2018年是国内楼市调控政策出台最多的一年。在房地产市场450多项“收紧”政策之后，1000多宗土地挂牌成为挂牌之年，房价也首次下调。商品房销售增速持续增长。低悬。

而且，在商品房新开工面积巨大、棚户区货币化安置减弱、住房库存居高不下的情况下，国内房地产市场维稳和地方财政压力较大。压力。

在国内经济结构调整进入关键阶段、海外经济环境发生重大变化的背景下，房地产作为重要支柱产业终于迎来重大“政策拐点”。12月18日开始，国内多个城市相继出台政策放松房地产市场...

本文将对2018年房地产市场的销售和建设情况进行盘点，并简要分析房地产政策松动的影响。

楼市持续低位徘徊 全年累计销售面积增速有望回落至2%

楼市严控政策实施以来，不仅楼市价格得到有效控制，成交量增速在经历2017年的快速下滑后，2018年也处于较低水平。

2018年，商品房累计销售面积同比增速一直在0-5%的区间。2018年1-11月，商品房累计销售面积12.87亿平方米，同比增速回落至2.1%，为全国第二低那一年。

奥维云（AVC）认为，虽然近期不少城市出台了“放宽政策”，但对于全国市场而言仍是杯水车薪，短期内难以撼动大势。

因此，2018年累计销售面积达到约14.77亿平方米，同比增速下降至2.0%左右是大概率事件。

成屋销售继续快速下滑，楼市主要受期房销售支撑

2018年1-11月，全国商品房销售1.99亿平方米，同比增长-26.8%，创历史新低；商品房销售10.87亿平方米，同比增长10.1%，全年增速平稳。

楼市楼花占比持续提升至84.5%，较2017年初的78.2%增加6.3个百分点.

奥维云（AVC）认为，在开发商资金紧张、短期融资难好转的情况下，成屋销售规模快速下滑的局面将持续较长时间，楼市将主要依靠期房支撑的局面。

区域市场差异巨大，广东、江苏、山东、玉川、四川成交面积全国领先

2017年以来，广东、江苏、山东、河南、四川五省的楼花销量一直领先全国各省市。

截至2018年11月，楼花累计销售面积在1.500-2亿平方米之间，总销售面积占全国市场近40%。

各地区现房销售规模与期房相差甚远。河南和江苏处于领先地位。截至2018年11月，两年累计成屋销售量约0.5亿平方米。

楼市销售规模的变化和地区差异反映了楼市的涨跌。但对于下游行业来说，楼市是关于未来一段时间的市场预期。并且因为从楼市开盘到交付房屋的时间跨度因项目而异：例如最快的是现房，最慢的期房可能需要3、4年在移交之前。因此，房地产销售数据是房地产下游行业的中期指标，不能简单计算。

AVC（AVC）在分析国内房地产市场和下游市场时，往往将住宅竣工面积和新开工面积作为短期和中长期指标。

商品房项目和新建项目竣工

2018年1-11月，国内商品房项目新开工面积13.85亿平方米，同比增长19.3%。

奥维云（AVC）认为，2018年以来，商品房新开工面积增速持续回升，8-11月保持在19%左右的高位。

这主要是由三个因素驱动的：

一是近两年开发商大规模征地，有储备；

二是政策推动房地产企业发展取得成果；

三是开发商希望尽快开工建设，尽快拿到项目预售证，有尽快启动市场收回资金的动力。

商品房落成是又一冬景。2018年1-11月，国内商品住宅项目竣工面积达到4.72亿平方米，同比增长-12.7%。

奥维云（AVC）认为，全年商品住宅竣工面积一直在-15~-10%区间徘徊。一是因为前几年的土地交易规模不大，二是因为开发商没有拿到足够的资金，或者由于市场预期不乐观等因素，导致项目建设和交付进程延迟。

山东、广东、苏豫供应全国领先，为下游市场提供支撑

从近两年商品房累计竣工面积来看全国房地产市场分析，山东、江苏累计竣工面积居全国首位，均超过1亿平方米全国房地产市场分析，其次是广东和河南。

这些省市的住房供应量较大，将对2018年和2019年的下游装饰建材和家电市场形成良好的支撑。

从近两年商品房累计新建面积来看，广东、山东、江苏、河南等地也是第一梯队，建设规模在2-2.5亿平方之间米。

四川、安徽、浙江、湖南的新开工面积也在1.5亿平方米左右。这些地区相对丰富的住宅项目工程为2020年后的下游市场提供了保障。

房地产政策放松对后市意味着什么？

截至12月中旬，2018年全国共出台房地产调控政策约450项，创下历史新高。2018年也成为历史上房地产调控政策最为密集的一年。但由于此前政策过于严格，房地产市场增速大幅回落，土地拍卖量突破1000宗，地方财政收入受到明显影响……因此，也到了相关的调整阶段。政策。

12月19日召开的中央经济工作会议强调：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实城市—具体政策，分类引导，夯实市政府主体责任。完善住房市场体系和住房保障体系。

12月24日召开的住建部工作会议也强调，首要任务是“稳地价、稳房价、稳预期”，推动房地产市场平稳健康发展。

12月18日以来，菏泽、广州、珠海、深圳、兰州、太原、衡阳、合肥等地房地产政策先后微调10余次，主要集中在放宽限售、限购、和价格限制。这也基本决定了2019年房地产政策的走向和走向。

而且，资本层面释放的“中性转正货币政策”在一定程度上对购房者有利。目前，不少城市已经下调了住房贷款利率上调幅度，包括北京、深圳、杭州、佛山等热点城市。首套房的降价幅度基本在5-10%之间。

奥维云（AVC）认为，这一系列重要会议决策和地方政策的出台释放出一个非常强烈的信号：本轮楼市调控政策已经触底，未来多城市将出台宽松政策，但不太可能出现实质性和全面的宽松政策。那些库存压力相对较大的城市，或者楼市出现较大调整的城市，如疲软的二线和三四线城市，预计近期将迎来微调政策。

从2018年各省市商品房累计销售面积同比增速来看，除西藏基数较小、整体增长较快外，其他省市均出现负增长现有房屋销售增长。以河北、辽宁、广东、海南等地为主。

根据部分研究机构和房地产专家的观点，预计近几个月将有30多个城市发布力度不等的宽松政策……那么，这一变化将对房地产市场产生怎样的影响？

首先，房价不会暴涨。由于货币金融政策并未全面放松，限贷、限购等政策并未同时取消，限售等政策对市场的影响相对较小，只是提供了较好的润滑剂。“房住不炒”“稳房价”仍是2019年中央和住建部的主基调和重要工作目标。前几轮周期底部的强刺激带来居民杠杆率大幅上升，预计2019年政策放松路径与2012年类似，以地方政策微调和货币政策宽松为主。一些房地产“再泡沫”。

二是楼市不会马上企稳。由于房地产宽松政策以微调为主，且主要集中在三四线城市，特别是金融政策缺乏全面跟进。虽然部分城市降低了房贷利率上调幅度，但大部分消费者的房贷压力依然较大；房企融资难等问题出现改善迹象，并未普遍缓解……因此，楼市增速下行趋势趋于稳定，可能在2019年年底， 2020年初。

奥维云（AVC）认为，此次放宽楼市政策的主要目的是“提振信心”和“稳定预期”：是指消费者释放需求的信心，也是房地产企业对房地产市场的信心。市场预期；稳定是对楼市发展的预期，也是对当地经济复苏的预期。