石家庄房产:购房知识:住宅和公寓的区别，你知道吗？

公寓的热度与日俱增，看过房子的人基本都知道公寓，但大多数人其实对公寓的认知还是处于朦胧的阶段，那么公寓跟住宅到底有什么区别呢？

一，性质上的区别

住宅与公寓都有产权年限（此处不讨论小产权房），而产权年限是土地性质决定的，居住用地的产权年限是70年，商业用地的产权年限是40年。居住用地一般会划分在环境相对舒适，周边的医疗，教育配套相对完善的地块。商业用地则会划分在金融中心，地铁口或城市商圈中心，因为商业的命脉是人流。

住宅的面积一般在89到120平方米之间，以平层为主，总价较高。受到房住不炒政策的影响，国内一线城市的住宅一般都限购，本地人自带名额，外来人口在当地缴纳三到五年社保可以获得买房名额，缴纳社保期间不得有中断。分期付款的情况下首套住宅的首付是三成，可公积金贷款，二套住宅首付四成。贷款年限可以在十年，二十年，三十年之间选择。

公寓的面积一般在35到60平方米之间，以平层和复式为主。公寓在大部分城市不限购不限贷，有钱就可以买。分期付款的情况下首付一律五成，商业贷款，且贷款年限最长为十年。

二，功能上的区别

住宅有八大基本功能，分别是起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习、阳台。住宅的学位大多是就近分配，可以落户，民用水电，且年限长，一般是成家置业的首选。住宅的价格依照周边的配套完善程度以及当地居民的收入水平来定，周边配套越好的住宅越贵，配套包括商业配套，生活配套，交通配套，市政配套，医疗配套，教育配套等。

公寓的基本功能与住宅基本无异，但是没有入户与学位分配的功能，商用水电，年限为40年。另外公寓有注册公司，挂牌运营的功能。

三、客户群体上的区别

住宅的客户群体以刚需人群为主，买房包含了居住，入户，学位等等需求。也有人买房是为了赚钱，在目标地区规划政策或者大型基础建设落地之前低价买入，升值之后高价放出。在城乡改造建设力度大的城市投资房产是一个不错的投资方式，但是准入门槛较高。

公寓的客户群体可以分为三大类，一类是名下有住宅，但是住宅距离工作的地方距离远，所以就近买公寓，达到提高生活质量的目的。一类是名下没有住宅的外来人口，有可观的收入，社保缴纳时间不满五年，比起租房更希望拥有自己的房产，这类人也会考虑在工作地点附近购买公寓过渡。而另外一类是投资，前期以租抵供，后期商圈成熟之后再放出，虽然二手公寓的交易税费最高可以去到30%,但还是有很多人通过投资公寓赚了不少钱。

四，从自住和投资的角度去分析公寓和住宅

住宅与公寓投资的回报方式有两种，一种是出租，一种是价值沉淀后出手，两者互不冲突。同地段，同一时间的前提下，投资住宅的成本是投资公寓的2到3倍。

而房价上涨是区域性的，以平方数为单位，衡量公寓与住宅的涨幅应该以平方数为单位而不是总价。

自用来说，住宅仍是成家置业的首选，毕竟功能性摆在眼前，低容积率带来的私密性和舒适度也是住宅的魅力之一。公寓的配套高度完善，生活便利，复式公寓的使用率也是一大卖点之一，但是户型不好，高容积率带来的缺点也显而易见。

投资来说，住宅的优势是保值与增值的稳定性，如果你是一个远见或者运气好的人，相信你也经历过几千一平方买入，几万一平方卖出成就感，缺点就是成本高，限购，周期长。公寓的优势是总价低，租售比高且不愁租，缺点是二手交易税费高。