昆明5号线通车周边小区却降价了吗「昆明地铁5号线二期最新消息」

今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的昆明5号线通车周边小区却降价了吗「昆明地铁5号线二期最新消息」整理了以下内容，希望能够有助于您了解昆明5号线通车周边小区却降价了吗「昆明地铁5号线二期最新消息」。

昨天（6月29日）上午，昆明地铁5号线正式通车。

5号线从世博园站起至环湖东路宝丰站，共设置22个站点，串联起昆明多个景点，被称为昆明“最美地铁线”。

同时，5号线也连接了昆明世博板块、市中心、滇池度假区及会展片区。2021年除老牌“富人区”世博板块扩容被一些项目拉低均价之外，市中心、滇池度假区及会展片区均价均在1.8w/㎡以上。

△2021年昆明各板块住宅均价/图源昆明锐理

5号线也可以称为昆明“最贵”地铁线。目前在5号线地铁站点1公里范围内，大约有13个新房项目在售，多数楼盘单价基本也要1.5w/㎡起，想要在5号线周边买新房还是有一定门槛。

那5号线周边二手房行情又是什么样？

本期选了地铁5号线周边5个次新高层小区：瑞鼎城、金色俊园、中央丽城、融城优郡、南亚风情第壹城

下面具体来看小区真实房源情况。

瑞鼎城位于白龙路与白云路交叉口，紧邻东二环，距离地铁4号线白龙路站不算太远，交通还算便利，5号线开通后，瑞鼎城已正式晋升为地铁盘。

瑞鼎城住宅部分距离5号线石闸站仅约200米，其商业部分爱琴海购物公园负一楼正在修建通道与地铁接驳。

△瑞鼎城商业接驳地铁还在施工

在地铁的加持下，瑞鼎城终于也完成了配套上的最后一块拼图：

商业配套方面，瑞鼎城距离爱琴海和新迎新城两大商业综合体不到300米；

教育配套方面，瑞鼎城距离划片的新迎三小不到300米，对口的新迎中学在500米范围内，虽然学校比较一般，但也可以在家门口上完九年义务教育。

此外，一路之隔的新迎新城在限售范围内，瑞鼎城却不在限售范围。

虽然瑞鼎1期配套配套比较全，但小区1期楼栋4T12户，总高33-41层，商品住宅与回迁房源混住，半封闭式管理、没有景观阳台、缺少景观绿化，这些居住体验方面的短板也决定了小区房价卖不了太高。

1期部分已满2年二手房均价约1.4-1.7w/㎡，评估价在1.5w/㎡左右；二期还有少量新房房源在售，特惠房源单价1.3-1.6w/㎡，比回迁地块二手房还要便宜1000元/㎡左右。

瑞鼎城为万科物业，物业费1.9元/㎡/月，车位租金约350-400元/月。

1期一套86平3房1卫中高层房源，报价120万，单价13953元/㎡，据中介门店介绍，这是目前挂牌中性价比最高的一套房源，而且房东主动承担增值税。

但该房源户型太差，只在厨房设置了一个生活阳台，衣服需要放在客厅里面晾晒；主卧只有“半个”窗户，面积较大的卧室朝北二环，能听到明显噪音；较小的卧室空间不大，只能靠生活阳台采光。

小区另外一套东南向低层房源，106㎡报价152万，单价14340元/㎡。

该房源客厅靠近爱琴海商业裙楼，同样没有客厅阳台，主卧朝二环，虽然比上面一套房源多出20㎡，却也只多出来一个没有采光的卫生间。

整体来看，瑞鼎城二手房虽然配套上有优势，但居住环境及户型太差是这个小区的硬伤，二期在售新房特惠房源价格比1期二手房还要便宜1000元/㎡左右，可以优先考虑2期新房房源。

金色俊园位于东二环与白龙路交汇口，东二环与昙华路之间，乘坐地铁需要穿过石闸立交桥，距离5号线石闸站步行距离约700米。

小区于2007年建造，共有8栋房子，2T6/2T9户设计，公摊只有12%左右，为俊发物业，物业费1.9元/㎡，车位大约350-400元/月。

据中介门店介绍，金色俊园整体均价约1.5-1.7w/㎡，小户型今年价格大概下降了8~10万元，大户型降了大约10~15万元。

金色俊园与瑞鼎城直线距离大约只有400米，周边配套与瑞鼎城基本一致，按照划片也上新迎三小，不过金色俊园距离学校、大型商业及地铁需要比瑞鼎城步行多出大约10分钟的路程，但和瑞鼎城相比，金色俊园无论是园林景观还是户型都要优于瑞鼎城。

小区一套已经空置超过10年的毛坯房源，建面135㎡报价189万，单价14000元/㎡，该房源位于中低楼层，西南朝向，三房二卫户型，客厅阳台正对小区中庭景观。

该房源明厨明卫，厨房还有一个的生活阳台，还赠送有入户花厅，卧室设置有转角飘窗，整体户型格局远优于瑞鼎城，并且还有可改造的空间。

（左上生活阳台/右上卫生间/左下入户花厅/右下次卧）

金色俊园另外一套135㎡同户型房源，装修不满3年，房东最开始报价205万，有买家给到192万后，房东最低要价196万，单价约14518元/㎡，楼下同一户型房源在6月份的司法拍卖中以159万元成交。

该房源楼层更高，视野也更好，阳台外可以看到恒隆广场，房主将入户花厅做成了厨房，而厨房墙体打通客厅后与客厅相连，空间也更为宽敞。

这套房虽然比上一套毛坯贵了7万元，但据房主介绍，三年前装修就花了近40万元，从装修细节上看，这一套房源用料扎实，要比毛坯更划算。

在金色俊园在售的三房二卫户型中，一套97㎡低楼层房源，报价133万，单价13711元/㎡。

该户型为东南朝向，中等装修，也带入户花厅，但客厅阳台只有一半正对客厅，另外一半连接到了卧室。

该房源整体来看没有什么亮点，但据中介门店介绍，这套房源价格算得上目前小区中性价比最高的房源。

中央丽城地处一环内，紧邻环城南路昆钢大厦，距离地铁5号线严家地站步行距离约600米。

小区于2008-2012年建成，房龄均已经超过10年，一二期呈环抱式分布，一期位于小区中央，二期处于外围。

据中介门店介绍，目前小区均价约1.6-1.8w/㎡，该小区价格最高时已经超过1.9w/㎡；这意味着小区二手房价格也回落了1000元/㎡左右。

中央丽城周边配套比较成熟，距离大悦城也在1km范围内，但小区教育配套比较一般，按照划片业主子女可上西山区工人新村小学。

小区居住舒适度还算不错，1期房源2T4户设计，前后均有阳台，还有下沉花园，绿化景观也可圈可点。

小区1期一套低楼层西南向房源，三室两卫，127㎡报价200万元，单价15748元/㎡。

这套房源装修一般，前后均有弧形阳台，但位于中户，采光虽无遮挡，也存在日照时间不长的问题。

与当前市场上的小三房相比，这套127㎡做了三房，并且公摊比例也没有现在新房高的情况下，这套房除了卧室空间比较大之外，厨房及卫生间也显得比较宽敞。

1期另外一套西南向低层房源，102㎡报价167万，单价16372元/㎡。该房源房主做了改成了三房户型，102㎡实则只做了两房。

客厅外同样有弧形阳台，中央景观树木已经比楼层更高，但靠近阳台的树木要更矮，对采光没有影响，窗外看去就是一片绿色。

由于户型进深较长，房主将餐厅的位置做成了“暗室”，但实际该房源也只是两室户型；除了位于1期的两套房源，二期房源价格要更贵一些，从外立面上就能看出明显区别。

2期靠近昆钢大厦的楼栋，还珍藏了两套超过10年的毛坯房，其中一套建面125㎡报价200万元，单价1.6w/㎡。

该房源为南向房源，两个卧室朝南，客厅阳台正对昆钢大厦，西侧视野稍有遮挡，但还是能一眼看到双塔，视野及采光方面都不差。

户型方面，该房源主卧有转角飘窗，主卧与主卫间有一面不规则墙体，利用起来可能需要定制衣柜。

融城优郡位于西园南路与滇池路交叉口，距离地铁5号线严家地站约250米。

小区2015年左右建成，项目分为A/B/C三个地块，其中A区还没有证，B区为回迁地块，C区为商品地块，B区和C区只有部分拿证。

B区房源房均价约1.4-1.5w/㎡，C区均价约1.6-1.7w/㎡。小区物业为云南城投物业，回迁地块物业费1.9元/㎡，商品房地块物业费2元/㎡/月，车位约350元/月，由于证不满2年，小区目前挂牌房源较少，成交量也不多。

配套方面，按照划片招生范围，小区可上西华小学；沿环城南及滇池路方向，小区距离大悦城及南亚商圈均在2km范围内。

融城优郡一套3T10户回迁房房源，121㎡报价177万元，单价14628元/㎡，据中介门店介绍，该房源是目前小区中性价比比较高的房源。

该房源为三室二卫东南端户，位于中下楼层，卧室及厨房朝南，客厅阳台正对路口，采光和日照均无遮挡。

南向卧室及厨房各有一个生活阳台，卫生间靠厨房生活阳台采光。

C区商品房为3T7户，外立面与回迁房并无多少差别，但设置了架空层，有简单的休闲娱乐设施，绿化及环境也要比B区更好。

C区一套中上楼层三室一卫房源，89㎡报价158万，单价17752元/㎡。

该房源为东北向房源，客厅阳台外采光和视野均没有遮挡，楼下能看到地铁5号线严家地站。

房源中等装修，感觉比较清爽，主卧带有转角飘窗，一间南向卧还有一个阳台。但窗外看去，满眼尽是老旧小区楼顶太阳能热水器电池板。

虽然融城优郡房龄要比中央丽城更新，也更靠近地铁站，但该小区密度较大，绿化环境及周边配套都比较一般。中介也表示，180万的价格，并不建议购房该小区的房源。

南亚风情第壹城位于滇池路与杨家路交汇处，距离地铁5号线福海站步行距离约300-400米。

小区于2011年建成，住宅部分有星辰苑、星光苑和星河苑三个地块。

据中介门店介绍，该小区住宅此前单价最高已经突破2w/㎡，目前星辰苑最便宜，均价约1.6w/㎡，星光苑及星河苑更贵，均价约1.7-1.8w/㎡，价格回落也比较明显。

南亚风情第壹城自带商业，算得上南市区人气商圈，但小区附近教育配套一般，按照划片，小区业主子女可上杨家地小学。

小区物业为春城财富物业，物业费2.3元/㎡/月，车位月租约300—400元/月。

星辰苑一套中高楼层东南向房源，105㎡报价170万，单价16190元/㎡。

这套房源客厅阳台正对杨家地城改大型拆迁现场，星辰苑面朝这个方面的房源几乎都要受到影响。

房源为2T8户，三室一卫，卧室朝南带落地窗，厨房还带一个生活阳台，卫生间也有采光。

星辰苑另外一套高层房源性价比要更高，100㎡报价156万，单价15600元/㎡。

该房源为西向房源，三室一卫，客厅正对南亚商业写字楼，采光及遮挡较少，厨房及卫生间均有采光。

在小区房价较高的地块星光苑，一套低层西向房源，105㎡报价185万，单价17620元/㎡。

相比星辰苑2T8户户型，该房源只有2T3户，同样105㎡房源，该房源多了一个卫生间，但该户型也有一个明显缺点，客厅及南向卧室窗户上多了两根立柱。

相比之下，这套房源所在的星光苑位置比星辰苑更加安静，离拆迁地块也比较远，小区无论是居住环境还是梯户比都要优于星辰苑，自然也会体现在二手房价格上。

小结：

今天看的5个小区都是5号线周边次新房。

相比往期昆明二手刚需楼盘均价在1.2w/㎡左右，这5个小区的价格要更贵，但相比周边在售新房，位置上更靠近市中心，价格优势也比较明显。

另一方面，虽然有地铁一响，黄金万两的说法，但就目前的市场行情来看，即使一些小区晋升成了地铁盘，如果居住属性不佳，也难挽回价格回落的颓势。

当然也不排除随着昆明地铁站点越来越多，在选择性增加的同时，地铁盘的“光环”也可能随之稀释。