今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的商业用地的普通住宅「商业用地的住宅」整理了以下内容，希望能够有助于您了解商业用地的普通住宅「商业用地的住宅」。

在房地产市场中，“公寓”这一业态从诞生之初就饱受争议。早在2015年就曾有人指出，当下写字楼空置率高。发展至今，写字楼供应过剩的问题日益突出。根据戴德梁行发布的《2022写字楼供应/需求前沿趋势》报告，一线城市中深圳空置率达24.2%，二线城市中长沙空置率竟高达45%。

《2022大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》

与此同时，由于每个地块的性质在土拍之前就已经被规划部门定性并被严格管控。一般情况无法调整用地性质。面对相对过剩的商业性质用地，如果坚持在商业用地上建设常见的商场写字楼酒店，很可能会面对卖不出去或者预期租金太低的问题。此外土拍中往往也会设置配建、商业自持、打包土拍等规则。因此各开发商在前期测算中，会审慎地研究如何充分利用这些商业地块以便实现更高的综合收益。

各大开发商似乎不约而同地选择在商业性质用地上建设小面积的房间并将其包装为“类住宅”的原因是什么呢？

早期的商务公寓，是为商务人士提供中长期商务与住宿服务，相较于住酒店差旅成本更低。伴随着金融、互联网等现代服务业的发展，中短程商旅、民宿和创业人群越来越多。小型创业者租不起写字楼，而住宅一般不能注册公司，因此客观上对小面积的商办类地产产品有需求。类似的，小本经营的民宿租不起整层酒店，只能租得起数间装修精致的民宿用于短期住宿业务。此外“桌游店”、“私人影院”、“私房菜”等业态的出现也为公寓提供了更多种类的租户。

剧本杀门店常开在公寓中

在大城市商业用地供应过剩但住宅用地供应却相对不足的背景下，住宅价格因为供需关系而被抬高。将商业建筑应用于个人居住这一思路便与市民实打实的居住需求一拍即合，所谓“商住公寓”这一物业形态诞生后一路高歌猛进，几乎在每个中大型城市都建成了此类。名字也五花八门，如：“酒店式公寓”、“类住宅”、“商住两用房”、“潮流小户”、SOHO、LOFT等等，其中一些甚至有的还能通天然气。其中LOFT型商住公寓还是买一层送一层的，尤其是看商住公寓华丽的样板间时，的确让人心动。

令人心动的样板间

LOFT

但名字无论如何修饰，装饰如何华丽，都无法改变其用地性质属于商业用地。鉴于“商住”这个前缀本身就不合规，无论户型多像住宅，都只是商业地产。从主流产品的户型图也能看出，此类产品更像是一种“没人管你是不是放了张床的办公室或酒店”。

交付后，公寓确实可以住个人。但同一层有开开咖啡馆、开私房菜、开剧本杀的小店，有摄影工作室、美甲工作室，还有买下若干户打通隔墙后运营的小型公司。此外公寓往往入驻了多家酒店、民宿、长租公寓，甚至可能在同一层的不同客房归属不同的酒店。

无论是购买住宅还是公寓，对大部分人而言都是一笔大额的开销。无论销售和中介为了开单如何鼓吹，我们都应当保持清晰的头脑。尽量就不要买公寓，如果实在看好，有必要思考以下几个问题：

1、如果鼓吹的回报率这么好，为什么开发商不自持运营？

2、周边有无竞品？竞品的租金是什么水平？

3、周边如果有的公寓租赁行情好，有的公寓租赁行情不好，是否能说明它为什么不好？

3、本栋公寓入市后，是否会打破现有的供需平衡？

3、回报率＝（月租金-物业管理费）×12÷公寓总价，计算出回报比之后对比当下的银行中低风险理财产品。是不是值得？

4、公寓对交通便利性的需求比住宅更为明显，距离地铁口的实际步行距离和时长是多少？

想清楚这些问题，再来考虑是不是值得花这个钱买入这些商业地产。