。

当然全面上涨不代表所有房子都涨，总有一些房子被抛弃——所有的购房需求都是置换。

近30年出现的所有购房者，在买房前都没睡马路，都有地方住，甚至所有家庭都有房：在工作城市或者在老家。

即使在县城没房，在村里也会有宅基地。

这些年的房价暴涨，背后是一些房价暴跌。

这些年主基调是农民进城，暴跌的自然是农民在农村的房子。

这些房子原本一文不值，现在依旧一文不值，城市房价却涨上天。

相比之下，农村房子就是暴跌——与城市居民相比，农民的财富劣势更加明显。

如果农民收入继续提升，比如允许农村土地流转或者出现新的产业革命，农民将继续进城。

此时继续暴跌的还是那些民宅。

如果经济增长停滞，城市房价就开始分化。

城市人口就那么多，但是收入却在不断分化。此时县城或者其他被抛弃的地方，就取代宅基地成为房价增长的成本。

当然这个过程并不是线性的，因为我们并不完全靠积蓄买房——金融杠杆的切入让市场变得不再稳定。

有了房贷，我们就可以透支将来收入。

如果未来收入持续提高，房贷渐渐的被稀释，房地产市场将持续稳定。

如果收入增长不及预期，购买力透支后短期难以恢复，市场就陷入动荡。

房贷利率波动、贷款额度波动，都加剧了市场动荡。

本质上讲，金融杠杆切入前，房子只是一件生活用品，收入持续提升，价格理应持续提升。

金融杠杆切入后，房子具备了金融属性、投资属性，具备金融属性的东西，价格就一定会有波动。

当然金融对楼市的影响远不止这些，比如通货膨胀让大家短期名义收入提高，也会激发大量购房需求。

这依旧可以套用前面提到的结论：大家钱多了。

不过却带来了新的问题：货币超发一旦停止，就又是一场波动。