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进入话题前我们先考虑这样一个问题：同样是入住率低，老小区与新小区的区别是什么？

很多人可能想到的是硬件设施、生活环境、生活便利度等等方面的对比。我个人的一点感受跟你们有些不一样，我的感觉就是入住率低了，老小区感觉瘆得慌，为什么？

威海南海一小区入住率

大家都知道，威海人少房子多，大部分小区的入住率都不是很高，到了晚上，经常能看到一连好几个窗口没有灯光。

如果是新小区的话，大多空置房子是没有入住过的，后期人会越来越多。比如湾九里、九龙湾等，刚交房时也没什么人住，现在基本都要住满了。而老小区呢，人只能是越来越少，而且有很多都是老人“老去”了之后而空置下来的。前几天一邻居老大爷就是这样，平时看着挺硬朗的，在自家楼下开了一个小杂货铺子，一夜之间人没了。房子空置了，杂货铺子没几天也被子女撤走了，从此以后这里就少了很多烟火气。每次路过，都有一种凄凉的感觉。

威海老房子

这是一个个例，更是一个缩影。如今住在这些老旧小区里的人，大多都是老人，子女买了新房搬走，老人百年之后，房子基本都是要卖掉了。也有少部分年轻人由于房价或者学区原因，搬了进来，但说实话，有几个是心甘情愿买这些老房子的呢？

这就是目前威海楼市的现状之一：老房子价钱狂掉，仍鲜有人问。很多巅峰时期卖一万四五的房子，现在不过万元左右，很多之前万元左右的房子，现在不足9000。

老房子，不只是环境的问题，更多的是给人的感觉不舒服。所以，现在是没必要不买老房子，需要区分的是，二手房不等同于老房子，不是所有二手房都是老房子。

先看看目前威海房价大致走势：

2022年09月挂牌：8,703 元/㎡ 平均总价： 91万元

环翠区（包括了高区、经区），虽然均价可以统计到11000元/㎡，但实际上是被新房、次新房、海景房等拉高，整个威海市区房价分化特别明显，核心区的房价，不管新旧基本还能叫价万元，其他边角区域老房子基本都是8000左右了。荣成、文登二手房价大多都已经跌破6000的。乳山比较特殊，乳山市区房价维持在4000左右，银滩这个房子占大比重的区域，二手房9成在3000左右，新房7000 ，这也是乳山拉高整体房价的原因。

其次，就是现在真没什么人买房了。

新房搞特价、二手房明降价，但就是不见成交量上涨，所以说，买不买房，不是房价下降就行的，大家看的是行情，下跌行情形成，炒房客怕套，刚需怕买贵了。不着急的暂时看着，着急地现在下手，比之前也能省不少，关键就看你怎么想吧。

9月威海商品住宅市场新增供应7.03万㎡，环比下降7.5%，同比下降67.8%；
成交878套，环比下降5.7%，同比下降44.4%；
成交面积9.96万㎡，环比下降4.2%，同比下降43.1%；
成交均价10979元/㎡，环比上涨1.5%，同比下降4.1%。
环翠区、经区和高区成交套数相近，临港区最少，成交119套。

8月威海商品住宅市场新增供应7.6万㎡，环比上涨103%，同比下降59.6%；
成交931套，环比上涨13.7%，同比下降33.5%；成交面积10.4万㎡，环比下降上涨8.6%，同比下降34.8%；
成交均价10816元/㎡，环比下降6.5%，同比下降11.1%。
环翠区、经区和高区成交套数相近，临港区最少，成交136套。

都说金九银十，现在的威海楼市是啪啪打脸啊。所以，一切过去的所谓某某说法，其实都是在扯淡，无非就是被一些有目的的人拿来实现某种目的而已。楼市无定数，走成什么样，天不知，鬼不知，你我更不知，至于专家，呵呵吧。这么多人，总会有人逃顶，也总会有人抄底。因为楼市里的人太多了。你拿着那么几个偶然去衡量楼市，可能得到正确的方向吗？

第三，卖房的人很痛苦

买房人减少，卖房的人肯定难受，售楼处难受，二手房东也难受。

售楼处扛着压力卖房，前几个月搞个送车位、特价房活动，还有人抢，现在也许是人们麻木了，不管你咋整，就是无动于衷，也许是房价压根就没下来，也许是二手房价下的太多，反正能不买尽量不买。

很直观的一个例子，紫宸2019年搞得特价房，140平一线瞰海毛坯房总价180万，当时很赚吧，现在呢？抛开烂尾风波不算，但是房价，整个亏进去一个豪装（30万）左右。

所以，下跌行情中，不直接降房价，不大幅降房价的都是耍流氓行为。

二手房东呢，房价从150万卖到100万的例子太多了。截至10月，能够在万元以上的二手老房子房，基本都是有核心区、海景房、优质学区房等加持，除此之外，即便你再降20%也不见得能卖出去。

所以，卖房的很急，后悔之前的房价，着急现在没人看房，但又舍不得再降，等着后面能够有所反弹，但时间对于现在的房东，无非就是钝刀子割肉，越等越疼，而且不知道什么时候是个头。

第四，中介只能是让你觉得越来越可恨

先说行情好的时候，中介的心思在购房者身上，很少做房东的文章，对于购房者来说，这么说吧，一切只为成交，当然，玩一些加价的把戏、煽动购房情绪、诱导成交等还是比较常键的。

再说行情不好的当下，朋友跟我说要卖他家的房子，他自己是清楚目前行情在一万左右，楼层好、装修好可以多一点。但是着急卖多找几家中介是必须的。第一家告诉他房价在8000，第二个中介向他要5000块钱的红包，当然，中介费还是正常给的情况下。第三个直接把他的房子信息改了，面积加大，房价降低，估计不是为了卖房，而是去钓鱼。

声明一下，不是所有威海中介都这么干，主要提醒大家买卖房子的时候注意一下。

总结：楼市本来就是一个很乱的地方，这跟从业者素质有关，而素质又跟学历无关。现在有很多中介招聘都是大专起的。素质跟金钱有关，毕竟房地产行业动不动就是上百万的资金流水，随便一个点就是万把块钱。所以，很多人动心了。

同时，楼市行情不好，又会带动一系列连锁反应，毕竟我国前期房地产经济结构太根深蒂固了。网上太多人在说转型阵痛等，加上现在的疫情，后面的楼市可能会更纠结，但方向谁也说不准，但是有一个因素不要忘了：存在既合理。上面的人不是想不到，也许一切都是在可控之中，又或许预料之中吧。