江桥将来是贫民窟还是大虹桥后花园
今天，环球房讯小毛就大家最近讨论的江桥将来是贫民窟还是大虹桥后花园整理了以下内容，希望能够有助于您了解江桥将来是贫民窟还是大虹桥后花园。
江桥无疑是外环外最热门的板块之一。
这片区域话题性太强：单看优势，这里具备外环第一镇的潜力；单看劣势，这里可能就是以后的贫民窟。
在多次实地走访以及采访了当地居民后，环二得出了一些偏悲观的结论。
江桥最吸引人的地方是距离市区太近了。
上海西北部内中外环间隔极窄，紧邻外环的江桥到人民广场仅12公里，到内环线仅7公里。
距离市区近最为受益的是地铁出行。黄金线路13号线开通后，在始发站金运路站进内环只要20分钟，35分钟即可直达南京西路。
而且江桥有大量低价动迁房，市区的刚需客群源源不断的输送过来，导致这里热度不断攀升。
不过自驾出行优势不大。
江桥北侧及西侧由于铁路阻隔，道路并不通畅。南面与华漕相隔苏州河天堑，目前仅有华江路通车。
去市区的客流只能集体向东。由于江桥内部道路极其曲折，处于中央的京沪高速并不实用。实际生活中，北江桥居民主要依赖曹安公路，南江桥居民更多走金沙江路。
这两条道路又汇集了来自封浜的车流，早高峰堵车成为常态。
金沙江路一过金鹤新城就开始堵成停车场，直到过了华江路分流才开始缓解。
过了外环进入普陀，这里也没什么正经产业，只能一路向前开。普陀的兄弟姐妹们虽然一直瞧不上江桥，却不得不跟江桥的车流一起奔向市区，结局就是大家堵在一起。
不过同价位的南翔、顾村、九亭、周浦等区域交通也不见得好多少，堵车顶多是削弱了江桥地段优势，算不得硬伤。
另一个将江桥推到热点的是万达的开业。
江桥万达商业面积高达21万方，至今也能排进上海前十，2011年开业时王健林董事长亲自剪彩。
上班地铁很便捷，门口就是万达广场，房子价格甚至低于青浦新城次新房，刚需客户没有不心动的。
不过除了这些，江桥就一塌糊涂了。
前几年有人在论坛上做了一个调研，非常准确的反映出了江桥资源上的困境。
房子附着了三个最核心的资源：教育、医疗、地铁，前两个江桥基本都是空白。
江桥的医疗资源约等于没有，北江桥刚开业的江桥医院是社区性二级医院，聊胜于无。
最近的专科医院是长风的儿童医院，直线距离已经6公里以上；最近的三甲综合医院是普陀区同济医院，需要开车10公里以上。
距离远，道路堵，孩子或者老人有个紧急病情真是火急火燎的。
嘉定与松江不同，优质资源并没有全部集中在一起，嘉定新城、安亭、菊园等地都有还不错的学区。
可惜江桥、南翔就像干儿子一样被遗忘了。
好在近些年略微有些改观，2018年起引入了卢湾一中心，华江中学也被曹杨二中托管。
不过都是在北江桥，即商品房集中区域，南江桥仍然一无所有。
排名第三的需求是公园或者绿地。确实，江桥目前并不是一个宜居区域。
不过主要原因不是垃圾焚烧厂。这个亚洲最大的垃圾焚烧厂只是冠名了江桥而已，实际坐落于普陀的桃浦。
所以江桥的大部分小区都在2公里以外，基本上没有不利影响。
影响江桥宜居性的，更多的是规划混乱。
环二设想过一个场景：一位三四线城市的游客到了上海市区，一定会感叹上海的繁华；
到了南翔，会觉得这就是上海的郊区，人口密度明显降低但是环境更加清幽；
到了江桥，一定会似曾相识：这不就是我们老家的郊区吗？
江桥面积虽然不大，但是分布着大量的中低端产业集群。近期实业不景气，这些厂房渐渐的沦为了汽修厂、仓储物流区等等。
江桥工厂区观感
夹杂在厂区的是部分居民区。不过由于这里以动迁为主，街道环境也确实不够理想。一方面新旧夹杂，时不时的出现许多农民自建房，一方面居住密度高人流过大。
江桥居民区观感
同时，航道的影响无处不在。
七宝同样以航道闻名上海，不过七宝航道影响的是一条线，仅万科城市花园、黎明花园一带影响较大。
江桥的航道影响是扇形面，南江桥的大部分区域，从金鹤新城到万达城市公寓到绿地新江桥城都有相当大的影响。
万达城市公寓上空的飞机
这样的居住环境，正在劝退越来越多的客群。
其实居住环境是间接原因，直接影响板块发展的是随之而来的人口问题。
环二调研著名的动迁基地——绿地新江桥城时发现工作时间小区内人流众多，忍不住问了一下当地居民：你们上班都不忙吗？
这位热心的叔叔一语惊人：上班？上什么班？都是吃低保的，全家不上班。
调研当然代表不了全部，普通动迁基地的消费水平不高却是事实。
而且江桥一方面居民区比较分散，被厂区割裂开来；一方面居民区内部密度极高，金耀路日常人头攒动，尤其是到绿地新江桥城附近。
如果辅助以良好的城市界面以及高定位的商业，人流量大称之为繁华；城乡结合处人流量如果过大，带来的反而是不适。
与九亭类似，学区的劣势也影响了高学历家庭的流入，进一步拉低了当地的居住水平。
更严重的是，动迁房以及遗留的老房子带来了相当规模的流动人口。
2010年第六次人口普查数据，江桥居住人口高达256218人，户籍人口仅54825人。
租住比例不低于九亭。
而且这里租金更低，尤其是零散分布着的平房，大量房源租金仅几百元。
几百元的房子，还可能住着一家人。
江桥零散分布的平房
原本就是三区交界处难以管理，辅之以大量的流动人口，江桥一度成为近郊居住环境最差的区域之一。
一街之隔的丰庄并不是一个优质居住区，不过与江桥相比仍然优越得多。自驾走金沙江路一过外环，立即有种进城既视感。
丰庄新郁路街景
环二多次提到过，上海的板块即将开始固化，通过大量的孟母三迁相同消费水平、审美水平的客群会集中到一起。
板块之间的隔阂将越来越深，直至再次出现上只角下只角的差异。
毕竟上海市人口总规模已经限定在2500万，以后的人口流动更多的是各个区域间。消费能力高的人口流入的区域，价格将持续被推高，消费能力低的人口流入的区域，价格将阴跌。
人口普遍流出的区域，前景更是渺茫。
环二担心的是，江桥会不会沦为板块鄙视链的最底层。因为从业这些年最明显的直觉就是：10年前人口大量流入江桥，因为这里有便捷的交通、低廉的标的。
最近两年收入水平提高后，流入江桥的人口开始下滑，抛售江桥房子的客群反而越来越多。
不过江桥也不是铁板一块，至少有南北江桥之争，而且分化相当明显。
南江桥，有航道、没有焚烧厂污染、距离大虹桥近。
北江桥，无航道、有焚烧厂污染、距离大虹桥远。
前面提到的痛点，更多的是南江桥。
南江桥还有另一个明显的短板：缺少优质商品房。
板块整体以动迁房为主，商品房一只手数的过来，品质上过得去的只有万达城市公寓。
绿地新江桥城是大规模动迁，外立面看着不错，内部环境保持一塌糊涂；大宅风范城体量很大，有河景是亮点，整体居住品质也极为有限。
90后已经成为主流客群，这是一群租房都不接受老房子的新新人类，缺少核心资源的老房子/差房子躲不过被抛弃的命运。
北江桥相对好了很多，尤其是靠近南翔的这个小片区。这里汇集了中星海上名豪苑、龙湖天璞、保利云上等高品质社区，城市界面、居住水平都要高了很多。
北江桥密集的商品房
这里目前的问题是不够成熟，又没有万达的带动商业氛围尚未形成。永和生活广场、新世界广场都是县级商业配套，尚不能满足当地需求。
不过目前这里仍然有可供开发地块，较多的高品质商品房以及即将上市的新房存在，北江桥的人口流入就不会停止。
随着人口趋向饱和以及14号线的开通，商业方面的短板存在逐渐优化的可能。
而且学区的短板这里正在逐步解决，即使没有引入新的学校，不断流入的高收入业主也会渐渐的将学区拉高。
就像漕河泾客群造就了平南小学、张江客群造就了张江中心小学一样。
至于北虹桥的规划，环二不想提，也没有提的必要。即使大虹桥规划全部落地成为上海西部新的产业高地，也不会有多少高层次客群选择南江桥。
毕竟环二一直坚信的是：有钱人去的地方，才有希望。